Cláusula de vencimiento a la venta: comprensión de los fideicomisos de tierras

Ahora puede que se pregunte: ¿cómo me ayudará el fideicomiso de tierras con mi prestamista?

La respuesta radica en por qué se creó el fideicomiso de tierras y por qué es perfectamente legal. Es esencialmente un compromiso entre dos fuerzas opuestas. Por un lado, está el banco que está interesado en generar ingresos de los préstamos y al mismo tiempo protegerse a sí mismo a través de un derecho de garantía sobre bienes inmuebles; por el otro, está el prestatario (dueño de la propiedad) que quiere que el título se transfiera a su propiedad pronto. temor a la ejecución hipotecaria o refinanciamiento forzoso. El banco actúa como protagonista al incorporar una "cláusula de vencimiento a la venta" en la mayoría, si no en todas, las hipotecas, escribe.

La cláusula de vencimiento a la venta esencialmente significa que el banco puede decidir "reclamar" o "acelerar" su préstamo si el título de propiedad se transfiere alguna vez a otra persona o entidad. Esto es importante para los inversionistas de bienes raíces que desean protección de activos o libertad de contrato. Si un inversionista quiere comprar una propiedad de un vendedor en dificultades sujeto a una hipoteca existente, o transferir sus tres propiedades a una sociedad de responsabilidad limitada para la protección de activos, lo hace a riesgo de que el prestamista encuentre las transferencias y acelere los préstamos subsiguientes en . los síntomas. Muchos inversores están preocupados por este resultado potencial y, por lo tanto, optan por no cubrir sus bienes raíces de inversión ponderados.

Realmente, he conocido a miles de inversores en mis talleres, y en todos los años que lo he hecho, solo he oído hablar de uno o dos casos en los que el banco usó la cláusula de vencimiento para la venta para obligar a alguien a salir. refinanciar su préstamo. En estos casos, el problema era simplemente que el propietario estaba atrasado en sus pagos. Pero la cláusula de vencimiento a la venta tiene más impacto que la refinanciación.

Las fuerzas económicas influyen principalmente en las decisiones del banco, por lo que no importa si lo obligan a refinanciar o no. Además, es probable que el banco no retenga su hipoteca. En el caso normal, el banco venderá y revenderá hipotecas a otros bancos según sea necesario. Por supuesto, no permitirán que los propietarios compren casas residenciales en entidades o acuerden vender bienes raíces sujetos a una hipoteca existente sin antes pagar la hipoteca en su totalidad. ¿Por qué? Porque si el banco trata de vender la hipoteca, un comprador no estará dispuesto a pagar mucho dinero si tiene que investigar quién es el dueño de la propiedad o la calificación crediticia de los propietarios. Si el dueño de la casa se ve obligado a usar su propio nombre, entonces no hay problema para que el banco y el potencial comprador de la hipoteca hagan negocios, ya que toda la información es correcta.

Pero desde la perspectiva del propietario, esto da miedo, y con razón. El propietario de la vivienda no solo se ve obligado a pedir dinero prestado a una corporación de préstamos sin rostro, sino que no tiene control sobre a quién le venden la escritura y quién podría hacer cumplir esa cláusula de vencimiento en el momento de la venta. Peor aún, no puede protegerse en términos de responsabilidad comprando su inversión inmobiliaria con una entidad de responsabilidad limitada, ya que la mayoría de las instituciones crediticias comerciales se niegan a hacer negocios con entidades a menos que el comprador acepte pagar tasas de interés comerciales.

Esta situación de pesadilla se evita con el Ley de la calle Garn Germán. La legislación de 1982 tenía muchos objetivos, entre ellos hacer que las hipotecas de viviendas estuvieran disponibles para un gran número de personas. La Ley de Garn St. otorga Germain aborda el conflicto fundamental entre los propietarios de viviendas que quieren proteger sus activos, mientras que el banco insiste en que el propietario compre la propiedad a su nombre. Ley de Garn St. Germain prohíbe a los prestamistas hacer cumplir la cláusula de pago por venta cuando la propiedad residencial se transfiere a fideicomiso revocable y no hay cambio en los derechos de ocupación. La palabra clave aquí es revocable. Recuerde que un fideicomiso de tierras es un fideicomiso de otorgante revocable y, por lo tanto, está cubierto por la Ley.

Por lo tanto, bajo Garn St. Germain, un inversionista, puede crear un fideicomiso de tierras para mantener el título de propiedad de su propiedad de alquiler sin temor a que su prestamista declare que la hipoteca es vencida y pagadera. Cuando la propiedad está en manos del fideicomiso de tierras, un inversionista tiene la flexibilidad de asignar su derecho de usufructo a una sociedad de responsabilidad limitada u otro comprador sin notificar a terceros que se ha realizado una transferencia. La Ley de Garn St. tiene limitaciones. Germán. Si posee una propiedad con más de cuatro unidades de vivienda, o tiene un préstamo que no está respaldado por el gobierno federal, la Ley de Garn St. no se aplica. Germán.

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