El auge, la quiebra y la quiebra de la vivienda en EE. UU.

¡La vivienda vuelve a ser local! Nuestros socios, consultores y clientes ven mercados inmobiliarios muy diferentes en todo el país. Los clasifico en tres grupos (boom, revienta y confusión) en este artículo y proporciono historias de los miembros de nuestro equipo, pero en realidad es más complicado que eso.

Mercados en auge

Encuentro tres razones principales por las que ciertos mercados inmobiliarios están en auge:

1. Auge tecnológico. Los precios están subiendo rápidamente en las mejores ubicaciones en el Área de la Bahía y Seattle. Creo que los mejores sitios en el Área de la Bahía, que se extiende hasta el Este de la Bahía, ahora están oficialmente sobrevaluados porque la ola de millonarios tecnológicos no continuará para siempre. ¡Una ciudad en el Área de la Bahía que normalmente es un 20% más cara que una ciudad más periférica ahora es un 50% más cara!
2. Entorno favorable al crecimiento y auge petrolero. La actitud a favor del crecimiento de Texas, mejor ejemplificada por su gobernador que vuela por todo el país para reclutar empresas en Texas, ha agregado 700 nuevos puestos de trabajo por día durante los últimos dos años, y los empleados que son nuevos en la compra de casas, especialmente en Houston. Nuestro jefe de consultoría de Dallas señala que el auge de la industria petrolera está ayudando, pero la atención médica, los servicios financieros, el transporte y otros sectores también han contribuido al crecimiento.
3. Mercado de más de 45 compradores. El Baby Boomer más viejo tiene 68 años este año, y el más joven tiene 50 años. Están comprando casas en masa ya que su situación laboral, el valor de las casas y las carteras de acciones se han recuperado casi por completo de la recesión. Nuestro líder de Florida estuvo recientemente en Naples, donde los precios están aumentando rápidamente gracias a las fuertes ventas, pero estamos viendo fuertes ventas en este mismo grupo demográfico en todo el país.

Mercados que revientan

A la prensa le encantan las noticias negativas, así que espere más atención nacional enfocada en las siguientes tres categorías de mercado:

1. Ofertas de palos de hockey. Phoenix, Las Vegas, el interior de California desde Sacramento hasta Riverside, y quizás Tampa, Florida, corrigieron en exceso durante la recesión y retrocedieron demasiado y demasiado rápido gracias a la gran actividad de los inversores junto con el estímulo de las tasas hipotecarias impulsado por la Reserva Federal. Las tasas aumentaron, los inversionistas retrocedieron y ahora los compradores de nivel de entrada se enfrentan a una sorpresa, ya que el pago mensual aumentó más del 30 % en un año. El mercado de casas nuevas está luchando aún más, ya que los precios de la tierra se han desplomado a máximos históricos en áreas como Phoenix, y los constructores de viviendas han fijado el precio de las casas para obtener ganancias que es poco probable que vean.
2. Los límites más bajos de la FHA son un doble golpe para los mercados caros. Los mismos mercados mencionados anteriormente, así como San Diego, Charlotte, Los Ángeles, el condado de Orange (CA), Orlando y Phoenix también se vieron afectados por límites más bajos de la FHA el 1 de enero. La FHA no asegurará un porcentaje significativo de compradores en estos. ofertas, que tuvo el mayor impacto en los compradores "boomerang", que pueden obtener una hipoteca a través de la FHA después de un período de espera de tres años, pero de lo contrario no pueden obtener una hipoteca comparable.
3. Proveer en exceso. La oferta también se ha recuperado en algunos mercados, como Raleigh, donde se han registrado 13 nuevos constructores en los últimos 3 años. Amamos a Nashville, pero amamos mucho más, por lo que también esperamos un auge de la oferta allí.

Jugando a lo largo de los mercados

Aunque los titulares nacionales son algo negativos ya que las ventas no son tan sólidas como las ventas de primavera motivadas e impulsadas por los inversores del año pasado, las ventas de enero y febrero son ligeramente mejores que las tasas normales. Aquí hay algunas otras tendencias que estamos viendo:

1. Tarde con la recuperación económica y no atractivo para los inversores. El medio oeste y el noreste (aparte de Manhattan) aún no se han beneficiado mucho de las bajas tasas hipotecarias, por lo que tenemos la esperanza de que a esos mercados inmobiliarios les vaya muy bien este año una vez que todos se descongelen del clima brutal del invierno.
2. Sobrecorregido hacia abajo y aún corregido hacia arriba. Las Carolinas, Georgia (clima lento últimamente) y partes de Florida todavía ofrecen grandes rendimientos para los inversores, lo que está elevando los precios. Las economías también continúan funcionando bien.
3. Superando el shock de la etiqueta. Los compradores costeros en el sur de California sufren un shock después de dos años de precios en rápido aumento. Pero poco a poco se están dando cuenta de que el pago de la hipoteca en relación con los ingresos está cerca de los promedios históricos, por lo que pueden comprar ahora antes de salir del mercado.
4. Desaceleración un poco debido a un aumento en la oferta. La construcción de casas nuevas aumentó más del 60 % durante el último año en el Condado de Orange (CA) y Atlanta, creando un mercado inmobiliario más competitivo. Sin embargo, se están creando puestos de trabajo más que suficientes en ambos lugares para satisfacer la demanda.
5. la recuperacion esta bien. Washington, DC y Denver no han tenido mucho auge o caída con otros mercados y están experimentando una recuperación estacional normal. Los municipios locales han aprobado más de 100 000 nuevas unidades de vivienda de alta densidad alrededor de los nodos de tránsito, que es donde esperamos que vaya la mayor parte del crecimiento.

En definitiva, el mercado inmobiliario "nacional" sigue mejorando, pero las condiciones del mercado local varían mucho. Cualquiera que sea su interés, asegúrese de hacer su tarea.