Comprender los fideicomisos de tierras (Parte 1)

El fideicomiso de tierras es una de las entidades más comentadas, pero menos comprendidas, utilizadas por los inversores inmobiliarios. La razón de esto es simple, la mayoría de los abogados o CPA nunca se encuentran con la entidad en su práctica profesional. ¿Cómo puede ser esto?

Quizás se esté preguntando: si el fideicomiso de tierras es una entidad legítima utilizada por inversionistas de bienes raíces en todo el país, mi abogado local no debería saber nada al respecto. Desafortunadamente, la respuesta es que lo más probable es que no tengan ni idea, razón por la cual solo unos pocos estados reconocen los fideicomisos de tierras por ley.

A menos que esté hablando con un abogado en Hawái, Illinois, Indiana, Florida, Georgia, Montana, Dakota del Sur o Virginia, donde hay una estatua en los libros que reconoce este tipo de fideicomiso, probablemente sea un área de la ley. para abogado local. nunca expuesto, a menos que, por supuesto, también sea un inversor inmobiliario bien informado.

Debido a la brecha de conocimientos entre muchos profesionales, tanto los inversores novatos como los experimentados se pierden esta importante herramienta o la aplican incorrectamente. En cualquier caso, esta falta de conocimiento no se hará evidente hasta mucho más tarde. Considere a un amigo abogado de bienes raíces que ayudó a sus clientes en el estado de Washington a proteger sus propiedades de alquiler en Florida:

Tim, un inversionista inmobiliario en etapa inicial, le preguntó a Scott, su abogado de bienes raíces, si podía proteger una propiedad que había adquirido recientemente en Florida. Con experiencia en el uso de sociedades de responsabilidad limitada para inversiones inmobiliarias, Scott creó una sociedad de responsabilidad limitada en Florida para mantener la propiedad de alquiler de Tim. Después de que se formó la LLC, Scott preparó y registró una escritura que transfirió la propiedad de Tim a su LLC recién formada. Tanto Tim como Scott estaban contentos con la estructura hasta el año siguiente cuando Tim recibió una factura de impuestos por más de $2,000 de la oficina del registrador del condado en Florida. La transferencia de Tim de su alquiler a la LLC generó un impuesto de transferencia porque su propiedad estaba gravada por una hipoteca.

El error de Scott fue no conocer el uso de los fideicomisos de tierras y los matices de Florida. Ambos errores le costaron a su cliente miles de dólares. En Florida, si transfiere propiedad gravada (esto es propiedad con una hipoteca) a una entidad comercial (es decir, LLC), el condado corta la transferencia. Un abogado familiarizado con la ley de Florida y el uso de fideicomisos de tierras podría evitar fácilmente este impuesto al crear un fideicomiso de tierras para tener el título de la propiedad y luego asignar el interés beneficioso a una LLC para la protección de activos. Si Scott me hubiera llamado antes de proceder con la transferencia de la propiedad, podría haberle dado las instrucciones correspondientes y haberle ahorrado a su cliente $2,000.

Los impuestos de transferencia no son la única preocupación para los inversionistas que transfieren propiedades directamente a una LLC; los prestamistas también pueden causar problemas. Recientemente, un cliente, Sandy, me contactó con respecto a una carta que recibió del prestamista informándole que el prestamista tenía la intención de llamarla con un pagaré vencido y pagadero dentro de los 30 días. Se le dijo a Sandy que aportara $432,000 o el prestamista iniciaría una acción de ejecución hipotecaria. El prestamista de Sandy estaba ejecutando la hipoteca de su pagaré. ¿Por qué? Es bastante simple, su prestamista descubrió, como yo lo hice, que Sandy había transferido su propiedad de alquiler hipotecada a una LLC sin el permiso de su prestamista. El prestamista no estaba contento con las acciones de Sandy.

Sandy había establecido su propia LLC y trató de actuar como abogado sin comprender completamente todas las ramificaciones legales de transferir propiedad gravada a una LLC. Debido a que su propiedad estaba gravada por una hipoteca, el prestamista se reservó el derecho de acelerar la nota si Sandy transfirió el título de la propiedad. Esto se conoce comúnmente como un incumplimiento de la "cláusula de venta debida" incluida en la mayoría de las hipotecas. Desafortunadamente para Sandy, el mercado está operando bajo un nuevo conjunto de reglas y Sandy pensó que podría continuar operando como lo hizo a mediados de la década de 2000. Las transferencias directas de propiedades hipotecadas a las LLC ahora se están analizando y las estrategias anteriores deben reevaluarse.

Con el auge en el mercado de la vivienda, el uso de fideicomisos de tierras se ha incrementado dramáticamente. Antes de 2009, los inversores tenían poco miedo de transferir sus bienes raíces hipotecados directamente a una LLC. Si recuerda, entre 2003 y 2008, los bancos dieron préstamos como su heladería local dando muestras, todo lo que tiene que hacer es preguntar. La forma en que retuvo el título después de que se cerró el préstamo no tuvo ninguna consecuencia para el prestamista o el comprador de su hipoteca posterior. Para los prestamistas, el juego consistía en prestar dinero y luego titularizarlo para monetizar completamente la inversión. Después de que el inversionista adquirió una casa, podía dar la vuelta y venderla sujeto al préstamo existente al día siguiente con relativa confianza de que el prestamista original, o incluso el comprador posterior de la hipoteca, no verificaría el título.

Lo mismo puede decirse de los inversores que buscan protección de activos. Establezca su LLC y transfiera su propiedad hipotecada a la LLC para la protección de activos y continúe con su próximo negocio.

Cuando las ruedas fallaron en 2009, muchos inversionistas arrogantes finalmente recibieron llamadas de su prestamista o tenedor de pagarés preguntando sobre la propiedad. Más de unas pocas de estas consultas han sido iniciadas por aseguradores hipotecarios que buscan evaluar su riesgo general en un conjunto de hipotecas. Durante la inspección de la aseguradora de hipotecas aleatorias, a menudo encontraron que el prestatario no coincidía con el titular. La propiedad era propiedad de una LLC o se transfirió a otra persona. Los aseguradores hipotecarios presionaron a los prestatarios para que pusieran sus préstamos en orden y los prestamistas se abalanzaron sobre los prestatarios.

Entonces, ¿qué aprendió el inversionista inteligente de este lío? Si su propiedad está numerada, es mejor que encuentre una manera de transferir su propiedad hipotecada bajo la protección de una LLC sin notificar al prestamista de la transferencia. La solución es construir un fideicomiso de tierras.