Venta al descubierto: Realidad vs. Ficción

¿Busca grandes ganancias en ventas cortas? Una búsqueda en Internet de la frase "invertir en ventas al descubierto" produce miles de resultados, muchos de los cuales ofrecen estrategias y trucos para acabar con el creciente número de ventas al descubierto en los EE. UU. A veces, estas propiedades se consideran dinero fácil porque el vendedor está en problemas. Pero este no tiene por qué ser el caso.

El concepto detrás de una venta corta es este: un propietario no puede continuar haciendo los pagos de la hipoteca; sin embargo, la hipoteca pendiente sobre la propiedad es más alta que el valor de mercado de la vivienda (es decir, “al revés”). El propietario contrata al prestamista para vender la propiedad al valor de mercado y el prestamista se hace cargo de la pérdida.

¿Pero el esquema de hacer dinero que muchos creen es la venta corta?

No es que sea imposible encontrar buenas ofertas, muchos inversores tienen éxito en la compra de ventas cortas con descuento, pero los inversores deben saber que negociar una venta corta no es tarea fácil.

“Nuestro mayor desafío  pidiendo a los bancos que reconozcan que la propiedad no vale lo que ellos creen que vale. Cuando presentamos ofertas, y cuando creemos que es una oferta justa, y luchamos contra los bancos por... el comprador, a veces es muy difícil lograr que nos encuentren a mitad de camino", dice Mia Lutz, presidenta de Say No. Hacia. Bank, una organización de asesoramiento comunitario que trabaja con compradores y vendedores de ejecuciones hipotecarias.

El marco de tiempo también puede ser un gran obstáculo para los inversores inmobiliarios que buscan comprar una propiedad de venta corta. Las ventas cortas pueden demorar entre 30 días y seis meses desde el contrato hasta el cierre, y el trato puede colapsar en cualquier momento.

El mal estado del mercado de la vivienda es una bendición para los inversores que buscan comprar una venta corta, ya que muchos bancos se están sobrecargando con propiedades que los propietarios ya no pueden pagar. Con un excedente de casas y una falta de compradores, a los bancos les puede ir mejor con precios de descuento para los inversores.

“Se están volviendo mucho más flexibles”, dijo Lutz. “Van al 95 por ciento en base al valor de tasación. Si la casa vale $ 200,000, entonces probablemente tomarán $ 10,000 de esa cantidad y comenzarán a trabajar desde allí. Generalmente están aceptando entre... 75 a 80 por ciento de esa cantidad. Eso se basa en el valor tasado”.

Sin embargo, los bancos solo se moverán hasta ahora. El banco obtiene la opinión del precio de un corredor (BPO, por sus siglas en inglés) sobre la propiedad y, aunque no es imposible, puede ser muy difícil conseguir que bajen, según Lutz.

"Si estoy trabajando con un comprador que busca una propiedad de venta corta, quiero asegurarme de que el comprador no crea que va a hacer una oferta que esté un 50 por ciento por debajo del valor de mercado, porque lo han escuchado en televisión a altas horas de la noche o en algún seminario para inversionistas, y creen que podrán comprar la propiedad de esa manera”, Dan Forbes, socio con licencia de corredor, especialista residencial certificado y líder del Forbes Advantage Team en la oficina de RE/MAX en Gulfstream. Lakewood Ranch de Realty en Bradenton, FL, dijo. "Porque probablemente están perdiendo el tiempo y me están haciendo perder el tiempo".

Muchos inversionistas realizan ventas cortas creyendo que podrán obtener 50 o 60 centavos por dólar del valor de tasación, pero ese no es el caso, según Lutz. Los bancos no están regalando propiedades hoy.

“Tiene que tener mucha paciencia y negociar con mucha gente. [short sales] suceder", dijo Alexis McGee, presidente de Foreclosures.com. "[Short sales are] tratos prolongados, con menos del 10 por ciento de los prestamistas aprobando la venta corta en mis... descuentos". Ella dijo que no recomienda las ventas cortas como una opción de inversión principal porque las ganancias son más bajas que con otras ejecuciones hipotecarias, dijo.

Sin embargo, las ventas cortas tienen una o dos ventajas sobre otros tipos de ejecuciones hipotecarias. "[Short sales purchases are] completamente libre y libre de gravámenes", dijo Forbes. "Cuando compra una propiedad de ejecución hipotecaria en los escalones del juzgado, si no hace su diligencia debida, podría terminar comprando una propiedad con gravámenes y podría costarle más con eso ."

¿Deberían los inversores renunciar a las ventas en corto por completo? Definitivamente hay ofertas disponibles para aquellos con la paciencia y las habilidades de negociación para buscarlas. Pero los inversores deben ser conscientes de que la compra de propiedades de venta corta requiere mucho tiempo y esfuerzo, lo que al final no siempre vale la pena.

Las ventas al descubierto deben ser una "herramienta" rara vez utilizada en su "caja de herramientas" de inversión inmobiliaria, no el punto central de su programa de inversión", según el sitio web de John T. Reed. Los inversores harían bien en incorporar otras estrategias de inversión en sus planes, manteniendo las ventas al descubierto como una opción cuando surjan oportunidades, en lugar de centrar la mayor parte de su tiempo y energía en las ventas al descubierto.