La larga y fabulosa recuperación

El segundo cuarto de Zillow Informe sobre el Mercado Inmobiliario el valor nacional de las casas muestra aumentó un 6,3% año tras año desde junio de 2013 a $174.200. La última vez que el valor de la vivienda nacional estuvo en este nivel fue en marzo de 2005. (Los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo en 2006).

Las rentas aumentaron un 2,5% interanual. El pronóstico del valor de la vivienda de Zillow prevé una apreciación del 4,2 % a nivel nacional desde junio de 2014 hasta junio de 2015.

VALORES DE LA CASA

El valor de las viviendas en la mitad de las 100 áreas metropolitanas más grandes del país no volverá a alcanzar sus niveles máximos previos a la recesión hasta dentro de tres años, prueba de que la recuperación aún se encuentra en sus etapas intermedias. De hecho, muchos metros tardarán mucho más de tres años en recuperarse. “A nivel nacional”, el valor de las viviendas se mantiene un 11,3% por debajo del pico de 2007.

Suponiendo una tasa constante estimada en el nivel proyectado, el valor nacional de las viviendas tardará 2,7 años en volver a alcanzar sus niveles previos a la recesión.

Dado que la apreciación del valor de la vivienda continuará desacelerándose, esa estimación de tiempo es optimista.

Las grandes áreas metropolitanas notables donde el valor de las viviendas tardará más de una década en recuperarse por completo incluyen Minneapolis (14,5 años), Kansas City (12,5 años) y Chicago (11,7 años). Nuevamente, incluso estas son mediciones optimistas. Si bien muchos mercados todavía están experimentando tasas de crecimiento del valor de la vivienda más altas de lo normal, claramente hay una desaceleración general en la apreciación.

Entre las 35 áreas metropolitanas más grandes del país, todas menos Kansas City, Indianápolis y St. Louis vieron aumentos en el valor de las viviendas año tras año en junio. Entre los incrementos anuales más significativos se encuentran Las Vegas (22,6%), Riverside (21,4%), Detroit (19,6%) y Atlanta (18,0%).

En junio, 402 (77%) de los 520 mercados cubiertos mostraron un aumento mensual en el valor de la vivienda, y 420 (80%) vio una apreciación anual en el valor de la vivienda.

En general, nacional el valor de las viviendas todavía está un 11,3% por debajo de su pico de mayo de 2007.

ALQUILERES

El Zillow Rent Index (ZRI) cubre 862 áreas metropolitanas y micropolitanas y muestra ganancias año tras año para 649 áreas metropolitanas. Actualmente, las rentas nacionales suben un 2,5% interanual. Los principales mercados que experimentaron una fuerte apreciación anual de los alquileres incluyen San José (13,5 %), San Francisco (11,0 %), Denver (7,9 %) y Austin (7,6 %).

JUICIO HIPOTECARIO

La tasa de viviendas adjudicadas siguió descendiendo en junio, liquidándose 4,3 de cada 10.000 viviendas en el país. La última vez que estuvo a este ritmo fue en agosto de 2007. A nivel nacional, las reventas de remates también continuaron cayendo, representando el 8,0% de todas las ventas en junio, frente al 8,8% de mayo. A medida que volvamos a las condiciones normales del mercado, esperamos que la participación de mercado en dificultades continúe disminuyendo y asuma un papel cada vez más pequeño en el mercado inmobiliario.

INVENTARIO

En todo el país, la cantidad de viviendas listadas para la venta en Zillow aumentó un 17,7 % anual en junio sobre una base desestacionalizada, el cuarto mes consecutivo en que el inventario ha aumentado. El inventario aumentó año tras año en el 81% de las áreas metropolitanas cubiertas.

A pesar de los continuos aumentos en el inventario, en la mayoría de las áreas metropolitanas el inventario aún no ha vuelto a los niveles normales.

El inventario ajustado es particularmente evidente en el extremo inferior del mercado, definido como el tercio inferior del stock de viviendas. De las áreas metropolitanas más grandes, muy pocas casas "en venta" procedían del nivel inferior, y aún más del nivel superior. Esta oferta limitada seguirá afectando a los compradores de vivienda por primera vez y a los inversores que buscan adquirir propiedades de gama baja.

VISIÓN

En esta recuperación algo desigual de la vivienda, con una apreciación del valor de la vivienda por encima del promedio, todavía tenemos muchos mercados a los que les llevará mucho tiempo volver a los niveles anteriores a la recesión. El valor de las viviendas en la mitad de las 100 áreas metropolitanas más grandes del país no volverá a alcanzar sus niveles máximos previos a la recesión hasta dentro de tres años.

Nuestro pronóstico prevé una apreciación adicional del 4,2% entre junio de 2014 y junio de 2015.

Creemos que quedan cinco desafíos para el mercado de la vivienda:

1) La equidad negativa sigue siendo alta, con el 18,8% de los propietarios de viviendas hipotecados en todo el país bajo el agua. La equidad negativa se concentra particularmente entre las viviendas menos costosas, lo que tiene un impacto negativo en el inventario subyacente.

2) Por lo tanto, el inventario aún es demasiado bajo, que es uno de los factores que afectan las ventas de viviendas existentes, lo que lo convierte en nuestro segundo desafío.

3) La formación de familias aún es relativamente baja, y actualmente vemos que se fundan más familias en el lado del alquiler. (Bueno para inversores inmobiliarios).

4) La asequibilidad de las hipotecas y los alquileres seguirá siendo un tema clave en los próximos años. La asequibilidad de los alquileres en la mayoría de las áreas metropolitanas es mucho peor que históricamente, aunque la asequibilidad de las hipotecas actualmente es relativamente buena debido a que los valores de las viviendas aún son débiles y las tasas hipotecarias son bajas.

5) Sin embargo, el bloqueo de la tasa hipotecaria se convertirá en un problema a medida que las tasas hipotecarias aumenten y sea más barato para los propietarios permanecer en sus hogares con una tasa hipotecaria baja fija en lugar de comprar una vivienda más cara con una tasa hipotecaria más alta. Una vez más, esto podría tener un gran impacto en las ventas de viviendas actuales en el futuro.

El crecimiento de los ingresos jugará un papel clave para aliviar ambas restricciones en muchos mercados en el futuro. Afortunadamente, la disminución de la apreciación del valor de la vivienda y el futuro crecimiento del empleo y los ingresos ayudarán a eliminar futuros problemas de asequibilidad de la vivienda en gran parte de la nación.