Cómo funcionan los mercados inmobiliarios

No necesita un título en economía para tener conocimientos de mercado, solo necesita comprender cómo funcionan las economías inmobiliarias locales, fluidez con la terminología y buenas fuentes de datos locales sobre ventas, precios, valores e inventarios. Agregue su experiencia profesional y opiniones educadas sobre las últimas tendencias en los gráficos y números y tendrá una fórmula ganadora.

Idealmente, los mercados inmobiliarios siguen las leyes de la oferta. Si la oferta de casas en venta excede la demanda, el mercado empujará los precios hacia abajo hasta que la oferta y la demanda se pongan al día, ya que los compradores aprovechan las ofertas y menos vendedores listan sus casas. Les tomará más tiempo venderlas. Si la oferta de casas en venta es demasiado pequeña para satisfacer la demanda, las casas se venderán más rápido y los precios tenderán a subir hasta que más vendedores pongan sus casas a la venta y los compradores esperen mejores precios.

Por lo tanto, el número de viviendas en venta, o los inventarios, y la demanda son las dos claves para comprender cómo están y seguirán estando las ventas y los precios en el futuro cercano. La demanda está impulsada por los cambios en la población de los hogares locales; niveles locales de ingresos y empleo; tipos de interés que encarecen o abaratan las hipotecas; accesibilidad al crédito hipotecario; y alquileres locales. Los compradores crean un aumento de la oferta, lo que también aumenta la demanda al comprar una nueva casa; construyendo nuevas viviendas; por personas mayores y otros propietarios que venden para convertirse en inquilinos; por propietarios que se trasladan a otro mercado; y a través de la muerte.

En el mundo real de los bienes raíces, las reglas de la oferta y la demanda no siempre funcionan bien. Los vendedores venden por muchas razones, la mayoría de las cuales tienen poco que ver con precios más altos: reubicación, crisis familiar y financiera, deudas demasiado altas en su hipoteca actual o necesidad de más espacio o reducción de tamaño ahora, sin importar cuáles sean los precios. Haciendo. Los compradores a menudo no pueden aprovechar los precios más bajos porque no tienen el pago inicial o no pueden vender el actual para pasar a uno más grande. No es de extrañar que la familia estadounidense promedio venda una casa solo una vez cada nueve años.

Debido a las dificultades que tienen los compradores y vendedores para responder a las oportunidades del mercado, como el aumento de los precios o la abundancia de viviendas en venta, los bienes inmuebles se consideran un activo menos "líquido" que los valores, los objetos de colección, los metales preciosos y la mayoría de las demás opciones de inversión.

Los puntos finos: por qué los bienes raíces son diferentes

La falta de liquidez es solo una de varias formas importantes en que los mercados inmobiliarios funcionan de manera diferente a otros mercados. Aquí hay algunos más.

Estacionalidad. Las ventas de viviendas varían según la temporada, especialmente en los climas del norte, donde el mal tiempo dificulta la venta de una vivienda. Las ventas aumentan en la primavera y disminuyen en el otoño. Por lo tanto, puede ser engañoso comparar las ventas y los precios mes a mes. Es por eso que las ventas y los precios de las viviendas se "ajustan estacionalmente" con fórmulas matemáticas que toman en cuenta los cambios estacionales o se comparan año tras año en lugar de mes tras mes.

La escalera de la vivienda. Solo en bienes raíces una venta crea un nuevo comprador, como lo hace con los compradores ascendentes. Los bienes raíces funcionan como una escalera. A medida que las personas mayores decaen o mueren, crean nuevos suministros para que los compradores asciendan, lo que crea nuevos suministros para los compradores primerizos. Esta es la razón por la cual los compradores por primera vez son tan importantes; la escalera de la vivienda solo funciona si la demanda de los compradores primerizos es lo suficientemente alta como para absorber las casas que se están mudando y que los compradores quieren vender para poder comprar una casa más grande.

Fondos. Aproximadamente la mitad de todos los propietarios de viviendas tienen una hipoteca y el 86 por ciento de los compradores recientes financiaron la compra de su vivienda con una hipoteca. La capacidad de calificar para una hipoteca y cuánto le costará al prestatario tiene un gran impacto en la demanda de vivienda. Factores tales como las tasas de interés, las normas crediticias que establecen requisitos de ingresos, deuda e historial crediticio y la disponibilidad de crédito hipotecario pueden afectar la demanda de viviendas al facilitar o dificultar que los compradores obtengan financiamiento. Actualmente, se han aprobado alrededor de las tres cuartas partes, el 74,2%, de las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda.

Hiperárea. No existe tal cosa como un mercado inmobiliario a nivel nacional o estatal. Los bienes raíces son los activos de inversión más locales, pero las tendencias del mercado se informan y analizan con mayor frecuencia en relación con la nación en su conjunto, los estados o las MSA. Estos no son mercados; la gente compra casas casa por casa o por vecindario. Los números que ves en las noticias nacionales son cálculos matemáticos de millones de hogares y miles de transacciones mensuales; están a varios pasos de lo que sucede en un mercado local. Las condiciones del mercado local pueden variar mucho, incluso dentro de un área urbana. Los factores que influyen en los valores locales (transporte, venta minorista, escuelas, impuestos, condiciones económicas, espacios abiertos, ubicación, servicios de la ciudad, seguridad, estilo de vida) son locales, incluso hiperlocales. Un conocimiento profundo de las tendencias del mercado hiperlocal es una de las competencias esenciales que distinguen a los mejores agentes y corredores. Sin embargo, los datos a nivel de mercado a nivel hiperlocal son más difíciles de obtener que los llamados datos "nacionales".

El precio es diferente del valor. El dicho "algo vale lo que alguien pague por ello" no se aplica a los bienes raíces. En cambio, una casa vale lo que dice un tasador. ¿Por qué? Porque casi nueve de cada diez casas están financiadas con hipotecas y los prestamistas no prestarán más de lo que un tasador dice que vale una casa. Si el precio del contrato es más alto que el valor de tasación, el comprador y/o el vendedor deben averiguar cómo compensar la diferencia o el trato se anula. Los problemas de evaluación matan alrededor del 11 por ciento de las ventas en la actualidad. Una forma de pensar en la diferencia entre precio y valor es la longevidad. Los precios reflejan cambios temporales en la oferta y la demanda, como inventarios ajustados o una mayor demanda debido a las bajas tasas de interés. Los valores son a más largo plazo y cambian más lentamente que los precios. Sin embargo, los cambios de precios NO modifican los valores con el tiempo porque los tasadores utilizan precios o ventas de viviendas comparables durante los seis meses anteriores para realizar una tasación. A medida que se evalúen más casas en un mercado, los precios de venta recientes cambiarán los valores.

Cada hogar tiene un valor único y responde de manera diferente a los cambios en el mercado. En el mercado actual, los vendedores deben fijar el precio de sus casas con mucho cuidado e investigar las condiciones locales para evitar sobreprecios que podrían provocar un retraso en el mercado en caso de que los precios bajen. Los compradores e inversores deben tener cuidado de no comprar una casa que esté a punto de perder valor. Determinar el valor de una casa individual es difícil. Los cálculos de "encontrar el valor de su casa" pueden ser muy inexactos y, a menudo, engañan a los compradores y vendedores. Las nuevas bases de datos de "Big Data" con datos de ventas duros de millones de hogares son más precisas pero, como todas las valoraciones computarizadas, pueden no reflejar mejoras y condición.