Comprender los fideicomisos de tierras (Parte 4)

En la entrega anterior de la serie Comprender los fideicomisos de tierras, discutimos la Cláusula de Vencimiento a la Venta y cómo le beneficia el fideicomiso de tierras. En esta sección, discutiremos varias estrategias para mantener privada la participación de su fideicomiso de tierras.

Construyendo un fideicomiso de tierras para la privacidad
La privacidad es el segundo beneficio más importante que proporciona un fideicomiso de tierras después de la cláusula de "vencimiento a la venta". Desafortunadamente, muchos inversionistas de bienes raíces no se detienen en "GO" al crear y luego transferir su propiedad a un fideicomiso. Mucho más del 60% de los fideicomisos de tierras que revisé no tienen clara la importancia de la privacidad. En el caso típico de fideicomiso de tierras, el inversionista inmobiliario crea su fideicomiso consigo mismo como otorgante, fideicomisario y beneficiario. Por lo general, el acuerdo de fideicomiso requerirá título para recibir los bienes del fideicomiso a nombre del fideicomisario del fideicomiso. Por supuesto, si el inversionista de bienes raíces es el fideicomisario, la posibilidad de anonimato desaparece. Una solución es que el fideicomisario sea alguien que no sea el otorgante. Este es el por qué:

Marco establece el 675 Evergreen Trust, con fecha 1 de noviembre de 2013, con él mismo como fideicomisario. Cuando Marco tituló su propiedad a su nombre y en su fideicomiso, Marco permanecerá en el registro público porque la propiedad está titulada en su fideicomiso como:

"Marco como Fideicomisario del 675 Evergreen Trust, con fecha 1 de noviembre de 2013".

La forma en que Marco creó su fideicomiso y posteriormente transfirió su propiedad al fideicomiso le brindará protección contra la aceleración de la hipoteca por parte de su prestamista, pero Marco perdió el principal beneficio de usar un fideicomiso de tierras: el anonimato. Aunque Marco registró su propiedad bajo el 675 Evergreen Trust, su nombre todavía aparece en el título de la propiedad como fideicomisario. Mucha gente asumiría que Marco creó un fideicomiso para su propio beneficio, probablemente un fideicomiso en vida personal. Sin embargo, no es necesario incluir el nombre de Marco como síndico en el título de propiedad para mantener esta ilusión. Para mantener un escudo de privacidad, Marco tiene tres opciones disponibles para él; todo lo cual he utilizado con éxito en mi práctica para proteger la identidad de mi cliente:

1. Marco podría optar por utilizar un fideicomisario designado como fideicomisario inicial;
2. Marco podría actuar como fideicomisario inicial de su fideicomiso, pero su nombre se omite en la escritura (p. ej. 675 Evergreen Trust, de fecha 1 de noviembre de 2013);
3. Al registrar la escritura, elija un nombre extremadamente largo para su fideicomiso para evitar que su nombre como fideicomisario aparezca en el sitio web del registrador del condado.

Cada una de estas estrategias funciona de la siguiente manera:

Fideicomisario nominado
El fideicomisario designado es alguien en quien usted confía para que actúe como fideicomisario solo con fines de registro. Después de que su propiedad sea escriturada de su nombre personal al nombre del fideicomiso, que incluye el nombre del fideicomiso como lo indiqué, su fideicomisario designado renunciará y usted asumirá el control como fideicomisario sucesor no revelado y el público quedará con él en el entendimiento de que debido a que su nombre ya no está en el título, ya no es dueño de la propiedad.

Como referencia, así es como un fideicomiso de tierras es como una corporación de Nevada con protecciones de director y oficial designado. Cuando creo una corporación en Nevada, un abogado en mi oficina asume el cargo de director y funcionarios principales de la corporación cliente. Como funcionario y director inicial, la información del abogado del Secretario de Estado de Nevada se pone a disposición del público para cualquier persona que tenga una computadora. Una vez que se completan las presentaciones iniciales, el control de la corporación pasa a mi cliente con la renuncia del nominado y la subsiguiente asunción de esos cargos por parte de mi cliente. Desde una perspectiva pública, el abogado de John Q aparece como el funcionario y director designado, y la participación de mi cliente está oculta. Este proceso puede repetirse anualmente para mantener su participación privada.

Cuando el síndico renuncia, ¿significa esto que su fideicomiso se quedará sin síndico?

¡Definitivamente no! Cuando cree su fideicomiso, se asegurará de nombrar a un fideicomisario sucesor para que tome el control cuando el fideicomisario original ya no esté en funciones. ¿Quién será el síndico sucesor? tú

La pregunta que quizás se esté haciendo en este momento es qué sucede si su fideicomisario designado no renuncia o, peor aún, vende su propiedad. Para poder responder a estas preguntas satisfactoriamente, es necesario comprender la relación jurídica entre el fideicomisario y los beneficiarios del fideicomiso. ¿Cómo puede el beneficiario despedir al síndico que supuestamente tiene el control? La mayoría de los planificadores financieros y abogados con los que habla tienden a equivocarse con respecto a los fideicomisos de tierras. No entienden esta dinámica tan importante que distingue al fideicomiso de tierras de un fideicomiso en vida. El fideicomisario de un fideicomiso de tierras tiene el título de propiedad del fideicomiso en beneficio de los beneficiarios del fideicomiso. Los poderes de un fideicomisario se limitan a los poderes específicos que se le otorgan en virtud del contrato de fideicomiso. Todas las demás facultades están específicamente reservadas a los fideicomisarios. En un buen acuerdo de fideicomiso de tierras, su fideicomisario debe tener el poder de tratar con los inquilinos, hacer reparaciones y acelerar otros gastos limitados, pero todas las demás cosas relacionadas con el título, es decir, ventas, préstamos, hipotecas, cambios de título requieren fideicomisario, etc. consentimiento de los beneficiarios del fideicomiso. En otras palabras, los beneficiarios son los que tienen el poder real bajo un fideicomiso de tierras, por lo que siempre debe ser el beneficiario de cualquier fideicomiso que tenga el título de su propiedad.

¿Qué sucede si su fideicomisario se rebela y vende la propiedad del fideicomiso sin su consentimiento? La esposa de un cliente me hizo exactamente esta pregunta después de enterarse de que su esposo, el fideicomisario de su fideicomiso de tierras, vendió la propiedad del fideicomiso sin su participación. Permítanme decirlo de otra manera: la esposa sabía que el esposo iba a vender la propiedad, pero creía que tendría que firmar documentos para completar la venta.

Para empeorar las cosas, el esposo consultó a un abogado que ayudó en el cierre y le dijo al esposo que había traspasado todos los poderes como fideicomisario del fideicomiso. Wow, fue un gran error que un abogado llegara a tal conclusión sin revisar el contrato de fideicomiso. Verá, en mi contrato de fideicomiso, dice... Excepto porque expresamente previsto en este contrato de fideicomiso, todos los poderes del Fiduciario sujeto al consentimiento de los Beneficiarios,…. Luego, el fideicomiso establece que el Fideicomisario solo puede transmitir el título de propiedad hasta que haya obtenido el consentimiento de los beneficiarios. Entonces, ¿cómo alivia esto las preocupaciones de la esposa? En pocas palabras, los beneficiarios del fideicomiso podrían anular la venta porque no dieron su consentimiento para la venta. El fideicomisario se verá envuelto en una o dos demandas, y si un abogado ha dado su bendición y consejo al fideicomisario para proceder con la venta, tendrá el placer de experimentar el sistema de justicia desde el otro lado de la mesa. también. .

Otra pregunta que recibo a menudo es: ¿Puede mi corporación ser el fideicomisario de mi fideicomiso de tierras?

Sí, pero con algunas salvedades. Que yo sepa, solo un estado, Florida, autoriza específicamente a una corporación, que no tiene otros requisitos, para actuar como fideicomisario de un fideicomiso de tierras. Otros estados guardan silencio sobre el tema, o declaran específicamente que la corporación debe estar afianzada y autorizada en el estado donde reside la propiedad del fideicomiso. Esto puede ser un problema para aquellos que esperan problemas jurisdiccionales. evitar Si decide continuar de todos modos, aquí hay un ejemplo de cómo se puede usar en su contra:

Bob, un abogado sin experiencia, establece un fideicomiso de tierras para su propiedad de alquiler en Washington, con su corporación, NOIDEA, Inc., como fideicomisario. Cuando un balcón defectuoso se derrumba y un inquilino sufre lesiones graves, demandan a Bob. El abogado del inquilino señala rápidamente que NOIDEA, Inc., no tiene garantía ni licencia en Washington, y que Bob se está burlando de la ley. Bob le ha dado al Tribunal una razón más por la que no le gusta: no conoce la ley como abogado. Bob haría bien en arreglarlo.

Si elige usar un fideicomisario designado, elija sabiamente. Es posible que un fideicomisario designado no tenga un control total y sin restricciones sobre la propiedad del fideicomiso, pero se incluirá en el título y esto podría causar problemas. Sirvo regularmente como fideicomisario nominado para mis clientes. Elegir al fideicomisario con el nombre equivocado puede ser desastroso, como descubrió mi cliente cuando eligió a su buen amigo:

Después de asistir a uno de mis talleres de protección de activos, Brian estaba ansioso por usar su nuevo conocimiento para utilizar y proteger sus múltiples propiedades en Nueva York con fideicomisos de tierras y LLC. Brian me contrató para crear un fideicomiso de tierras y LLC para él y decidió usarlo como plantilla para crear 14 estructuras adicionales. Cuando redacté el fideicomiso de tierras de Brian, me informó que su amigo Noland estaba dispuesto a servir como su fideicomisario designado. Le expliqué cuidadosamente a Brian el riesgo de no elegir un abogado, pero Brian hizo a un lado mis preocupaciones y me dijo que él y Noland "volvieron" y que no estaba preocupado. Avance rápido cuatro años y Brian tenía $ 15,000 en honorarios de abogados tratando de eliminar los gravámenes fiscales estatales de cada una de sus propiedades fiduciarias. La elección de Brian como fideicomisario nominado no funcionó según lo previsto.

El problema de Brian era confiar en que su amigo actuaría como su fideicomisario designado. Como dije anteriormente, cuando usa un fideicomisario designado, el nombre del fideicomisario aparecerá en el título junto con el nombre del fideicomiso, por ejemplo, Noland Taxdodge como fideicomisario de 14th Street Trust, con fecha 1 de marzo de 2014. Noland, sin saberlo a Brian, dejó de pagar los impuestos de Nueva York y el estado, tratando de recuperar sus cuotas, presentó gravámenes fiscales sobre todas las propiedades de Noland ubicadas en Nueva York. El estado de Nueva York asumió que Noland poseía todas las propiedades en un fideicomiso que tenía el nombre de Noland como fideicomisario cuando eran propiedad de Brian.

No incluya el nombre del fideicomisario en la escritura
Cuando estaba en la facultad de derecho trabajé para un abogado que tenía contratos de defensa pública con varios municipios. Como pasante, era mi deber manejar estos casos para la firma. Aprendí dos cosas importantes durante mi tiempo defendiendo a múltiples personas acusadas de varios delitos. La primera era que la mayoría, si no todos, eran culpables del delito que se les acusaba de cometer o, en el raro caso de que alguien fuera inocente, definitivamente era culpable de algún otro delito que nunca fue atrapado y, por lo tanto, terminó en prisión. prisión. (Probablemente se den cuenta de que no fui un buen defensor público.) Era esto último lo que el acusado solía hablar demasiado después de ser arrestado. (Esto hizo que mi trabajo como defensor público fuera más difícil para defender su caso). Hablar demasiado no es un problema exclusivo de los delincuentes sino de la gente en general. Tendemos a creer que si alguna información es buena, más es mejor. Desde una perspectiva de protección de activos, lo contrario es universalmente cierto. Nunca divulgue más información de la requerida por la ley.

Si Ally estableció el fideicomiso Chatty Kathy, con fecha del 9 de julio de 2014 con Ally como fideicomisario, debería estar claro para usted ahora, cuando coloca su propiedad en este fideicomiso, asumiendo que no está utilizando al fideicomisario nominado, Ally. no habrá anonimato. Si Ally me consultara antes de preparar su escritura, le daría instrucciones para que llame a la oficina del registrador del condado donde se registra la escritura y pregunte si el registrador quiere el nombre del administrador en la lista. Ally podría sorprenderse al saber que el registrador del condado no lo hace. Si el condado no requiere el nombre del fideicomisario en la escritura, se le permite prepararlo en consecuencia. En el caso de Ally, ella cedería la propiedad solo a su nombre a Chatty Kathy Trust, con fecha del 9 de julio de 2014. Si adopta este enfoque, asegúrese de redactar su fideicomiso para permitir que alguien tome el título en el camino. Muchos de los acuerdos de fideicomiso de tierras que he revisado a lo largo de los años requieren que el título se tome a nombre del fideicomiso y del fideicomisario, p. Ally Johnson como fideicomisario de Chatty Kathy Trust, con fecha 9 de julio de 2014. Tal requisito limita su capacidad para adoptar la estrategia que he descrito anteriormente.

Un punto final, esta estrategia no funcionará en todos los estados y en aquellos estados donde lo haga; es posible que solo funcione en condados seleccionados. La escritura de la propiedad no es tan simple como preparar una escritura y registrarla en el condado donde se encuentra la propiedad. Los condados suelen tener requisitos de margen muy específicos y los formularios auxiliares deben presentarse con la escritura. Por ejemplo, cuando se usa esta técnica en California, muchos de los condados requieren que se envíe una copia del fideicomiso de tierras junto con la escritura. El fideicomiso de tierras no se registra, pero el condado lo requiere con fines de verificación.

Se encuentra truncamiento de nombres largos
Después de preparar varios cientos de escrituras separadas para transferir propiedades a fideicomisos de tierras, se me ocurrió una idea. ¿Qué sucede si cambié la ubicación del nombre del fideicomisario de principio a fin y aumenté el nombre del fideicomiso? ¿Evitaría esto que el nombre de mi cliente apareciera en el sitio web del registrador del condado? La idea se centró en las limitaciones de la mayoría de los sitios web de registradores de condados. Si alguna vez ha tenido el disgusto de buscar información en un sitio de este tipo, seguramente estará de acuerdo en que estas bases de datos están desactualizadas, por ejemplo, muchas aún requieren el uso de teclas de función para moverse entre búsquedas. Otra limitación que encontrará con estos sitios son sus campos de búsqueda limitados. Muchos de los campos del formulario limitan la cantidad de caracteres, por lo que si su nombre de fideicomiso excede el límite de caracteres y su nombre, como fideicomisario, cae fuera de este límite, la tecnología es o falta, tiene la oportunidad de anonimato.

Considere cómo la mayoría de los abogados crean fideicomisos, es decir. requieren que el título se tome a nombre del fideicomisario en representación del fideicomiso, p. Mike Bowman como fideicomisario de Trust 765, con fecha 19 de agosto de 2014. Si Mike quiere el anonimato cuando creó esta confianza, obviamente perdió. El nombre de Mike aparece primero en el título de propiedad y se encuentra incluso en los motores de búsqueda en línea más antiguos. Para aprovechar esta limitación, debe hacer dos cosas, crear un nombre realmente largo para su fideicomiso de tierras y agregar su nombre, como fideicomisario, al final, por ejemplo. Acuerdo de fideicomiso de Green Trees y Bountiful Plains de fecha diecinueve de agosto de dos mil catorce, Mike Bowman, fideicomisario.

Si está leyendo esto y piensa para sí mismo que el nombre de Mike todavía está en el título, tiene razón, sin embargo, el nombre de Mike probablemente solo se encontrará si alguien realiza una búsqueda de registros en persona en la oficina del registro del condado en comparación con el enfoque más rápido en línea. . Aparte de las compañías de títulos, la mayoría de las personas buscan en línea y solo encontrarán "El acuerdo de fideicomiso de Green Tree y Bountiful Plains con fecha..." Debido a la longitud del nombre del fideicomiso, la posición del nombre de Mike al final y la limitación. del sitio web del registrador del condado, Mike ha encontrado una manera de ocultar su conexión con esta propiedad.

Desde que usé esta estrategia a principios de 2003, me encontré con un autoproclamado gurú de los fideicomisos de tierras a quien escuché enseñar esta estrategia en uno de los talleres. Tuve muchos o tal vez lo encontré por su cuenta. De cualquier manera, el nombre de fideicomiso largo es solo la mitad de la estrategia; La otra mitad son declaraciones de impuestos.

Dónde enviar las declaraciones de impuestos
Cuando se prepara una escritura, el condado requiere que el preparador proporcione una dirección para futuras declaraciones de impuestos. Si está estableciendo un fideicomiso de tierras para el anonimato y está dispuesto a utilizar una o más de las estrategias descritas anteriormente, puede arruinarlo al no ocultar su dirección personal. El setenta por ciento de mis clientes me dirán su dirección personal cuando se les pregunte a dónde les gustaría que les enviemos sus declaraciones de impuestos sobre la propiedad. Su razonamiento es sólido. Nadie quiere perderse una declaración de impuestos y atrasarse en sus impuestos sobre la propiedad.