Por qué los inversores usan fideicomisos de tierras

Los inversionistas, abogados o contadores públicos que no están familiarizados con el uso de un fideicomiso de tierras a menudo me preguntan "¿por qué alguien consideraría usar un fideicomiso de tierras?" Mi respuesta general es "por qué no". Cuando se trata de estructurar una entidad muchas personas prefieren lo complejo a lo simple. El fideicomiso de tierras, al contrario de muchos gurús de Internet u oradores invitados de REIA que cantan el vestíbulo de las virtudes que ofrece este nivel básico de herramientas, no es más que un vehículo de titularidad con algunas características interesantes. Legalmente, un fideicomiso de tierras es un tipo de "fideicomiso otorgante" (esta es la frase que debe usar en los estados que no reconocen formalmente los fideicomisos de tierras por ley).

Hay muchos tipos de fideicomisos de otorgantes, incluidos los fideicomisos en vida y los fideicomisos de propiedad personal, que generalmente tienen el mismo propósito: transferir el título de la propiedad fuera de su nombre y al cuidado de un fideicomisario.

¿Cómo funciona un fideicomiso de tierras? Hay tres partes básicas involucradas:

• El donante: Esta persona establece el fideicomiso y transfiere activos al fideicomiso.
• El fideicomisario: La persona que administra el fideicomiso. El fideicomisario debe tener deberes reales y, por lo tanto, el fideicomiso no es un fideicomiso pasivo. Sin embargo, el donante puede nombrarse a sí mismo como fideicomisario si lo desea, pero recomiendo usar a otra persona. Por supuesto, tienes que confiar en esa persona. Cubriré esto más tarde.
• El beneficiario: El otorgante suele ser el beneficiario: obtiene el "interés beneficioso", es decir, la propiedad, del fideicomiso. Piense en esto como acciones en una corporación. Es propiedad personal y todos los derechos de propiedad le pertenecen. Esto también se tratará más adelante.

Desde un punto de vista práctico, piense en el fideicomiso de tierras como una caja cuyo único propósito es mantener bienes inmuebles. La caja viene con un conjunto de instrucciones para el fideicomisario y el beneficiario. Estas instrucciones especifican quién tiene la facultad de arrendar, vender o gravar la propiedad. Las instrucciones también pueden especificar cómo se administrarán las distribuciones de ingresos. En resumen, el atractivo del land trust es la simplicidad y la funcionalidad.

Aquí hay un ejemplo de cómo se puede estructurar un fideicomiso para una empresa conjunta:

Como tesorero de bienes raíces, el nuevo crédito y el valor financiero de Kevin se vieron afectados cuando el mercado inmobiliario colapsó en 2009. A pesar de su contratiempo, Kevin es consciente de las nuevas oportunidades que surgieron del colapso, pero carece del efectivo y la solvencia crediticia. para comprar una casa. Kevin acude a su buen amigo James y le sugieren que compren una casa juntos. James usará su excelente crédito para comprar una casa y Kevin usará sus habilidades de construcción para restaurar la casa y poder venderla para obtener una buena ganancia.

Después de cerrar la venta, Kevin le pide a James que haga el 50% de la casa por él. Kevin está pensando en el futuro y quiere proteger su participación del 50% en la casa antes de comenzar el trabajo de rehabilitación. James se siente incómodo al darle a Kevin el 50% de la casa en caso de que el banco descubra la mudanza y declare el vencimiento del préstamo. A James también le preocupa que si convierte a Kevin en propietario del 50%, solo recuperará la mitad de los $35,000 que puso para comprar la casa. Kevin y James están desesperados y el proyecto se les está acercando.

El problema que tienen Kevin y James es no saber cómo estructurar este acuerdo para abordar las preocupaciones de todas las partes. La mayoría de los abogados probablemente recomendarían una LLC, pero esto no abordaría el problema de James con la cláusula de vencimiento a la venta porque la transferencia de la propiedad enumerada a una LLC no está exenta de que un prestamista acelere la nota. La solución para Kevin y James es un fideicomiso de tierras debidamente redactado en el que el 50% del fideicomiso estará en manos de Kevin y James, es decir. confiar en los intereses benéficos. El fideicomiso podría redactarse de modo que los primeros $35,000 recibidos de la venta de la casa se asignen a James y el dinero restante se divida en partes iguales entre las partes. El banco no descubrirá que James transfirió el 50% de su propiedad a Kevin a través del fideicomiso porque solo se registra la escritura que transfiere la propiedad al fideicomiso. Por lo tanto, Kevin y James pueden seguir adelante con su inversión después de superar los obstáculos iniciales para ganar dinero en bienes raíces.

Kevin y James solo tienen un beneficio de usar fideicomisos de tierras. Descubrí que el uso de fideicomisos de tierras está limitado solo por la creatividad del inversionista inmobiliario. Un fideicomiso de tierras se puede utilizar en casi cualquier transacción de bienes raíces; pero para la mayoría de los inversionistas de bienes raíces, se usa comúnmente para los siguientes propósitos:

• Evitación de la cláusula de vencimiento cuando se transfieren bienes gravados
• Proporcionar privacidad de propiedad
• Evite los impuestos de transferencia del condado
• Propiedad al por mayor o compra de propiedad sujeta a un préstamo existente

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