Viviendas unifamiliares frente a inversiones multifamiliares en 2022

Viviendas Unifamiliares en Alquiler

A casa unifamiliar Es propiedad independiente de lote propio. La inversión en viviendas unifamiliares es invertir en una casa o condominio para alquilar a un solo inquilino. Una de las definiciones más simples de la inversión en propiedades de alquiler unifamiliares es que le paguen por lo que posee, en lugar de solo pagar para poseerlo. Tiene algunos pros y contras, pero depende de sus expectativas de la propiedad.

Por lo general, las personas tienden a comprar una propiedad en un área asequible o de bajo presupuesto y la renuevan para atraer nuevos inquilinos. Invertir en casas de alquiler unifamiliares les da a los inversionistas la libertad de determinar sus ganancias de muchas maneras. Algunos de los beneficios de comprar una propiedad unifamiliar incluyen enormes deducciones de impuestos, ingresos pasivos por alquiler y revalorización del capital a largo plazo de la propiedad.

Las casas de alquiler unifamiliares son fáciles de comprar y poseer para los nuevos inversores inmobiliarios. Invertir en ellos puede generar rendimientos inmediatos, así como una apreciación a largo plazo del activo. Es una excelente manera de ahorrar para su jubilación, ya que este tipo de inversión inmobiliaria es una buena fuente de ingresos pasivos regulares. La discrepancia entre el número de inquilinos y propietarios en los Estados Unidos aumenta cada día.

Los inversores encuentran viable invertir en bienes raíces por muchas razones. A diferencia de las acciones, los bienes raíces son un activo tangible. Los inversores eligen bienes raíces porque pueden tocar y sentir el activo, y también ver cómo se aprecia con el tiempo. Ven los alquileres de viviendas unifamiliares como una forma de mejorar el flujo de efectivo mensual y diversificar sus inversiones.

Viviendas unifamiliares vs. Propiedades Multifamiliares: ¿Cuál es la Mejor Inversión?

Las viviendas de alquiler unifamiliares y las viviendas de alquiler multifamiliares son buenas inversiones. Ciertamente dan como resultado un flujo de caja positivo, pero existen diferencias entre las dos inversiones. Las casas de alquiler unifamiliares son asequibles y más apreciadas. Puede encontrar inquilinos adecuados y máximas estrategias de jubilación con una inversión en una propiedad de alquiler unifamiliar.

Por otro lado, las propiedades de alquiler multifamiliares ofrecen rentas altas, vacantes máximas y la renta depende del propietario porque no está sujeta a factores económicos. Entonces, comencemos hablando de los beneficios de invertir en bienes raíces multifamiliares.

Unifamiliar vs. Multifamiliar: el factor de escalabilidad

Lo primero que los inversores piensan cuando se trata de propiedades multifamiliares o de unidades múltiples, esas cinco unidades y más, que podrían ser 50, 500 o más, es que se puede escalar más rápido. Y hay algo de verdad en eso. Y esto es lo importante de lo que habla Grant Cardone. Sé que Grant estaba en mi programa. Me preguntaron en el programa de beneficios hace unos años.

Ya sabes, todo lo relacionado con escalar más rápido es que puedes completar una transacción y finalizarla, digamos 20, 30 o 50 unidades en una compra bajo un mismo techo, pero por lo general puede haber múltiples síntomas. Pero la idea es que tengas menos costos de cierre. Aunque los costos de cierre son mucho más altos y un poco más complicados cuando compra una propiedad multifamiliar o de unidades múltiples de esa escala.

Sin duda, pagará mucho más en términos de evaluaciones, inspecciones, complejidades involucradas, etc., pero aún es una transacción. Entonces, si obtiene un préstamo para esa compra, básicamente tiene una transacción menos en general. Entonces hay algo de simplicidad, pero hay más complejidad en la compra o en la transacción en sí, pero puedes escalar más rápido.

Ahora, esto es asumiendo que todo lo demás es igual, lo que significa que está comenzando con el mismo capital de inversión que podría ser, ya sabe, 200, 500,000 millones de dólares como pago inicial en comparación con usar esa misma cantidad de capital para comprar una sola familia. casas o dúplex o fourplex, pero algo en el espacio residencial.

Entonces, con la misma cantidad de capital de inversión, es menos transacción, pero en términos del número de unidades, puedes hacerlo de cualquier manera, pero ese es el argumento general. Y, a veces, la mayor ventaja de optar por la ruta multifamiliar en lugar de las viviendas unifamiliares o los dúplex y los cuádruples es que se puede escalar rápidamente. Y así es la verdad, pero comprenda que no es lo que está escuchando al pie de la letra, lo que significa que puede escalar un período más rápido, punto final.

Fin de la historia. No es exactamente así. Debe comprender las complejidades y otras dinámicas involucradas en la compra de una propiedad multifamiliar. Y también comprenda que el aspecto crediticio de esto es un poco diferente. Te mirarán mucho más de cerca, pero definitivamente escudriñarán la propiedad.

Esto se debe a que generalmente califican la propiedad tanto como usted, si no más. Después de todo, ven la propiedad como un negocio y quieren asegurarse de que los ingresos o el flujo de caja de esa propiedad sean más que suficientes. Una métrica lo suficientemente alta como para pagar la deuda, a la que llaman DSCR o índice de cobertura del servicio de la deuda, que suele ser de alrededor de 1:2. Así que eso es lo primero que puedes escalar rápidamente.

Economías de escala con propiedades multifamiliares

La segunda ventaja de la propiedad multifamiliar tiene que ver con la economía, a la que los economistas o inversionistas profesionales se refieren como economías de escala. Entonces, cuando tiene más unidades o más apartamentos bajo un mismo techo, básicamente está compartiendo el costo de mejorar las áreas comunes o los mecanismos mecánicos como el tanque de agua caliente o el techo de la caldera.

Y ese costo se distribuye en todo, ya sean 20 unidades, 30, 50 unidades en ese edificio. Entonces podría ser una reparación muy costosa, reparación de techo 20, $30,000, pero está compartiendo esa reparación de techo 20 o $30,000 entre, digamos 20 unidades en el edificio. Así que tienes las economías de escala. Tiene mecánicos y elementos que se comparten como áreas comunes o comunes entre todos los residentes y unidades del edificio. Esto reduce el costo total por unidad.

Eso no significa necesariamente que sea más barato que la reparación equivalente en una vivienda unifamiliar. Podría ser mucho más caro, pero se cree que también es probable que dure más, al estar en un edificio comercial. Si bien eso no siempre es cierto, lo que a menudo termina es un artículo, una reparación, una ubicación, problemas de mantenimiento e inspecciones en la misma ubicación.

Las personas no están siendo enviadas a diferentes lugares porque tienes diferentes propiedades en diferentes lugares del mercado. La gestión de la propiedad se puede localizar completamente. Tal vez tenga un administrador de propiedades en el lugar. Si el edificio es lo suficientemente grande, eso suele ser, ya sabes, de 50 a 100 unidades.

Y arriba es cuando empiezas a tener gerentes residentes. Si tiene una empresa de administración de propiedades y está cuidando, digamos 20 unidades en un edificio versus 20 casas unifamiliares o dúplex en toda la ciudad, agrega cierta simplicidad, pero diría que no importa. Al final del día, si está trabajando con una empresa de administración de propiedades que administra múltiples propiedades en diferentes ubicaciones dentro de un mercado, eso es lo que están haciendo para muchos clientes, eso es solo parte de su modelo comercial.

Y eso es parte de lo que hacen, donde hay ahorro con complejos de apartamentos. Y a menudo hay unidades multifamiliar en las cuotas de administración con propiedades multifamiliares. No es raro que las tarifas de administración estén en el rango de 4 o 5, 6, 7% de los ingresos mensuales brutos de alquiler recaudados. Aunque la tarifa de calle, como digo en las comillas al aire, es del 10% para viviendas unifamiliares.

Pero la realidad es que, a menudo, y especialmente con las empresas de administración de propiedades con las que trabajamos, en muchos mercados y a menudo esa tasa es del 8 %, a veces del nueve e incluso a veces del 7 %. Así que no sé cuál es el promedio, pero el promedio es probablemente alrededor del 8% en lo que respecta a la tarifa de administración. Y especialmente si tiene más de una propiedad con una empresa de administración de propiedades. Así que eso también es un artículo negociable.

Tenga esto en cuenta, pero hay ahorros debido, nuevamente, a las economías de escala con propiedades multifamiliares, especialmente a medida que crecen mucho, lo que significa cien unidades o más, no es raro que haya una tarifa de administración. cuatro o 5% en el extremo inferior 6, 7% en el extremo superior. Y sabes, eso no significa mucho si tienes una pequeña cantidad de unidades, pero suma si estás hablando de propiedades a gran escala.

Mayor flujo de caja mensual en viviendas multifamiliares frente a viviendas unifamiliares

Otra ventaja de las propiedades multifamiliares es que se supone que los flujos de efectivo mensuales son más altos. Nuevamente, este es un punto discutible porque, en igualdad de condiciones, no significa necesariamente que tenga un mayor flujo de efectivo. La base de este argumento de muchos inversionistas es que si tiene, digamos hipotéticamente, un complejo de apartamentos de 10 unidades y tiene dos vacantes, está esencialmente vacío en un 20 % o ocupado en un 80 %. Sin embargo usted quiere mirarlo.

Entonces, si tiene una vacante, básicamente no está cien por ciento vacante en esa propiedad en comparación con una casa unifamiliar donde está cien por ciento vacante. Bueno, eso es cierto, pero también es una comparación injusta. Y veo esto y escucho esto todo el tiempo. Lo que no hacen es comparar tu cartera, no solo la propiedad. Definitivamente. Si tengo una propiedad unifamiliar, es una propiedad en comparación con un complejo de apartamentos de 10 unidades, que sigue siendo una propiedad.

Si tengo una vacante en cada uno, es la diferencia entre el cien por ciento vacante con una vivienda unifamiliar versus el 10% vacante en el complejo de apartamentos de 10 unidades. Esas son afirmaciones verdaderas, pero en realidad no tienen en cuenta la historia real porque podría tener 10 viviendas unifamiliares en ese mercado en lugar de tener un complejo de apartamentos de 10 unidades en ese mercado.

Y si tengo una vacante en el complejo de apartamentos y una vacante en mi cartera de 10 viviendas unifamiliares, tengo lo mismo. Tengo una vacante, ambos tienen una unidad vacante. Entonces tengo la misma ocupación total, 90%. Así que creo que aquí es donde la gente no está siendo completamente sincera en la comparación de viviendas multifamiliares versus viviendas unifamiliares. Así que el vacío es el vacío y no importa dónde ocurra. Tienes que ver cuál es el tamaño total de mi cartera y luego puedes hacer una comparación justa.

Retorno de la inversión en viviendas unifamiliares y multifamiliares

Otra cosa a tener en cuenta es que el ROI, el retorno de la inversión en propiedades multifamiliares en general, y especialmente hoy en día, y ha sido así durante varios años, no es realmente tan atractivo. De hecho, suele ser más bajo en propiedades multifamiliares que en viviendas unifamiliares. Y una de las principales razones de ello es que las tasas de capitalización de las propiedades multifamiliares se han reducido a lo largo de los años.

Pocas personas que los venden son difíciles de encontrar y aquellos que quieren comprarlos los persiguen con mucha competencia. Y debido a eso, está elevando los precios prácticamente en todos los ámbitos, en todo el país. Por lo tanto, las propiedades multifamiliares se están volviendo cada vez más caras debido a la creciente demanda que persiguen muchos compradores de apartamentos y sindicadores. Eso también es algo cierto para las viviendas unifamiliares, pero más aún para las propiedades multifamiliares.

Y la verdad es que tienen mucho menos. Entonces, a medida que crece y escala, la cantidad de unidades en la propiedad, menos y menos hay. Por lo tanto, su flujo de efectivo neto mensual es solo una parte de la ecuación cuando está considerando el rendimiento general de la inversión, pero recuerde que su ROI, su efectivo en efectivo y su tasa de rendimiento en una propiedad multifamiliar. por lo general, y probablemente serán más bajos si todo lo demás es igual, el mismo mercado, los mismos tipos de cosas.

Además, cuando tiene propiedades multifamiliares más grandes, tiene un área común dentro y fuera del edificio, además de la mecánica compartida y el techo, y todo lo demás. Y eso generalmente significa que encontrará más desgaste en estas áreas comunes y mecanismos comunes en la propiedad. Por lo tanto, es probable que su mantenimiento y mantenimiento sean más altos y solo sea un costo adicional. Así que también tienes que factorizar eso en la ecuación.

Financiamiento de viviendas unifamiliares frente a propiedades multifamiliares

Ahora, cuando se trata de financiar propiedades multifamiliares, los prestamistas pasarán por un proceso de aprobación más estricto. Así que van a ver la propiedad y van a ver el seguimiento de 12 y 24 meses del flujo de caja de ingresos por alquiler de las declaraciones de impuestos. Están suscribiendo esa propiedad como si fuera un negocio.

Y lo ven como un negocio y un deber social, pero a veces, y tal vez a menudo, es más fácil financiar un préstamo para un complejo de apartamentos de $10 millones que financiar una casa unifamiliar. Y la principal razón de ello es realmente el flujo de efectivo que proviene de la propiedad.

Una vez más, una propiedad multifamiliar se considera un negocio a los ojos de un prestamista, pero una vivienda unifamiliar, aunque sea una propiedad de alquiler y usted obtenga un préstamo que no ocupa el propietario para esa propiedad como si fuera inmobiliaria ella propiedad en alquiler, que es, y el prestamista aún considerará la propiedad multifamiliar más como un negocio.

Y entonces van a suscribirlo desde el punto de vista del flujo de caja. Eso es lo más importante para ellos. Ellos también te van a mirar. Mirarán otras cosas como el valor de mercado de esa propiedad, pero mirarán su rendimiento financiero porque les preocupa el flujo de efectivo y su capacidad para pagar la deuda, y eso es lo que buscan. usted para hacer esa compra. Entonces piensan en ello debido al flujo de efectivo más seguro. Ese es realmente el resultado final para ellos en sentido figurado.

Y literalmente, lo otro es también, propiedades multifamiliares, el valor se basa en los ingresos que genera, que básicamente se llama NOI o ingreso operativo neto, que es todo el ingreso menos todos los gastos, excluyendo la deuda. Servicio. Y ese es el número en el que se enfocan mucho para asegurarse de que cumpla con sus criterios de suscripción para poder administrar ese préstamo de manera continua, incluso con algunas vacantes.

Entonces, los valores de propiedad con propiedades multifamiliares cambiarán según el ingreso operativo neto. Mientras que las viviendas unifamiliares se basarán en el valor real de mercado de esa propiedad en función de comparables en el área que se pueda determinar a partir de una tasación. Así que eso es lo que pasa con la financiación.

Podría ser más fácil, pero tenga en cuenta que estos son préstamos más grandes con pagos iniciales más grandes y los términos no son necesariamente tan atractivos como las últimas propiedades unifamiliares, pero no menos importantes. El concepto de hackear casas. Si está comprando una propiedad multifamiliar, ya sea de 10, 20 unidades, 30 unidades, 50 unidades, cien unidades, también puede hacerlo con un dúplex o un quad-plex por cierto. Pero el concepto de hackear casas es que vives en una de las unidades mientras alquila las otras unidades. Y así reduce o elimina sus costos de vivienda para el mes.

Entonces, el pago de su alquiler o hipoteca está básicamente cubierto por las operaciones de ese negocio o propiedad. Entonces, este es un buen concepto, ya sabes, y una excelente manera de comenzar para muchas personas que recién comienzan y tienen un pago mínimo, o quieren vivir y administrar la propiedad y aprender de la experiencia.

Bueno, están comprando, por lo general, su primera propiedad, pero a veces puede ser una segunda o una tercera a medida que comienzan a intensificar y hacer crecer su cartera y pasan de una a una juntos después de dos años más o menos porque los beneficios fiscales avanzan. son las ganancias de capital de vivir en una propiedad durante dos años o más. Así que eso puede ser una gran ventaja para aquellas personas que quieran empezar con su primera propiedad. Y es fácil hacerlo con una propiedad de dos o cuatro unidades.

Todavía puede llamar a eso una propiedad multifamiliar, es menos probable que pueda hacerlo con una gran propiedad multifamiliar, especialmente si recién está comenzando porque no tiene la experiencia. Y los prestamistas se fijarán en eso. Bueno. Ahora veamos las ventajas de un alquiler unifamiliar. Así que antes que nada, y con esto quedará bastante claro que son más baratos.

Las propiedades residenciales unifamiliares pueden variar desde, digamos, 80 000 en el extremo inferior hasta alrededor de 150 a 200 000 en el extremo superior. Y solo estoy mirando los 20 o más mercados en los que estamos ahora. Entonces, si está comprando una propiedad residencial unifamiliar, hay una amplia gama de precios porque hay una gran variedad de mercados y vecindarios dentro de esos mercados. Entonces, lo que pasa con las propiedades multifamiliares es que muchas cosas costarán más en comparación con una casa unifamiliar.

La otra cosa es también que los pagos iniciales serán mucho menores con viviendas unifamiliares. Así que siempre me gusta usar una propiedad de cien mil dólares como ejemplo, solo porque los números son fáciles de calcular, pero con un préstamo tradicional, necesita un 20% de pago inicial y eso es $20,000.

Así que eso es matemática simple, una propiedad de cien mil dólares, pero cuando se compara con una propiedad de unidades múltiples o una propiedad multifamiliar, digamos que hay 20 unidades, y eso es cien mil dólares. Bueno, ahora tienes una propiedad de $2 millones. Sin embargo, su pago inicial generalmente será de un 25 a un 30 %.

Eso es exactamente lo que necesitarán los prestamistas comerciales en lo que respecta a la financiación. Por lo tanto, es una cantidad mucho mayor, tanto en términos de precio como de porcentaje. Puede acumularse bastante rápido, ya que está buscando un mínimo del 5% y probablemente un 10% más en términos porcentuales en cuanto al pago inicial.

Entonces, debe tener eso en cuenta, está considerando quizás $ 500,000 como pago inicial en esa propiedad de $ 2 millones. Así que no es tan fácil empezar si no tienes mucho dinero. Mucho capital para invertir. Otra cosa a tener en cuenta es cuánto necesitan los prestamistas como reserva de efectivo para cubrir los costos o pagos si es necesario, luego darían estas reservas.

Y para una casa unifamiliar, podría ser tan solo dos o tres meses de pagos de hipoteca. Si bien necesita una propiedad comercial y un préstamo comercial, es probable que necesite de seis a 12 meses de reservas para calificar para ese financiamiento. Por lo tanto, es mucho más en términos de lo que necesita tener en el banco para mostrarle al prestamista después de cerrar, que podrá tener suficiente liquidez para capear cualquier tormenta que se presente.

Otra cosa acerca de los préstamos inmobiliarios comerciales es que tienden a tener tasas de interés más altas. Y a menudo es un dos y medio por ciento más alto, más o menos. Podría ser del dos al tres por ciento, pero alrededor del dos y medio por ciento más alto. En promedio, los términos son igual de atractivos. Y también hay muchos menos bancos de los que puede elegir para obtener ese tipo de préstamo.

Y la razón principal de esto es que existe un mercado secundario mucho más pequeño para que tomen esa hipoteca y la vendan por financiamiento convencional. Estos préstamos a menudo se venden de inmediato, justo después de cerrar, ya están agrupados y vendidos en el mercado secundario. Entonces, el prestamista esencialmente puede recargar su línea de almacén o capital para hacer el próximo préstamo hipotecario. Por lo tanto, la financiación es un poco más difícil y está menos disponible que abundante.

Hay muchos prestamistas, pero ciertamente no tantos como en el último espacio residencial, especialmente en el proceso de obtener financiamiento, deberá proporcionar los últimos dos años de finanzas y las reglas de alquiler de la propiedad. Como parte de la calificación. No tiene que hacer esto con viviendas unifamiliares, porque realmente se trata de su capacidad para calificar para esa hipoteca.

Y debo mencionar que con las compras multifamiliares, el prestamista querrá ver que usted tenga al menos algo de experiencia previa en administración de propiedades, pero nuevamente, con viviendas unifamiliares, no es necesario. . Así que los pagos iniciales son más bajos. Las tasas son más bajas, los términos de financiamiento son más atractivos porque se pueden obtener préstamos a tasa fija a 30 años. Puedes bloquearlo. No necesita demostrar experiencia en administración de propiedades.

Y muchas veces usted no es quien administra su propiedad. En cualquier caso, no es necesario que muestre pruebas financieras de la propiedad, como dos años de declaraciones de impuestos o dos años de registros de alquiler. Así que hay muchas ventajas en la financiación.

Las viviendas unifamiliares tienen mayor liquidez

Entonces, cuando decimos, ya sabes, es más barato comenzar, se trata solo del precio de compra. También se trata del pago inicial y los términos y el financiamiento completo, por cierto, las tasaciones también son mucho más caras en propiedades comerciales. Pero de nuevo, ya sabes, se remonta al concepto de economías de escala.

Es mucho más costoso, pero también está implementando esa evaluación en 20 unidades, 30 unidades o más, es el segundo beneficio de las viviendas unifamiliares. Y esto es algo que discutí algunas veces con la subvención de Cardone: la liquidez. Hay mayor capacidad para vender, revender, incluso comprar viviendas unifamiliares.

Es solo que los bienes raíces son un mercado mucho, mucho más grande y más líquido en general, ya que una clase de activos no es muy líquida. Es solo, ¿no es así?, es un poco lento comprar y podría ser mucho más lento vender una propiedad, pero cuanto más pequeña, la cantidad de unidades hasta la casa unifamiliar, esa es una unidad que es la más rápida. propiedad. vender en el espacio residencial o inmobiliario.

Por lo tanto, es un producto más fácil de vender porque son más baratos y tienen una barrera de entrada más baja y tienes un grupo más amplio de compradores potenciales. Por lo tanto, no son solo los inversores inmobiliarios los que compran y venden casas o bienes inmuebles en general. Pero cuando se trata de viviendas unifamiliares, hay un gran número de personas que quieren ser compradores de vivienda, personas que quieren comprar y vivir en su propia casa, sin necesidad de alquilar la propiedad.

Mayor demanda de viviendas unifamiliares

Entonces, cuando piensas en comprar la piscina, es la más grande con casas unifamiliares, y luego se vuelve más y más pequeña a medida que subes a dúplex, tríplex, cuadrúplex, etc. Entonces, obviamente, no se puede comparar un complejo de apartamentos de 500 unidades y el tamaño del grupo de compra con una casa unifamiliar, y la diferencia es enorme.

Y este fue todo mi argumento con el alquiler. Y él solo, según la opinión de que puede vender a un edificio de apartamentos 500 unidades hasta ahora. más rápido de lo que puedo vender una casa unifamiliar. Y ese debate no fue demasiado lejos. Creo que aclaré mi punto y estoy seguro de que él sabe que tengo razón, pero independientemente de la creciente demanda, es otra ventaja para las viviendas unifamiliares. Como he estado hablando de esto de vez en cuando en el podcast aquí durante mucho tiempo, resulta que el segmento de más rápido crecimiento del espacio unifamiliar es el alquiler unifamiliar.

Tiene una demanda extremadamente alta. Se están vendiendo muy rápido. Y si está trabajando con uno de nuestros asesores de inversiones aquí, sabrá que tenemos inventario. Hay un oleoducto, pero van y vienen bajo contrato con bastante rapidez, pero ese es un problema común en todo el país. No es solo exclusivo de nosotros. Es solo la forma en que es.

Por lo tanto, los alquileres unifamiliares están aumentando, incluso las ventas de viviendas unifamiliares, especialmente viviendas multifamiliares. Eso es una cosa, pero la demanda es fuerte. Y está creciendo. Según el Censo de EE. UU., estimaron en un informe reciente que la cantidad de inquilinos solteros en EE. UU. aumentó un 31 % en los 10 años posteriores a la crisis de la vivienda en 2007. Entonces, en ese período de 2007 a 2016, hubo un aumento. en el número de viviendas unifamiliares. rentas en un 31%, frente al crecimiento del espacio multifamiliar, que cuenta con cinco unidades.

Y encima creció a un saludable 14%, pero se puede ver que la demanda de alquileres unifamiliares aumentó en más de dos veces, tanto como los multifamiliares. Por lo tanto, existe una demanda fuerte y creciente de viviendas unifamiliares, lo que es bueno para usted en términos de apreciación y liquidez, así como la demanda futura de esas propiedades en términos de alquileres, ventas y crecimiento de precios.

También se suma a esta ventaja que los alquileres unifamiliares tradicionalmente tienen menos rotación de inquilinos en comparación con las propiedades multifamiliares. Y voy a hablar un poco más sobre esto ahora, pero quiero decir rápidamente que otro estudio que salió del Urban Institute publicó un pronóstico que muestra que la demanda es muy fuerte y seguirá creciendo. , especialmente. de la demografía millennial, porque ahora están entrando en esa edad en la que quieren empezar, no solo comprar su primera casa sino tener hijos y la demanda de formación de nuevas familias es muy fuerte y creciente.

Así que el deseo por esas viviendas unifamiliares aumenta año tras año. Entonces, eso está creando presión económica y solo está impulsando una mayor demanda de viviendas unifamiliares y viviendas de alquiler. Y eso no significa que no haya demanda de propiedades multifamiliares. Es extremadamente fuerte para la familia individual en términos de diversificación.

Creación de una cartera diversa de viviendas unifamiliares

Los mercados de alquiler, como saben, son dinámicas locales. La economía es mayoritariamente local. Entonces, lo que sucede en un mercado es diferente de lo que sucede en otro. Entonces construir una cartera de bienes raíces es fácil o quizás más fácil. Eso varía geográficamente porque si sigue mi regla general de tres a cinco propiedades en tres o cinco mercados, podría crear una cartera de tres, cinco casas, o incluso dúplex o cuádruple rápido o relativamente rápido, pero tres o cinco individuales . viviendas unifamiliares en un mercado particular.

Eso tiene sentido para usted desde el punto de vista de la inversión y luego mudarse a otro mercado, que es diferente geográficamente, generalmente en otro estado donde continúa construyendo su cartera, agregando tres o cinco propiedades más, porque está tratando con unidades individuales, es fácil. para diversificar geográficamente.

Mientras que si toma el mismo capital de inversión que usa para construir esa cartera en tres o cinco mercados y lo pone en uno, digamos un edificio de apartamentos de 20 o 30 unidades, se queda atrapado en un mercado, está arraigado allí. con todas sus unidades. Y la única forma de diversificar geográficamente es tener capital de inversión adicional donde puede comenzar ahora a adquirir otras propiedades, ya sean unifamiliares o multifamiliares en otros mercados en otros Estados.

Por lo tanto, es más fácil hacer crecer y diversificar su cartera en múltiples mercados utilizando viviendas unifamiliares. Y creo que cada vez que digo, casas unifamiliares aquí, también estoy instalando dúplex y cuádruple. Creo que ya tienes eso.

Las viviendas unifamiliares tienen pocas vacantes y rotación de inquilinos

Entonces, el punto final que quiero hacer a favor de las viviendas unifamiliares es que tienen una rotación de inquilinos anecdótica y estadísticamente más baja. Y guardé esto para el final porque para mí, este es probablemente uno de los mayores beneficios. Y una de mis cosas favoritas de los alquileres unifamiliares es la menor rotación de inquilinos. Para mí, eso es muy importante porque me gusta tener inquilinos a largo plazo. Me gustaría tener inquilinos que tengan un contrato de arrendamiento mínimo de un año, idealmente un contrato de arrendamiento de dos años.

No quiero nada más que eso, pero quiero que se queden y sean felices donde viven y, ya saben, disfruten de la propiedad, disfruten del vecindario y continúen renovando su contrato de arrendamiento por tantos años como sea posible. Porque la conclusión es nuevamente, en sentido figurado y bastante literal, que la rotación de inquilinos es costosa.

Es caro. Se necesita dinero y tiempo. Ya sabes, hay un costo de rotación y hay tiempo de inactividad. Así que aquí se pierden los ingresos por alquiler. Así que no he perdido los ingresos por alquiler. No quiero que el administrador de mi propiedad pague esa rotación con demasiada frecuencia porque van a cobrar por esa rotación. Y también tienen que tomarse el tiempo cuando está vacío para limpiar, reparar, hacer cualquier daño, cuidar el desgaste del mercado y mostrar la lista, ya sabes, evaluar a los solicitantes.

Entonces, ya sabes, es posible que solo tengas tres o cuatro días de tiempo de inactividad en un mercado muy activo, pero supongamos que probablemente sean dos semanas o tal vez tres. Y entonces tendrá un mes vacante así como el primer mes, o tal vez la primera mitad del alquiler del mes irá al administrador de la propiedad como el costo de esa rotación.

No es el costo de la facturación, es la tarifa de arrendamiento. Entonces, pero eso no va en tu bolsillo. Eso va a que el administrador de su propiedad entregue y libere esa propiedad. Así que la rotación es cara. Este es probablemente el mayor costo de poseer una propiedad y su presupuesto para esto, por supuesto.

Así que no parece un gasto sorprendente. Tu presupuesto para mantenimiento y reparaciones y tu presupuesto en tu desempeño por desocupación y facturación. Así que ya lo ha tenido en cuenta, está horneado en el pastel, lo ha tenido en cuenta, pero cuanto menos volumen de negocios tenga, y ese es mi punto, cuanto menos volumen de negocios tenga, más consistente y predecible será el flujo de caja. .

Y esa es su ganancia a corto plazo. Su ganancia a largo plazo es equidad, crecimiento y apreciación, pero las ganancias a corto plazo son flujos de efectivo mensuales y anuales. Así que quiero que siga funcionando tanto como sea posible, durante el mayor tiempo posible. Entonces, lo más importante para mí es la menor rotación, la rotación de inquilinos, una persona o empresa a la que me gusta seguir es la consultoría inmobiliaria de John Burns.

Así que conozco a John Burns y algunos de sus datos muestran que el 52% de los inquilinos residenciales unifamiliares son familias. Compara eso con propiedades residenciales multifamiliares y eso es 30%. Por lo tanto, es probable que el 30% de ellos tenga menos de 35 años. Y si observa detenidamente ese grupo demográfico, encontrará que son más transitorios por muchas razones.

No suelen quedarse tanto tiempo. Por muchas razones, podría ya sea trabajos, amigos, conseguir una novia, comprometerse, casarse, ascender o descender cuando se trata de residentes de apartamentos y pisos o residentes de ese perfil. Y ese grupo demográfico es solo más transitorio.

Es simplemente normal. No tiene nada de malo. Simplemente es lo que es. El inquilino residencial unifamiliar típico se queda durante tres años. Eso es un promedio. He dejado inquilinos por más de cinco años. Por lo tanto, no es raro tener un inquilino a muy largo plazo, pero el SFR promedio o el inquilino residencial unifamiliar se queda durante tres años. Y eso es aproximadamente el doble de la tenencia promedio de un apartamento, que dura aproximadamente un año y medio.

Y otra parte interesante también es que los inquilinos unifamiliares a menudo se quedan cinco o seis años, siempre y cuando no esté por encima del alquiler del mercado. Si está en o justo por debajo de la renta de mercado justa, en otras palabras, tienen una buena oferta, y saben que tienen una buena oferta y que usted tiene una casa en un excelente vecindario y que es segura, limpia y funcional.

No es raro que las personas esperen cinco, seis o más años. Es algo inaudito en el espacio residencial unifamiliar y, con el tiempo, eso significa un ahorro de costos significativo. Entonces es solo dinero en tu bolsillo. Creo que realmente vale la pena. Las casas unifamiliares son fáciles de encontrar, fáciles de entender, fáciles de reparar, fáciles de vivir, fáciles de arreglar, fáciles de tratar, fáciles de mostrar.

Hay tantos beneficios. En mi opinión, si estoy muy entusiasmado con este último punto sobre la menor rotación de inquilinos, es porque realmente lo estoy. Creo que esto es algo importante y no creo que mucha gente esté hablando de lo importante que es y lo beneficioso que es.

Ventajas de comprar una propiedad de alquiler unifamiliar

Comprar una propiedad de alquiler unifamiliar tiene muchos beneficios, como ahorros obligatorios para la jubilación, beneficios fiscales, crecimiento de la riqueza, ingresos estables y ganancias de capital a largo plazo. Las casas unifamiliares tienen el mayor atractivo del mercado. En un mercado en movimiento, los bienes inmuebles que albergan puestos de trabajo (venta minorista, oficinas, etc.) generalmente mostrarán debilidad de alquiler antes que los bienes inmuebles que albergan personas (viviendas unifamiliares). Los cambios en los indicadores laborales brindan a los inversionistas en viviendas unifamiliares oportunidades para reposicionarse más rápidamente que los inversionistas en propiedades comerciales.

Las viviendas unifamiliares tienen tasas de desocupación más bajas (tiempo de inactividad) que las propiedades comerciales porque hay más inquilinos potenciales para una vivienda unifamiliar que para una gasolinera o una gran tienda. Las casas unifamiliares tienen los términos de financiamiento más atractivos disponibles. Las viviendas unifamiliares no quedarán tecnológicamente obsoletas. ¿Qué tecnología podría reemplazar la necesidad y el deseo de un lugar con cuatro paredes y un techo donde la gente duerma por la noche?

Compare esto con un inversionista que compra un centro comercial y luego las compras por Internet y una economía lenta hacen que este centro comercial quede obsoleto. Netflix y las descargas de películas en streaming están reemplazando a las tiendas de videos de las esquinas. Los sistemas de entretenimiento en el hogar están reemplazando a las salas de cine. Pronto verá que las estaciones de servicio se vuelven tecnológicamente obsoletas debido a cambios importantes en la forma en que viajamos y alimentamos nuestros vehículos.

Como mínimo, las estaciones de servicio del futuro requerirán costosas reestructuraciones que erosionarán años de ganancias para el propietario. Aunque los bienes raíces son relativamente poco líquidos, las casas unifamiliares tienden a venderse más rápido y tienen un acceso más liberal al financiamiento que cualquier otro tipo de bienes raíces. Las casas unifamiliares se pueden comprar con financiamiento de tasa fija barata, amortización de treinta años y un pago inicial del 20-25%.

Por lo general, un piso se financiará a una tasa de interés más alta y necesitará un pago inicial del 30 %. Además, pagará una gran prima para obtener una tasa de interés fija de más de 5 años, y tendrá un período de amortización de 20 a 25 años. . Si una casa y una unidad de apartamento generan el mismo ingreso operativo neto, la casa proporcionará mejores rendimientos de efectivo debido al mejor financiamiento disponible para viviendas unifamiliares.

Hay dos enfoques generales para la inversión en propiedades unifamiliares: invertir en arreglar y cambiar y una estrategia de comprar y mantener. Cada enfoque tiene ventajas y desventajas, dependiendo de si el inversionista se enfoca en ganancias de capital a corto o largo plazo.

Estrategia de comprar y mantener

Comprar y poseer bienes raíces La inversión es el proceso de adquirir bienes raíces, especialmente propiedades de alquiler, para poseer y obtener ganancias durante un largo período de tiempo. Comprar y poseer bienes raíces es una excelente manera para que los inversores diversifiquen sus carteras de inversión y logren la libertad financiera.

Establecer y voltear

Arreglar y remodelar implica comprar bienes inmuebles, repararlos o restaurarlos y luego revenderlos para obtener una ganancia. Por otro lado, la estrategia de comprar y mantener a menudo se conoce como comprar y mantener propiedades de alquiler. El inversionista compra y es dueño de la propiedad con la expectativa de generar dividendos a través de ingresos por rentas. Las estrategias inmobiliarias de arreglar y cambiar a menudo requieren mucho trabajo porque generalmente lleva meses arreglar o renovar una casa.

También se considera un poco más arriesgado, especialmente para los nuevos inversores que ingresan a bienes raíces. Sin embargo, las inversiones de arreglar y cambiar son lucrativas ya que el inversionista puede obtener grandes ganancias después de revender la propiedad. Es posible que no gane tanto como una inversión, pero invertir en propiedades de alquiler es un ingreso permanente. No tienes que lidiar con ningún problema o inquilino si no quieres. Contratar una empresa de administración de propiedades es fácil y puede calcular los números antes de comprar la propiedad.

Las viviendas unifamiliares se pueden comprar en secciones de 'tamaño de bocado'

Al utilizar la estrategia de inversión 'corta' con viviendas unifamiliares, obtiene flexibilidad en su planificación fiscal y patrimonial, además de facilitar la eliminación de capital. Si desea retirar parte del capital de su cartera de bienes raíces, puede vender o refinanciar una o dos viviendas unifamiliares en lugar de liquidar un edificio de apartamentos completo.

El mismo concepto se aplica a los impuestos sobre la renta. Por ejemplo, la compensación de una pérdida de existencias con una ganancia inmobiliaria puede dar lugar a beneficios inmobiliarios 'libres de impuestos'. Tenga en cuenta que los impuestos sobre la renta son un tema muy especializado. No soy un profesional de impuestos. Consulte siempre a su asesor fiscal.

El beneficio del impuesto sobre la renta por depreciación favorece a las viviendas unifamiliares sobre las propiedades comerciales. Las viviendas unifamiliares se pueden depreciar en 27,5 años y la propiedad comercial se deprecia en 39 años. El cronograma de depreciación más corto de las viviendas unifamiliares puede ser un gran impulso para el flujo de efectivo inicial de un inversionista.

¡Evite todas las inversiones en terrenos baldíos! Estos requieren habilidades especializadas para administrar, son difíciles y costosos de financiar y son muy difíciles de vender. Conozco a muchas personas que han obtenido grandes ganancias comprando y vendiendo terrenos baldíos, ¡pero los terrenos baldíos no son una molestia y ciertamente no generan flujo de efectivo! Invertir dinero en terrenos baldíos requiere mucha habilidad o mucha suerte.

La tierra baldía le quita dinero de su bolsillo para impuestos, mantenimiento y seguro de responsabilidad civil y no produce ingresos. Si es un inversionista nuevo o de tiempo parcial, evite los terrenos baldíos. Mucha gente llama a la inversión en bienes raíces vacantes "el caimán" porque poco a poco se va comiendo todos sus ahorros.

Una palabra sobre la compra de condominios: ¡No lo haga! Si bien un condón puede brindarle flujo de efectivo, una inversión no nunca es una molestia. Pasé años de mi vida desarrollando, poseyendo y administrando condominios. ¡LOS ODIO! El único ganador en el mundo de los condominios es el desarrollador que primero vendió el condominio al público en general.

Los condominios tienen un costo enorme, un desperdicio de una Asociación de propietarios de viviendas (HOA). Estos grupos de administración conjunta tienen diferentes nombres según la ubicación de la propiedad y, a veces, se denominan Asociación de propietarios (POA) o el sistema de propiedad horizontal pronunciado de manera más informal. Las cooperativas (co-ops) son bestias legalmente muy diferentes a los condominios, pero todas son excelentes inversiones.

• vendedores pagados en exceso
• Restricciones en el uso de la propiedad
• Las HOA están dirigidas por una junta de voluntarios no capacitados
• Las tarifas de HOA son variables
• La falta de pago de su vecino significa que usted paga
• Renta más baja y costos operativos más altos
• Mayores costos de financiamiento
• La imposibilidad de obtener financiación de condominios puede hacer que el valor de los condominios disminuya
• Gasto no voluntario/Doble gestión

Estos factores negativos se aplican a todos los tipos de condominios: condominios comerciales, condominios de oficinas, condominios de almacenamiento, condominios residenciales, pero ninguno de estos factores se aplica a mi inversión de flujo de efectivo favorita... casas en alquiler para familias unifamiliares!

8 viviendas unifamiliares

• Precio de compra: $100,000 x 10 viviendas = $1,000,000
• Ingresos operativos netos al 8 % de CAP = $80 000
• 25% de pago inicial = $250,000
• 75% costo de financiamiento (@ 5% fijo a 30 años) = $48,312
• Flujo de caja positivo = $ 31,688
• Efectivo contra devolución de efectivo = 12.7%

Edificio de apartamentos de 16 unidades

• Precio de compra: $62,500 x 16 unidades = $1,000,000
• Ingreso operativo neto al 7% CAP = $ 70,000
• 30% de pago inicial = $300,000
• 70% Costo de Financiamiento (@ 7% incluido) = $49,000
• (pago amortizado total de 25 años $ 59,369)
• Flujo de caja positivo = $ 21,000
• Efectivo contra devolución de efectivo = 7%

Ahorro Obligatorio para el Retiro

Uno de los mejores beneficios de comprar para alquilar propiedad unifamiliar es decir, es una gran manera de ahorrar para la jubilación. A propiedad de alquiler unifamiliar es una buena fuente de ingresos pasivos regulares. El alquiler se utiliza a menudo para pagar la hipoteca propiedad. Una vez pagada la hipoteca en su totalidad, el arrendador tiene la opción alquiler por un cheque mensual o venderlo por una suma global de ganancias.

Beneficios fiscales

Propiedad en alquiler los propietarios también tienen importantes ventajas fiscales, que es una de las beneficios de comprar una propiedad unifamiliar para alquilar. El IRS permite deducciones fiscales por impuestos sobre la propiedad, reparaciones y gastos ordinarios y necesarios para administrar la alquiler. Los costos de suministros y materiales, así como el mantenimiento y las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en buen estado, también son desmontables. El mayor beneficio es cancelar la depreciación, lo que le permite ahorrar miles de dólares al año en impuestos.

Ganancias de capital a largo plazo

Una propiedad de alquiler para familias unifamiliares inversores comprar propiedad dejarlos salir, con la esperanza de que el valor de la propiedad aumente a largo plazo. Los propietarios pueden tener el suyo propiedad de alquiler unifamiliar obtener ganancias cuando las condiciones del mercado son adecuadas. Esto es especialmente rentable para bienes raíces inversores quienes aprovecharon sus inversiones en propiedades de alquiler.

Invertir con apalancamiento

Puede alquilar una propiedad unifamiliar con un pago inicial del 20-25% y un préstamo hipotecario para el saldo. En otras palabras, obtiene una inversión de $100,000 por un pago inicial de $20,000, lo que significa que está utilizando un porcentaje relativamente pequeño de sus fondos para realizar la compra. Para que el apalancamiento funcione a su favor, los precios inmobiliarios en esa ubicación no deberían disminuir. En los mercados de bienes raíces, cuando los precios caen significativamente, los propietarios pueden terminar con más dinero en la casa de lo que vale la casa. Con buen crédito, no es difícil obtener financiamiento para un alquiler. '

Inversión tangible

La propiedad de alquiler unifamiliar es un activo tangible a diferencia de las inversiones financieras como acciones, bonos, fondos mutuos y otros instrumentos financieros. Puedes llamarlo tuyo y te permite tener un mejor control sobre él. Puedes venderlo cuando quieras.

Ingreso estable

A diferencia del mercado de valores, el mercado inmobiliario no está sujeto a grandes y repentinas fluctuaciones de precio. Ciertos factores, como el crecimiento de la población y la creciente demanda de viviendas y alquileres, aseguran que su inversión en una propiedad de alquiler unifamiliar sea rentable.

Aumento de la riqueza

Los bienes raíces son la mejor forma de inversión a largo plazo para acumular riqueza con riesgos mínimos. Ningún otro activo aumenta la riqueza como lo hacen los bienes raíces. Los bienes raíces son una poderosa herramienta de creación de riqueza que ha convertido a millones de personas en millonarias a lo largo del tiempo. La apreciación de la propiedad es una de las mayores formas de aumentar para riqueza como bienes raíces inversor. Puede hacerlo eligiendo las propiedades correctas en el mercado correcto y administrándolas de la manera correcta.

Con las condiciones actuales en el mercado inmobiliario de EE. UU., ahora es un buen momento para invertir en casas de alquiler unifamiliares. En comparación con los bajos rendimientos de las acciones y los bonos, las propiedades de alquiler son una buena fuente de ingresos mensuales regulares. Para los inversionistas que buscan diversificar sus carteras, aprovechar este mercado con la ayuda de un buen agente inmobiliario o un proveedor llave en mano puede proporcionar ROl más altos.

Hay factores a considerar al elegir un mercado inmobiliario para la inversión en propiedades de alquiler unifamiliares, como el crecimiento de la población y el empleo, y el aumento del valor de las viviendas. Al comprar una propiedad de alquiler unifamiliar ubicada en otra ciudad o estado, los inversores también investigan los precios de compra, los impuestos y las normas de vivienda. Otros inversores también miran el porcentaje de la población que alquila. Por ejemplo, DC, Nueva York y California tienen la mayor cantidad de inquilinos, en términos de porcentaje de la población.

Permítanme concluir citando algo de un artículo reciente de Zillow. Y citaré directamente del artículo aquí. Él dice que entre los adultos jóvenes, los inquilinos de viviendas unifamiliares tienden a mudarse menos que los inquilinos de apartamentos y que los alquileres de viviendas unifamiliares son uno de los segmentos de mercado de más rápido crecimiento. Uh, sin comillas. Así que ahí lo tienes.

Espero que esto les ayude a todos nuevamente, ya saben, solo estoy tratando de comparar la propiedad unifamiliar con las propiedades de alquiler multifamiliares de la manera más justa posible. Pero como dije, tengo una preferencia y soy un poco parcial, pero no digo que uno sea malo y no digo que uno sea mejor que el otro.

Realmente todo se reduce a sus criterios personales y objetivos de inversión. Pero también hay que considerar cuál es su presupuesto de inversión. ¿Cuál es su capital invertido? ¿Cuál es su acceso a la financiación y para qué califica? Y por último, pero no menos importante, debes preguntarte cuál es mi perfil de riesgo.

Y especialmente si está pensando en invertir en viviendas unifamiliares, ya sabe, deje que para que lo ayudemos a armar esa estrategia porque probablemente le quede muy bien. Y mi equipo de asesores de inversiones ciertamente está aquí para ayudar. Norada Real Estate Investments ayuda a eliminar las conjeturas de la inversión inmobiliaria. Mediante la investigación de los mejores mercados de crecimiento inmobiliario y la estructuración de inversiones inmobiliarias llave en mano completas, lo ayudan a tener éxito al minimizar el riesgo y maximizar la rentabilidad.