The Delaware Series LLC para inversores inmobiliarios

Continuando con nuestro artículo anterior titulado, “3 razones por las que una LLC en serie debe ser el mejor amigo de un inversionista de bienes raíces”, ahora nos enfocamos en las ventajas de una LLC en serie de Delaware.

La LLC de la serie Delaware es una forma de sociedad de responsabilidad limitada que brinda protección de responsabilidad a través de múltiples "series", cada una de las cuales está teóricamente protegida de las responsabilidades que surgen de la otra serie. Es como una empresa matriz/estructura subsidiaria, como GM y sus diferentes marcas. Por ejemplo, podría tener una LLC maestra que posea varias subsidiarias que son a su vez pequeños grupos de propietarios de bienes raíces. Las subsidiarias protegerían al maestro y otras subsidiarias de responsabilidad. Por lo tanto, un inversionista inmobiliario puede reducir la exposición a los activos que posee una sola subsidiaria.

La serie LLC simplifica un poco todo el proceso al usar una serie en lugar de una subsidiaria para cada grupo de propiedades. En lugar de varias entidades, solo tienes una.

La serie LLC se ofreció por primera vez en Delaware y ahora está disponible en aproximadamente otros nueve estados. Una LLC de Delaware puede registrarse en otros estados como una entidad extranjera, lo que teóricamente la hace disponible en todos los estados.

Cada capa es una "célula" autónoma similar a una LLC de un solo miembro. De acuerdo con la ley, 6 Código de Delaware Sección 18-215,

La gran ventaja para el inversor inmobiliario es que puede tener protección para todas las propiedades presentando una sola declaración de impuestos. Por lo tanto, cada nivel podría tener una propiedad y aislarse del otro nivel a efectos de responsabilidad. Sin embargo, para protegerte, al menos, tienes que seguir ciertas reglas:

• Cada nivel debe tener su propio acuerdo operativo.
• Se debe mantener una cuenta bancaria separada para cada serie.
• Asegúrese de que todos los niveles estén adecuadamente capitalizados y/o asegurados.
• Todas las obligaciones deben firmarse a nombre de la liga.
• Cualquier préstamo o negocio entre niveles debe documentarse adecuadamente.
• Mantenga los activos y operaciones de cada nivel separados del otro nivel.
• Asegúrese de que cada contrato que firme la liga establezca que la responsabilidad se limita a esa liga.
• Cada serie debe presentar un "dba" en cada estado y/o condado en el que posee una propiedad, por ejemplo, "ABC, LLC - Serie II"
• Cada activo debe ser propiedad de una sola capa. En otras palabras, dos o más capas no deben ser copropietarias de la misma propiedad.

Parece mucho trabajo, pero tendrías que hacer lo mismo ya sea que uses empresas de propiedad única o una LLC en serie. Ahorraría dinero con las tarifas anuales para cada serie por separado (excepto en California y Tennessee, donde el "cabezas de alfiler” que dictaminó que cada serie está sujeta a declaraciones de impuestos de franquicia por separado).

La Serie LLC puede ser un vehículo conveniente para una "IRA de chequera" (LLC propiedad de su IRA). En lugar de pagarle a un abogado por cada LLC, podría formar una LLC en serie y luego hacer que cada activo sea propiedad de una serie separada. La serie LLC es un poco más cara de configurar que una LLC regular, pero puede ahorrar algo a largo plazo.

En lo que respecta al tratamiento fiscal, el IRS (más o menos) ha aclarado el tratamiento fiscal para cada nivel, utilizando las reglas de "marcar la casilla" para las LLC, de modo que cada nivel pueda elegir si son un miembro único, miembros múltiples LLC. miembro LLC, S Corp, etc.