10 lecciones que los inversores inmobiliarios pueden aprender del sello postal de los EE. UU.

El lunes 26 de enero de 2014 el precio de una estampilla de primera clase aumentó 6,5%, de $0,46 a $0,49. Esto realmente no sorprende a nadie, entonces, ¿dónde está la lección y cómo puede ayudarlo a convertirse en un inversionista inmobiliario más exitoso?

LECCIÓN 1: Utilidad — El uso de una estampilla hoy será exactamente el mismo que el uso de esa estampilla el lunes. El VALOR o Utilidad de la estampilla son los beneficios que brinda la estampilla. Independientemente del precio, la UTILIDAD del sello seguirá siendo la misma; lo que realmente sucedió fue que la utilidad o valor de su DINERO bajó. Hoy, se necesitan más dólares para comprar la misma cantidad de sellos de servicios públicos que antes del lunes.

En términos inmobiliarios, la utilidad de una vivienda unifamiliar es su capacidad para proporcionar refugio. Durante un período de treinta años, el uso de una casa de cuatro dormitorios y dos baños sigue siendo exactamente el mismo. El primer día, la casa proporcionará la misma cantidad de refugio que dentro de treinta años.

LECCIÓN 2: No es un secreto - Correos anunció este cambio de precio el 25 de septiembre de 2013. Le advirtieron sobradamente que la utilidad de su moneda estaba a punto de bajar un 6,5%. ¡¡¡Eso es suficiente!!!

El Banco de la Reserva Federal, que tiene un control significativo sobre la utilidad de su moneda (es decir, cuánto comprará su dólar), anunció en un comunicado de prensa el 18 de diciembre de 2013 que "La inflación está por debajo del Comité a largo plazo. aprobar el objetivo… del 2 por ciento”. Puede insertar su opinión política aquí sobre si la inflación está por debajo del 2% o no, pero el punto es que nadie mantiene la inflación en secreto. La oficina de correos le dijo que la utilidad de su servicio seguiría siendo la misma pero que los precios iban a subir. La Reserva Federal le está dando una advertencia justa de que la utilidad de su moneda está bajando (al menos) un 2% anual si pueden hacer algo al respecto.

Como inversionista de bienes raíces, la inflación hace que sea relativamente fácil y predecible encontrar propiedades que me hagan ganar dinero a largo plazo. Quiero encontrar una propiedad que mantenga su utilidad durante un largo período de tiempo, que sea una experiencia de propiedad libre de problemas para mí y que me genere flujo de efectivo en el camino, especialmente cuando la inflación aumenta el alquiler. En mi vida, significa que posee propiedades nuevas o similares con administración profesional, en estados favorables a los propietarios y compradas con estructuras creativas (cuando sea posible) que me permitan generar flujo de efectivo con la menor cantidad de dinero posible.

LECCIÓN 3: Apalancamiento — Supongamos que sale un domingo y compra 10.000 sellos postales con todo el efectivo que tiene a mano. Estaría fuera de su bolsillo por $ 4,600. En teoría, podría vender esos sellos en menos de 30 días a sus amigos y familiares miopes que no sabían que el precio de los sellos subiría a $ 0.49 o que no se prepararon y actuaron como si fueran suyos. Puede venderlos a un precio con un ligero descuento de $ 0,48 para que tenga una propuesta de valor para ofrecer. Sus 1000 estampillas se venderían por $4800 en 30 días, una ganancia del 4 % en 30 días o un rendimiento anual del 48 %. Ese es un gran retorno de una inversión tan simple, pero al final del día solo ganaste $200; sin mucho beneficio del esfuerzo involucrado.

Llevemos este ejercicio un paso más allá... Así que tienes una tarjeta AMEX con un límite de $23 000 y tienes $4600 en efectivo, así que compras 60 000 sellos postales a $0,46 para una inversión total de $27 600 (bueno, probablemente no tengan eso). mucho en stock, pero aguantó allí para la lección). Ha invertido $4,600 de su propio dinero y $23,000 de crédito invertido. Son MUCHAS estampillas, así que diría que le toma 60 días vender todas esas estampillas y terminar pagando un interés anual del 18 % a AMEX por el privilegio de pedir prestado el dinero durante 2 meses. Al final de 2 meses, su ganancia/pérdida se vería así: 60 000 estampillas vendidas a un precio con descuento de $0.48 = $28 800 menos su inversión inicial de $27 600 menos el interés de la tarjeta de crédito de $690 es igual a una ganancia total de $510 dividida por su inversión inicial en efectivo $4,600 anuales es una tasa de rendimiento anual del 67%. La versión sin apalancamiento de esta inversión produjo un rendimiento anual del 48 %, mientras que la versión apalancada produjo un rendimiento anual del 67 %.

El resultado es que la versión apalancada de este mercado produjo una mayor ganancia bruta y un mayor rendimiento anual, incluso cuando la tasa de interés era alta, porque el rendimiento de la inversión era mayor que el costo del préstamo. Me encantan los bienes raíces porque hay una gran cantidad de apalancamiento disponible para los inversores. ¿Qué otra clase de activos puede pedir prestado del 75 al 95 % del precio de compra y aun así producir un flujo de caja positivo después del servicio de la deuda?

LECCIÓN 4: Escalabilidad — En el ejemplo anterior, obtuvo $510 en ganancias y hubo poco riesgo involucrado. Así que dices “GUAU, ese es un gran modelo de negocio. ¡Estoy listo para subirme al auto e ir a comprar estampillas ahora! De hecho, tengo $ 100,000 de capital de inversión disponible, así que déjame salir y comprar 217,391 sellos y ganaré $ 20,000 en este lanzamiento". El problema con este tirón de sello postal gigante es la escalabilidad. Si tiene una ganancia de dos centavos por artículo, necesita vender MUCHOS artículos para ganar dinero y encontrar un mercado lo suficientemente grande como para absorber el artículo que está vendiendo. Una de las mejores partes de los bienes raíces es que es muy escalable. Si obtiene una ganancia del 5% en una propiedad de un millón de dólares, ¡estamos hablando de $50,000 y eso es dinero real! Aún mejor, si compró su propiedad de un millón de dólares con solo un 5% de pago inicial y su propiedad sube un 5% de precio, ha duplicado su inversión.

LECCIÓN 5: Perspectiva Histórica — El precio de un sello postal era $0.10 cuando nací en 1975, $0.29 cuando me gradué de la escuela secundaria en 1993, $0.32 cuando me gradué de la universidad en 1997, $0.42 cuando nació mi primer hijo en 2009, $0.46 hoy y $0.49 el lunes. . El día que nací en 1975, alguien podía comprar una casa decente en los Estados Unidos por 400.000 sellos postales de diez centavos (o $40.000). Comprar la misma cantidad de "comodidad en el hogar" todavía cuesta 400 000 sellos postales en 2014, pero el precio de un sello pasó de $0,10 a $0,49 y el precio de una vivienda digna pasó de $40 000 a $196 000. Aunque el precio de la casa y la estampilla han subido casi un 500% en los últimos 38 años, la utilidad o valor de estas dos cosas se ha mantenido igual.

LECCIÓN 6: Ganar dinero con deudas — Imagínese que compró una casa de $40,000 en 1975 utilizando el 100% de financiamiento y pagos de interés únicamente. Eso significa que un préstamo de $ 40,000 sin pagos de capital tendría el mismo saldo de préstamo en 2014 que en 1975. En la fecha en que compró la casa, ese préstamo valía 400,000 sellos postales y 400,000 sellos postales la casa también. Si vendiste esta casa en 2014, podrías venderla por… ¡ta da! 400.000 sellos postales.

La forma en que gana dinero con esta fórmula es que solo se necesitan 61,224 sellos postales para pagar la hipoteca de $40,000 en 2014 y obtendría el equivalente a 238,776 sellos postales como ganancia. Comenzó con cero sellos postales invertidos (recuerde 100 % de financiamiento) y 38 años después tiene 238 776 sellos postales, o $156 000, para demostrar sus ganancias. Recuerde, la utilidad o valor de la casa no ha cambiado; la utilidad de la moneda disminuyó a medida que el gobierno imprimía más. A medida que la moneda se devalúa, los buenos prestatarios de deuda obtienen ganancias. ¿Cuánta deuda buena quieres controlar?

LECCIÓN 7: Lo que esto significa para usted — Lo mantendré tan simple como pueda: compre bienes inmuebles cuyo valor intrínseco se mantenga igual o disminuya ligeramente con el tiempo. Financie ese inmueble con la mayor cantidad de deuda positiva posible mientras mantiene un flujo de caja neutral o positivo. Espera dos o tres décadas y tanto el valor de nuestra moneda como el valor de la deuda bajarán. Paga tus deudas con una moneda devaluada y tendrás muchos sellos postales... ejem... Me refiero a dólares restantes para mostrar tu previsión. (El apalancamiento positivo significa que la tasa de capitalización o "tasa de capitalización" del activo que compró es más alta que la tasa de interés utilizada para comprar ese activo. El apalancamiento positivo es esencial para nuestra filosofía de inversión de flujo de efectivo).

LECCIÓN 8; Si es así de simple, ¿por qué no todos lo hacen? — El precio de los sellos postales acaba de subir un 6,5%. ¿Cuántas personas están corriendo a la tienda hoy para abastecerse de estampillas? No es suficiente, y ese es exactamente mi punto. La gente sabe que está ocurriendo una devaluación de la moneda y la mayoría de la gente no está haciendo nada para prepararse. La oficina de correos y la Reserva Federal le dicen que su moneda seguirá devaluando. Ahora que sabe lo que está sucediendo, ¿qué está haciendo no solo para protegerse de la inflación sino también para beneficiarse de ella?

LECCIÓN 9: Por qué los bancos también aman la inflación — Los bancos no prestan su propio dinero. Dan dinero a otras personas. Recaudan depósitos y luego aprovechan esos depósitos tomando prestado de otros bancos. Pagan menos del 2% de interés sobre esos depósitos y préstamos y luego se lo prestan a otros al 4% o más. El banco distribuye el dinero de otras personas. Al banco no le importa si la moneda se devalúa porque el banco no posee la moneda; pertenece a sus depositantes. A medida que la moneda se deprecia, los precios de los activos que garantizan los préstamos del banco aumentan y el préstamo a valor mejora, lo que hace que el trabajo del banco sea más predecible si es necesario. Si está prestando atención, debería preguntarse "¿Cómo puedo convertirme en su banco?"

LECCIÓN 10: Las grandes conclusiones — Espero que disfrute de nuestro boletín informativo y de las muchas oportunidades gratuitas de educación e inversión para inversores disponibles en nuestro sitio web. Nuestro equipo puede ayudarlo a comprar propiedades de alquiler con flujo de efectivo positivo con tan solo un 5% de pago inicial utilizando nuestros programas de financiamiento de inversionistas propietarios.

Podemos ayudarlo a encontrar casas de alquiler nuevas en uno de los mercados de alquiler más populares del país (Dallas/Fort Worth, Texas) que reducirán el flujo de efectivo en tan solo un 5%. Cuanto más dinero apalancado positivamente pida prestado, más bienes inmuebles controlará. Cuantos más buenos activos y deudas controle, más feliz será cuando se produzca una devaluación de la moneda. Recuerde, su propiedad no tiene que aumentar de valor para hacer una fortuna; simplemente tiene que subir de precio como resultado de la devaluación de la moneda.

Si está buscando aumentar su riqueza e ingresos con bienes raíces de flujo de efectivo pasivo, simplemente programe una llamada con nosotros para ver si hay una oportunidad para que trabajemos juntos.