Reparaciones de rutina vs. Gastos de capital (CapEx)
Para algunos inversionistas residenciales, la terminología de gasto de capital (CapEx para abreviar) no es familiar. Las reservas de gastos de capital son comunes en el sector inmobiliario comercial, pero menos reconocidas en el espacio inmobiliario residencial.
GASTOS DE CAPITAL
Un gasto de capital es algo que puede capitalizar durante un período de tiempo. Agrega o mejora los activos físicos de una propiedad. Por lo general, es un gran costo único.
Los ejemplos de gastos de capital incluyen un nuevo techo, electrodomésticos o pisos. Los gastos de capital también pueden incluir la instalación de un nuevo sistema de calefacción y aire acondicionado o una renovación importante de un sistema HVAC existente. Lo mismo ocurre con la plomería nueva extensa o el trabajo eléctrico importante.
Si está pintando varias propiedades, eso podría clasificarse como gasto de capital, pero eso es pintura normal cuando se muda. No podrá aprovechar su reserva de gastos de capital para pagar el mantenimiento común y corriente.
MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
Las reparaciones tales como pintar, retocar la pintura o parchear una pared o un piso entran en la categoría de rutina. El costo del mantenimiento de rutina generalmente está cubierto por el presupuesto operativo anual de un inversionista, no por la reserva de gastos de capital.
La forma más fácil de identificar el mantenimiento de rutina es preguntarse si la reparación es algo que sucede una y otra vez. Los ejemplos incluyen la reparación de electrodomésticos existentes, la limpieza de alfombras o el parcheado de un piso desgastado.
Algunas reparaciones podrían pagarse con cargo al fondo de gastos de capital o al fondo operativo. Vea si el costo es "importante" para ver si califica para ser pagado de las reservas de gastos de capital.
Por ejemplo, si necesita reemplazar varios lavabos o inodoros, eso saldría de las reservas de gastos de capital, pero si solo necesita reemplazar un lavabo o inodoro, eso saldría de su presupuesto operativo anual. Si necesita reemplazar un artefacto de iluminación, espere pagarlo con su presupuesto operativo. Si necesita reemplazar varios artefactos de iluminación, el costo puede provenir del fondo CapEx.
La siguiente tabla resume muchas de las consideraciones fácticas utilizadas por el IRS. Estos factores, aunque no son exhaustivos, deben incluirse en su análisis para distinguir entre gastos de capital y reparaciones deducibles:
| Capital | Reparar |
|---|---|
| Mejoras que "ponen" una propiedad en mejores condiciones de funcionamiento | Mejoras que “mantienen” una propiedad en condiciones operativas eficientes |
| Restaura la propiedad a una condición "como nueva". | Restaura la propiedad a su estado anterior. |
| Agregar componentes nuevos o de reemplazo o subcomponentes relevantes a una propiedad | Protege la propiedad original a través del mantenimiento de rutina. |
| Agregar mejoras o modificaciones a una propiedad | Reparación incidental de propiedad |
| Mejora el valor de la propiedad en forma de mejoras. | |
| Alarga la vida útil del inmueble | |
| Mejora la eficiencia de la propiedad. | |
| La calidad de la propiedad mejora | |
| Aumentos en la fuerza de la propiedad. | |
| Aumentos en la capacidad de la propiedad | |
| Se mejora una condición o defecto material. | |
| Adapta la propiedad a un nuevo uso |
Se espera que estos ejemplos proporcionen a los inversores una comprensión clara de la diferencia entre el gasto de capital y el mantenimiento de rutina.
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