Cómo predecir y preparar alternativas de mercado

Como probablemente haya escuchado, China parece estar al borde de un colapso significativo. Esto ha generado preguntas sobre cómo predecir y prepararse para la próxima caída en el mercado inmobiliario de EE. UU. Hemos tenido algunas sugerencias de que el seguimiento de NOD (Aviso de incumplimiento, el primer paso en el proceso de ejecución hipotecaria) es un buen indicador. No tenemos bolas de cristal, pero aquí están nuestros pensamientos.

Probablemente no exista una única técnica confiable para predecir la próxima caída en el mercado inmobiliario porque cada caída tiene una causa diferente. Más de una vez nos han preguntado si el seguimiento de los NOD es un buen predictor de un próximo accidente. Creo que el seguimiento de los NOD le dirá lo que ya sucedió en lugar de lo que sucederá.

Quizás esta metáfora ayude a explicar mi punto. Si le da sarampión, probablemente tendrá un sarpullido rojo. Sin embargo, cuando aparece el sarpullido rojo, ya tiene el virus y sus opciones para prevenir el virus se han ido. La erupción es la misma que la de los NOD. Para cuando aparecen los NOD, la economía ya está en el colapso. También hay una gran demora entre el momento en que se pierde el primer pago y la presentación del NOD.

En Las Vegas, durante el accidente de 2008, el tiempo entre la pérdida del primer pago y el momento en que se presentó la NOD fue de 6 meses a 3 años. Por lo tanto, no creemos que el seguimiento de los NOD sea un buen predictor. Todos los expertos no han podido predecir los choques anteriores y es probable que fallen en choques futuros. Un enfoque mucho mejor que prepararse para el próximo accidente.

En mi opinión, la mejor manera de prepararse para un desplome es elegir cuidadosamente su propiedad de inversión. Esto incluye la ubicación, el tipo y el rango de alquiler. Lo que cubriré en este artículo son los efectos del rango de alquiler en la estabilidad de los ingresos por alquiler durante tiempos de estrés económico.

Algunos de los elementos necesarios para lograr una rentabilidad sostenida en la inversión inmobiliaria:

• Una población de inquilinos que es poco probable que pierdan sus trabajos durante una inestabilidad razonable.
• Buenos inquilinos – Un buen inquilino como persona: paga todo el alquiler a tiempo, cuida la propiedad, no causa problemas con los vecinos, no se involucra en actividades ilegales en la propiedad y se queda por muchos años. Tenga en cuenta que la calificación del inquilino no no debe estar correlacionado con la tasa de alquiler.

Sweet Spot en alquiler

Cada mercado tiene lo que yo llamo un punto óptimo de alquiler. Este es el rango de alquiler con la mayor población de inquilinos potenciales. Explicaré el "punto óptimo de alquiler" más adelante, pero primero haré algunas generalizaciones que usaré en la explicación. Recuerde que las generalizaciones no funcionan para situaciones específicas, pero a menudo son más correctas que incorrectas. Las suposiciones que usaré son:

• Propiedad alquilada por $500/mes. generalmente menos deseable que una propiedad de alquiler de $ 1,000 / mes. para el inquilino medio.
• La gente elegiría vivir en una propiedad que se alquila por $1,000 en vez de una propiedad que se alquila por $500, si el dinero no fuera un obstáculo.
• Si uno puede $ 1,000 / mes. alquiler, es poco probable que quieran alquilar $500/mes. propiedad.
• Excepto en casos especiales, es poco probable que las personas gasten más del 30% de sus ingresos mensuales en alquiler.

Si cuenta el número de inquilinos:

1. Quieren vivir en una propiedad
2. Pueden darse el lujo de vivir en esa propiedad.

el número de inquilinos potenciales por precio de alquiler sería algo así como la curva de abajo.

Por ejemplo, el borde izquierdo de la curva indica que hay un número relativamente pequeño de inquilinos que eligen vivir en áreas de renta baja si pueden pagar mejor. Y hay un número relativamente pequeño de inquilinos que pueden pagar un alquiler muy alto. En la vida real, la curva sería más plana, más ancha o sesgada hacia la izquierda o hacia la derecha o incluso bimodal, pero el concepto no cambia.

El rectángulo verde de abajo enmarca lo que yo llamo el punto óptimo de alquiler. Las propiedades alquiladas en este rango de alquiler tienen la población más grande de inquilinos potenciales (lo que resulta en un alquiler más alto y un tiempo de alquiler más bajo), además de que es más probable que termine con inquilinos de la más alta calidad. Más información sobre inquilinos de calidad más adelante.

Podría segmentar la curva por trabajo/nivel de ingresos como se muestra a continuación: (La siguiente es una segmentación tonta, pero la toleraré).

Los arrendatarios de cada segmento están sujetos a diferentes desafíos del mercado. Por ejemplo, si su propiedad de alquiler está dirigida a personas que ganan el salario mínimo y, a medida que aumenta el salario mínimo, disminuye la cantidad de trabajos disponibles, tendrá alquileres reducidos y más tiempo para alquilar. Si se dirigiera a los empresarios y el gobierno federal aumentara la tasa impositiva sobre las personas de altos ingresos al 90%, ya no podrían permitirse esos atributos. La cuestión es:

• Es probable que los diferentes cambios del mercado afecten a diferentes rangos de renta.
• Para minimizar la vulnerabilidad a dicho riesgo de mercado, desea comprar una propiedad que se encuentre en el punto óptimo de alquiler porque tendrá la mayor cantidad de posibles inquilinos. Si hace esto, es más probable que encuentre inquilinos incluso en tiempos de desafíos económicos.

Calidad del inquilino frente a alquiler

Mencioné anteriormente las características que considero que tiene un buen inquilino. Los buenos inquilinos provienen de una evaluación efectiva por parte del administrador de la propiedad, no del rango de alquiler. Por lo tanto, si me enfoco en el segmento "médico/abogado" (propiedad costosa para alquilar), es posible que solo tenga uno o dos solicitantes para elegir. Si este es el caso, las posibilidades de encontrar un buen inquilino se reducen. Si me concentro en el centro dulce tendré más solicitantes para elegir y aumentarán las posibilidades de conseguir un buen inquilino.

Resumen

• Las caídas del mercado ocurrirán en el futuro.
• Es muy difícil predecir un accidente inminente. Todos los "expertos" se han perdido los accidentes anteriores y probablemente se perderán el próximo.
• La mejor manera de protegerse de un futuro accidente es comprar una propiedad que se alquile de manera rentable en un lugar de alquiler agradable para que tenga la mayor cantidad de inquilinos potenciales.
• Solo la selección cuidadosa por parte del administrador de la propiedad de un número significativo de solicitantes aumentará sus posibilidades de encontrar un buen inquilino.

¿Cuáles son sus medidas para capear una caída en el mercado inmobiliario?