Uso del apalancamiento en bienes raíces evitando riesgos: generando riqueza

Arquímedes hizo el comentario, "Dame una palanca lo suficientemente larga y un punto de apoyo lo suficientemente fuerte, y podré mover el mundo".

“Aprovechar los bienes raíces para comprar más propiedades. Invierte en bienes raíces, con apalancamiento.” Probablemente hayas escuchado la frase muchas veces. Pero es difícil obtener una respuesta clara en cuanto a lo que significa. Mientras tanto, se le dirá que debe pagar por su libro o seminario para hacer esto. Vamos a romper el molde y decirle qué es el apalancamiento antes de explicarle cómo aprovechar los bienes raíces para crear riqueza. El apalancamiento es un método que te permite controlar propiedades con poco dinero.

¿Qué significa apalancamiento en bienes raíces?

Medios de apalancamiento en bienes raíces comprar una propiedad con deuda en lugar de pagar en efectivo. El caso clásico es poner un 10% de enganche en diez casas y tener diez hipotecas para el otro 90% de cada propiedad en lugar de pagar el 100% de una casa. Usan el dinero de otras personas para comprar bienes raíces. Sin embargo, puede estar apalancando su dinero, como cuando pide dinero prestado de fuentes que usted controla para reducir el pago inicial de una propiedad de alquiler.

Uso del apalancamiento inmobiliario para comprar más propiedades

A continuación se muestran ejemplos de apalancamiento relacionados con las fusiones. Tomemos una propiedad de $100,000 y aceptémosla 6,0% tasa de inflación El rendimiento del dinero inicial se expresa como un porcentaje de la cantidad prestada.

Valor de la propiedad después		cantidad prestada
		Nada	50%	75%	90%
1 año	$106,000	6%	12%	24%	60%
5 años	$133,820	79%	68%	135%	338%
10 años	$179,000	79%	158%	316%	791%

Para aprovechar este apalancamiento, no necesita tener altos ingresos o activos. Todo lo que necesita es suficiente crédito y la capacidad de evaluar los riesgos correctamente.

El economista David Baxter describe una clara ventaja de la inversión inmobiliaria:

“No hay poder de monopolio u oligopolio dentro de los mercados inmobiliarios. La propiedad de la propiedad y especialmente la propiedad de la vivienda está muy extendida. También lo es la demanda de propiedad. Aunque se ha hablado mucho de la concentración del suelo urbanizable, y de los supuestos beneficios monopólicos que conlleva, las nuevas edificaciones representan menos del 3% del total”.

En el caso de los bienes raíces, el pequeño inversionista está a la par con los grandes inversionistas. Es probable que la riqueza inmobiliaria basada en la apreciación del capital continúe, ya que a los inversores se les permite utilizar y beneficiarse de la disponibilidad continua de apalancamiento.

Veamos una inversión inmobiliaria que es precisamente eso 2,5% tasa de inflación aumentó anualmente. Veremos que sigue siendo una buena inversión cuando se usa con apalancamiento.

Valor de la propiedad después		cantidad prestada
		Nada	50%	75%	90%
1 año	$102,500	2,5%	5%	10%	25%
5 años	$110,381	10%	21%	42%	104%
10 años	$124,886	25%	50%	100%	249%

Algunos de los mejores de América del Norte se construyeron a partir de bienes raíces. Bien elegidos, los bienes raíces son una de las inversiones más seguras que puede hacer. Es la inversión más grande para la mayoría de las personas.

¿Cómo usar el apalancamiento en bienes raíces?

El método más común para usar el apalancamiento en bienes raíces es aprovechar los recursos financieros que usted controla para reducir el pago inicial de una propiedad de alquiler. Para la mayoría de nosotros, esta es nuestra residencia principal. ¿Puedes usar el valor líquido de tu casa para comprar una propiedad de alquiler? La respuesta es sí, pero indirectamente. Su prestamista le permitirá cobrar el capital de su vivienda para renovar su vivienda actual, pagar deudas, invertir en el mercado de valores o usarla para otro propósito.

La mayoría de los prestamistas no le permitirán obtener una hipoteca sobre la vivienda actual para comprar otra propiedad expresamente. En su lugar, obtiene una hipoteca sobre su casa actual, pone parte o la totalidad de ese dinero en una propiedad de alquiler y tiene una hipoteca separada sobre la propiedad de alquiler por el saldo restante.

¿Por qué no hay más personas que aprovechen los bienes raíces para generar riqueza?

El primer obstáculo al que se enfrentan son los requisitos de equidad. Una regla general es que no puede cobrar más del 80% del capital de su casa. Tenga en cuenta que esto incluye cualquier saldo de préstamo pendiente que tenga en su casa. Si posee una casa de $200,000, debe tener al menos $40,000 de capital en la propiedad. Si quedan $ 100,000 en la hipoteca, el prestamista solo le permitirá pedir prestado hasta $ 60,000.

Eso es $200,000 menos el requisito de equidad de $40,000 menos el saldo pendiente de hipoteca de $100,000. Y también tendrán en cuenta el saldo de cualquier HELOC y el segundo saldo en esta ecuación. Si no tiene suficiente capital en su casa, el apalancamiento inmobiliario como este no es una opción.

Construir riqueza una casa a la vez

Si la casa está pagada, obtener una hipoteca de hasta $ 160,000 en su residencia principal comenzará a aprovechar los bienes raíces para generar riqueza. Ese dinero luego se pondría en una o más propiedades de alquiler. Si pone $40,000 de enganche en cada propiedad de alquiler que valga lo mismo que su casa actual, podría comprar hasta cuatro casas de alquiler. Tenga en cuenta que tendrá que pagar los honorarios del agente inmobiliario, los honorarios legales y las reparaciones de las propiedades.

Siendo realistas, fácilmente podrías comprar tres propiedades. Al aprovechar los bienes raíces, debe asegurarse de que puede alquilar las propiedades lo suficiente como para pagar la hipoteca, los impuestos, el seguro y el dinero para sus propios pagos de hipoteca también.

Otras formas de usar el apalancamiento en bienes raíces

La compra de bienes raíces apalancados se puede hacer a través de otros medios. En teoría, puede pedir prestado contra su 401K para aumentar el pago inicial de una propiedad de alquiler. Tendrá que pagar intereses sobre este préstamo, y si pierde su trabajo, todo el préstamo vencerá de inmediato o tendrá que pagar impuestos y pagar la multa por adelantado sobre el saldo pendiente.

Si va a aprovechar los bienes raíces con su 401K, le recomendamos que pida prestado solo lo suficiente para hacer el pago inicial de una propiedad de alquiler. Entonces, el saldo del préstamo es suficiente para que pueda recaudar el dinero por otros medios si tuviera que devolverlo todo de una vez. Sin embargo, la hipoteca principal de la propiedad de alquiler estaría garantizada por las propias propiedades de alquiler.

En teoría, es posible apalancar bienes raíces usando dinero de tarjetas de crédito, pero esto no es recomendable. Usted está pagando una tasa de interés insana del 10 al 20 por ciento en una propiedad que generará un ROI del 10% como máximo. Y eso aparte del riesgo de estar endeudado hasta el cuello.

Los bienes raíces pueden aprovecharse tomando préstamos de dinero fuerte y otros préstamos costosos a corto plazo para recaudar el dinero necesario para hacer un pago inicial en una propiedad de alquiler o arreglar y cambiar. Este es un método peligroso de aprovechar los bienes raíces para generar riqueza a menos que sea un contratista de construcción profesional. En general, la persona promedio no debería tratar de comprar reparaciones, tratar de administrar las reparaciones y luego esperar poder vender la propiedad para obtener una ganancia.

Hace que los programas de telerrealidad sean entretenidos, pero en realidad, muchos de ellos no venden. suficientes propiedades para que valga la pena el esfuerzo. Incluso los contratistas profesionales de la construcción deben tener cuidado de no terminar siendo "dueños de sus trabajos", ganando tanto de un conjunto de reparadores convertidos como lo harían de un trabajo.

La inflación puede ayudar a que los bienes raíces se aprecien

El gobierno federal tiene un déficit anual. El gobierno no tiene alternativas políticamente aceptables para "imprimir" nueva moneda. Mientras eso sucede, la inflación se filtrará en la economía general en forma de inflación de precios. Y un día, quizás no muy lejos en el futuro, probablemente veremos un rápido estallido de hiperinflación.

Mientras el valor del dólar siga cayendo, la gente seguirá recurriendo a los bienes raíces como protección contra la inflación. Además, esto aumentará considerablemente la demanda de bienes raíces en el futuro. Creando así un aumento en los valores de las propiedades inmobiliarias.

Riesgos a evitar al usar apalancamiento en bienes raíces

¿Cuál es la desventaja de usar apalancamiento en bienes raíces? Aprovechar los bienes raíces para generar riqueza suena perfecto, pero conlleva riesgos. Y los riesgos de aprovechar los bienes raíces son la razón de las historias de terror que asustan a muchos de intentarlo. ¿Cuáles son los riesgos que debe evitar al aprovechar los bienes raíces? ¿Y qué puedes hacer para minimizar el daño cuando suceden estas cosas?

El mayor riesgo de los bienes raíces apalancados es que puede perderlo todo, incluso su propia casa, si comete un error. La mejor técnica de mitigación de riesgos es asegurarse de que puede pagar su propia hipoteca si los inquilinos no lo hacen. Pagar su hipoteca principal y la hipoteca que obtuvo para comprar una propiedad de inversión puede ser estresante. Sin embargo, si puede pagar esa factura aunque la propiedad esté vacía o los inquilinos no paguen, no perderá su casa.

Puede minimizar el estrés financiero de aprovechar los bienes raíces para generar riqueza siendo financieramente conservador. No pida prestado tanto como pueda, y extraiga tantas propiedades como pueda. Compre una o dos propiedades que estén dentro de su presupuesto, tenga cuidado de no pagar de más por las propiedades ni compre casas que necesiten mucho trabajo.

Tenga mucho margen al considerar los impuestos sobre la propiedad, el seguro y otros costos de transporte. No tome decisiones financieras asumiendo el mejor de los casos, como pensar que puede vender la casa por un 50% más o alquilarla por $2000 al mes cuando el alquiler promedio en el área es de $1500.

Se dice que usted gana el dinero con la compra, especialmente para reparaciones y remodelaciones, pero también en una propiedad que será de su propiedad a largo plazo. Sin embargo, esto no significa que debas comprar cualquier "oferta" barata que se presente. Haga su debida diligencia. Inspeccione minuciosamente cada propiedad, para que no termine pagando $100,000 por una propiedad que necesita $30,000 más en reparaciones de lo que pensaba. Si necesita reparaciones específicas para ser habitable, asegúrese de que la propiedad esté suficientemente rebajada.

Perderá dinero si paga de más por las reparaciones y mejoras de la propiedad. Obtenga múltiples estimaciones sobre el costo y el alcance de las reparaciones, ya que pagar en exceso por reparaciones y actualizaciones que no puede recuperar es una pérdida de dinero. Haga que las propiedades cumplan con los estándares del vecindario y evite la tentación de agregar encimeras de granito y hacer que el alquiler parezca una casa modelo.

Nadie pagará una prima por vivir en una casa lujosa en un barrio de clase trabajadora. ¿Qué sucede si terminas alquilando una propiedad básica? Tiene inquilinos que pagarán la tarifa actual y puede planear mejorar la propiedad después de que se muden.

Un error común al aprovechar los bienes raíces para generar riqueza es concentrarse en la casa y no en el flujo de caja. El objetivo de los bienes raíces de alquiler es conseguir que los inquilinos paguen por la propiedad lo más rápido posible. Entonces empieza a cobrar el alquiler. No puedes arriesgarte a conseguir malos inquilinos que no pagan el alquiler o que incluso podrían destrozar el lugar. Examine a los inquilinos en función de su capacidad para pagar el alquiler y su historial de pago anterior.

Si tienen antecedentes penales o mucho drama, no dejes que alquilen. No puede darse el lujo de desalojarlos más tarde, y mucho menos después de que no hayan pagado el alquiler durante cuatro meses. No olvide comparar precios de seguros de propiedad, administradores de propiedades y cualquier otra cosa que deba pagar regularmente. Estos costos solo aumentarán a medida que agregue a su cartera de bienes raíces.

Otro error al aprovechar los bienes raíces es apresurarse a comprar la otra propiedad. Tómese su tiempo para pagar la hipoteca de las propiedades de alquiler y su propia hipoteca. Construir la reserva de equidad en todas las propiedades. Esto hará que te veas mejor ante posibles prestamistas en el futuro en lugar de literalmente hipotecarte a ti mismo. Estarás seguro de que no perderás dinero si tienes que vender una propiedad por cualquier motivo.

Puede reducir el riesgo cuando aprovecha los bienes raíces al tener un gran fondo de emergencia. Estamos hablando de miles de dólares en efectivo reservados, no de una línea de crédito. Este dinero le permite pagar la factura sorpresa para reemplazar un acondicionador de aire estropeado en la casa de alquiler sin pedir otro préstamo con garantía hipotecaria o, peor aún, cargarlo a una tarjeta de crédito.

No cometa el error de asumir que el respeto lo salvará cuando se trata de invertir en bienes raíces. No entre en el agujero financiero con la esperanza de que la propiedad valdrá el 10% el próximo año.

¿Debe utilizar el apalancamiento en bienes raíces? La conclusión

Aprovechar los bienes raíces puede generar ganancias significativas o un flujo de efectivo constante. Sin embargo, tales proyectos conllevan riesgos más allá de endeudarse. Tenga cuidado con cada decisión en el camino y aléjese de los mercados que no tienen suficiente margen, porque no quiere ir a la bancarrota o perderlo todo como una forma de enriquecerse rápidamente con el dinero de otras personas. Dicho esto, aprovechar los bienes raíces es una forma legítima de crear riqueza para generar un flujo de efectivo constante si es conservador en todo, desde las proyecciones financieras hasta la carga de su deuda.