10 reglas para una inversión inmobiliaria exitosa

He elaborado las siguientes reglas para invertir con éxito en bienes raíces a lo largo de muchos años de éxito y fracaso. Estas son las mismas reglas que sigo hoy y comparto con nuestros clientes en Norada Real Estate Investments.

1. Infórmate

El conocimiento es la nueva moneda. Sin ella estás destinado a seguir los consejos de otras personas sin saber si es bueno o malo.

El conocimiento también lo ayudará a pasar de ser un "buen" inversionista a un gran inversionista, y ese conocimiento lo ayudará a proporcionar un flujo de ingresos pasivo para usted o su familia.

2. Establecer objetivos de inversión

Una meta es diferente de un deseo; es posible que desee ser rico, pero eso no significa que alguna vez haya tomado medidas para lograr sus sueños.

Establecer objetivos de inversión claros y específicos hará que su plan y su plan de acción sean financieramente independientes. Escribir objetivos específicos y detallados es estadísticamente más probable que logre la independencia financiera que no hacer nada.

Sus objetivos pueden incluir la cantidad de propiedades que necesita adquirir cada año, el flujo de efectivo anual que generan, el tipo de propiedad y la ubicación de cada una. Es posible que desee establecer parámetros sobre las tasas de rendimiento deseadas.

3. Nunca especules

Siempre invierta con una visión a largo plazo en mente. Nunca especule sobre ganancias rápidas a corto plazo en apreciación, incluso en un mercado acalorado con ganancias de dos dígitos. Nunca se sabe cuándo alcanzará su punto máximo el mercado y, por lo general, ocurre de 6 a 9 meses después del hecho cuando se entera. No persigas la apreciación. Solo invierta en jugadas de valor prudente cuando los números tengan sentido desde el principio.

4. Invertir para el flujo de efectivo

Con algunas raras excepciones, compre siempre una propiedad de inversión con un flujo de caja positivo. Cuanto más alto, mejor. Su rendimiento de efectivo en efectivo está directamente relacionado con el flujo de efectivo antes de impuestos de su propiedad.

El flujo de efectivo es el "pegamento" que mantiene unida su inversión. Su capital aumentará con el tiempo (a través de la apreciación y la amortización del préstamo), y el flujo de efectivo cubre los costos operativos y el servicio de la deuda de su propiedad.

5. Sea agnóstico del mercado

Estados Unidos es un país muy grande compuesto por cientos de mercados inmobiliarios locales. Cada mercado se mueve hacia arriba y hacia abajo de forma independiente debido a muchos factores locales. Por lo tanto, debe reconocer que hay momentos en los que tiene sentido invertir en un mercado en particular y otros en los que no. Solo invierta en los mercados cuando tenga sentido hacerlo, no porque viva allí o ya haya comprado una propiedad allí. Hay un elemento de tiempo y no quieres ir en contra de la tendencia.

6. Adopte un enfoque de arriba hacia abajo

Comience siempre eligiendo las ofertas inmobiliarias que mejor se alineen con sus objetivos de inversión. La mayoría de los inversores comienzan analizando propiedades sin tener en cuenta su ubicación. Esto puede ser un gran error si no considera la inversión a la luz del mercado y el vecindario en el que se encuentra.

El mejor enfoque es elegir primero su ciudad o pueblo en función de la salud del mercado inmobiliario y la economía local (desempleo, crecimiento del empleo, crecimiento de la población, etc.). A partir de ahí, limitaría las cosas a los mejores vecindarios (instalaciones, escuelas, crimen, demanda de inquilinos, etc.). Finalmente, buscaría las mejores ofertas dentro de esos vecindarios.

7. Diversificación entre mercados

Concéntrese en un mercado a la vez, acumulando de 3 a 5 propiedades de ingresos por mercado. Una vez que haya agregado esas 3 a 5 propiedades a su cartera, se diversificará en otro mercado inteligente que sea geográficamente diferente al anterior. Eso generalmente significa apuntar a otro estado.

Una de las principales razones para la diversificación dentro de la misma clase de activos (bienes inmuebles) es distribuir sus activos en diferentes centros económicos. Todos los mercados inmobiliarios son "locales" y todos los mercados inmobiliarios se mueven independientemente unos de otros. La diversificación en varios estados ayuda a reducir su "riesgo" si un mercado cae por algún motivo (aumento del desempleo, aumento de impuestos, etc.).

Incluso si no vive en Texas, puede invertir en el mercado inmobiliario de Houston, que está en auge con la actividad de los compradores que puede ser beneficiosa para los inversores inmobiliarios; solo pregúntele a los muchos inversionistas extranjeros que están eligiendo a Houston como la ciudad preferida para invertir en el futuro previsible.

8. Uso de administración profesional de la propiedad

Nunca administre su propia propiedad a menos que administre su propia empresa de administración de propiedades. La administración de propiedades es un trabajo ingrato que requiere una sólida comprensión de las leyes de propietarios e inquilinos, buenas habilidades de mercadeo y sólidas habilidades interpersonales para tratar las quejas y excusas de los inquilinos. Su tiempo es valioso y debe gastarlo en su familia, su carrera y en buscar más propiedades.

9. Mantener el control

Conviértase en un inversor directo en bienes raíces. Nunca posea bienes raíces a través de fondos, sociedades u otras inversiones en papel donde tenga acciones u otros valores de una entidad que no controle. Siempre quiere tener el control de sus inversiones inmobiliarias. No se lo deje a las corporaciones o administradores de fondos.

10. Aprovechar su capital de inversión

Los bienes inmuebles son la única inversión en la que puede pedir prestado el dinero de otras personas (OPM) para comprar y controlar propiedades que generan ingresos. Esto le permite aprovechar su capital de inversión en más propiedades de las que compraría utilizando "todo en efectivo". El apalancamiento aumenta su tasa de rendimiento general y acelera la creación de riqueza.

Mientras tenga un flujo de efectivo positivo y sus inquilinos paguen su hipoteca por usted, sería una tontería no pedir prestado tanto como sea posible para comprar más propiedades de ingresos.