Comparativa de bienes raíces en Estados Unidos

Los bienes raíces son una de las formas más populares de inversión y de generación de ingresos en Estados Unidos. Sin embargo, no todos los estados ofrecen las mismas condiciones, ventajas y desafíos para los inversores y propietarios de inmuebles.

En este artículo, vamos a comparar algunos aspectos clave de los bienes raíces en diferentes estados del país, como el precio, la rentabilidad, la demanda, la regulación y los impuestos.

Precio

El precio de los bienes raíces es uno de los factores más importantes a la hora de decidir dónde invertir o comprar una propiedad. Según el índice Zillow Home Value, el precio medio de una vivienda en Estados Unidos en mayo de 2023 fue de 334.000 dólares, un 7,2% más que el año anterior. Sin embargo, este valor varía mucho según el estado y la zona.

Los estados más caros para comprar una vivienda son Hawái, con un precio medio de 776.000 dólares, California, con 676.000 dólares, y Massachusetts, con 508.000 dólares. Por el contrario, los estados más baratos son West Virginia, con 125.000 dólares, Mississippi, con 144.000 dólares, y Arkansas, con 152.000 dólares.

Estas diferencias se deben a varios factores, como la oferta y la demanda, el nivel de ingresos, el clima, la calidad de vida, la infraestructura y el desarrollo económico de cada estado.

Rentabilidad

Otro aspecto relevante para los inversores es la rentabilidad de los bienes raíces, es decir, el retorno que se obtiene por alquilar o vender una propiedad. La rentabilidad depende del precio de compra, del precio de venta o alquiler, y de los gastos asociados a la propiedad, como los impuestos, el mantenimiento, la gestión y las vacantes.

Según el sitio web Mashvisor, que analiza datos de Airbnb y del mercado tradicional de alquileres, los estados con mayor rentabilidad bruta anual en mayo de 2023 fueron Indiana, con un 11,8%, Ohio, con un 11%, y Alabama, con un 10,6%. Los estados con menor rentabilidad fueron Hawái, con un 3%, California, con un 3,4%, y New York, con un 3,6%.

Estos datos muestran que no siempre los estados más caros son los más rentables, ya que también tienen mayores gastos e impuestos. Además, la rentabilidad puede variar según el tipo de propiedad (casa unifamiliar, multifamiliar, apartamento, etc.), la ubicación (urbana, rural, costera, etc.) y la plataforma de alquiler (Airbnb, VRBO, Zillow, etc.).

Demanda

La demanda de bienes raíces es otro factor que influye en el precio y la rentabilidad de las propiedades. La demanda depende de la población, el crecimiento demográfico, el empleo, el turismo y las preferencias de los consumidores.

Según el censo de 2020, los estados con mayor población fueron California, con 39 millones de habitantes, Texas, con 29 millones, y Florida, con 21 millones. Los estados con menor población fueron Wyoming, con 576 mil habitantes, Vermont, con 643 mil habitantes, y Alaska, con 733 mil habitantes.

Los estados que más crecieron en población entre 2010 y 2020 fueron Utah, con un 18%, Idaho, con un 17%, y Texas, con un 16%. Los estados que más perdieron población fueron West Virginia, con un -3%, Illinois, con un -0.1%, y Mississippi, con un -0.2%.

Los estados con mayor tasa de empleo en abril de 2023 fueron Nebraska, con un 2.8%, Utah, con un 2.9%, y South Dakota, con un 3%. Los estados con mayor tasa de desempleo fueron Hawái, con un 8.5%, Nevada, con un 8.1%, y New York, con un 7.8%.

Los estados con mayor número de visitantes en 2022 fueron California, con 268 millones de turistas, Florida, con 131 millones, y New York, con 86 millones. Los estados con menor número de visitantes fueron Delaware, con 9 millones, Vermont, con 13 millones, y Rhode Island, con 14 millones.

Estos datos indican que los estados con mayor demanda de bienes raíces suelen ser los que tienen mayor población, crecimiento, empleo y turismo, lo que impulsa el precio y la rentabilidad de las propiedades. Sin embargo, también hay que tener en cuenta las preferencias de los consumidores, que pueden cambiar según las tendencias, las modas y los acontecimientos sociales, políticos y ambientales.

Regulación

La regulación de los bienes raíces es otro aspecto que afecta a los inversores y propietarios de inmuebles. La regulación se refiere al conjunto de leyes, normas y procedimientos que rigen el mercado inmobiliario en cada estado, y que pueden facilitar o dificultar la compra, venta, alquiler y gestión de las propiedades.

Los estados más regulados son aquellos que tienen mayores restricciones, requisitos y controles sobre los bienes raíces, lo que puede aumentar los costos, los riesgos y el tiempo de las operaciones. Los estados menos regulados son aquellos que tienen menores barreras, obligaciones y limitaciones sobre los bienes raíces, lo que puede reducir los gastos, las incertidumbres y la duración de las transacciones.

Según el índice Wharton Residential Land Use Regulatory Index, que mide el grado de regulación de los bienes raíces residenciales en cada estado, los estados más regulados en 2018 fueron Hawái, con un puntaje de 1.88, California, con un puntaje de 1.68, y New Jersey, con un puntaje de 1.64. Los estados menos regulados fueron Indiana, con un puntaje de -0.21, Kansas, con un puntaje de -0.15, y Texas, con un puntaje de -0.12.

Estos datos sugieren que los estados más regulados suelen ser los más caros y los menos rentables para los bienes raíces, ya que imponen mayores dificultades y costos a los inversores y propietarios. Por el contrario, los estados menos regulados suelen ser los más baratos y los más rentables para los bienes raíces, ya que ofrecen mayores facilidades y beneficios a los inversores y propietarios.

Impuestos

Los impuestos son otro factor que incide en el precio y la rentabilidad de los bienes raíces. Los impuestos se refieren al conjunto de tributos que se pagan al estado por la posesión, la venta, el alquiler y la herencia de las propiedades.

Los estados con mayores impuestos son aquellos que tienen mayores tasas, cargos y deducciones sobre los bienes raíces, lo que puede disminuir el ingreso neto y el valor de las propiedades. Los estados con menores impuestos son aquellos que tienen menores gravámenes, exenciones y beneficios sobre los bienes raíces, lo que puede aumentar el ingreso neto y el valor de las propiedades.

Según el sitio web WalletHub, que compara los impuestos sobre la propiedad en cada estado, los estados con mayores impuestos en 2023 fueron New Jersey, con una tasa efectiva del 2.47%, Illinois, con una tasa efectiva del 2.3%, y New Hampshire, con una tasa efectiva del 2.18%. Los estados con menores impuestos fueron Hawái, con una tasa efectiva del 0.28%, Alabama, con una tasa efectiva del 0.41%, y Louisiana, con una tasa efectiva del 0.52%.

Estos datos muestran que no siempre los estados más caros tienen mayores impuestos sobre los bienes raíces, ni los estados más baratos tienen menores impuestos sobre los bienes raíces. Esto se debe a que cada estado tiene diferentes fuentes de ingresos públicos, diferentes gastos públicos y diferentes políticas fiscales.