Si el mercado de la vivienda cae, ¿qué sucede con las tasas de interés?
En el verano de 2022, hay mucha especulación en los medios de que el mercado de la vivienda se está reduciendo, lo que indica que el mercado se dirige a un desplome de la vivienda. Con reminiscencias de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, la preocupación de que el reciente aumento en los precios de la vivienda y las pausas apuntan al estallido de otra burbuja inmobiliaria. Pero, ¿el mercado de la vivienda está realmente en una burbuja?
Durante una caída del mercado inmobiliario, el valor de una casa disminuye. Encontrará vendedores que están ansiosos por bajar sus precios de venta. Los vendedores pueden estar más motivados para negociar el precio o hacer concesiones a los compradores. Debido a la crisis, también puede haber ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias, que le ofrecen la oportunidad de obtener una ganga. Muchos compradores de vivienda pueden sentir que obtener una hipoteca es demasiado arriesgado.
Las recesiones son interrupciones temporales en una economía en auge, pero afectan el mercado inmobiliario y las tasas de interés. Sin embargo, este receso podría ser un gran momento para comprar o refinanciar una propiedad. Hable con su prestamista sobre cómo una recesión afecta las tasas de interés, cómo puede reducir la tasa de su hipoteca y cómo mitigar el riesgo de compra de su vivienda. Ahora, es más probable que Los precios de la vivienda no se desplomarány seguirá aumentando, aunque a un ritmo más lento.
Hay una menor probabilidad de que los préstamos hipotecarios entren en mora. Las nuevas leyes y las lecciones aprendidas de la crisis financiera de 2008 han resultado en criterios crediticios más estrictos en el mercado inmobiliario actual en comparación con el pasado. Las tasas de aprobación de hipotecas son más bajas hoy que en la era anterior a la crisis, lo que sugiere que es menos probable que los prestatarios no paguen sus préstamos. Antes de la crisis inmobiliaria anterior, era popular que los prestamistas emitieran los llamados "préstamos sin documentos", que no requerían que los prestatarios presentaran prueba de ingresos.
Los préstamos respaldados por el gobierno a menudo requieren un puntaje de crédito mínimo y un pago inicial. De acuerdo con las regulaciones, los prestamistas ahora deben verificar la capacidad de los prestatarios para pagar el préstamo, entre otras condiciones. Los estándares de préstamo son más estrictos y los nuevos puntajes de crédito hipotecario son en promedio mucho más altos ahora que a principios de la década de 2000.
También es importante tener en cuenta que una recesión no tendrá un impacto significativo en los precios de la vivienda si la oferta y la demanda de vivienda caen al mismo tiempo. Las tasas de interés son un factor que puede marcar la diferencia. Las tasas hipotecarias reducidas y los costos de vivienda correspondientemente más bajos pueden hacer que una propiedad que antes estaba fuera de su alcance. Tiene una mejor oportunidad de obtener la aprobación de su solicitud si tiene un buen crédito.
¿Qué sucede con las tasas de interés si cae el mercado inmobiliario?
En una recesión, la gente no gasta, el dinero no se mueve libremente por toda la economía. Deciden no gastar y, en cambio, ahorran para obtener un mejor precio al día siguiente. O ahorran dinero y no lo gastan porque creen que deberían tener ahorros precautorios. Esto es cierto para cualquier industria, incluidos los bienes raíces o el mercado de la vivienda.
La Reserva Federal puede cambiar las tasas de interés pronto en un esfuerzo por minimizar el daño económico. De vez en cuando, esto ayuda a estabilizar los mercados y aumentar la confianza del consumidor, lo que lleva a un aumento del gasto. Los prestamistas usan la tasa de interés ajustada para determinar sus tasas de interés para préstamos e hipotecas de cualquier manera posible.
Los préstamos no tienen una gran demanda durante una recesión porque las personas son reacias a gastar dinero y quieren conservarlo. Las hipotecas vienen en muchas formas, y cada una tiene sus ventajas y desventajas, independientemente del clima económico. Depende de usted decidir qué riesgo está dispuesto a asumir, pero su prestamista puede brindarle orientación.
La Gran Recesión dejó un impacto duradero en los futuros mercados inmobiliarios. Durante ese período de recesión económica, más propietarios tenían hipotecas al revés, lo que significa que debían más de lo que valía su propiedad. Como resultado de la agitación causada por el desempleo y los altos niveles de deuda de los consumidores, los prestamistas se vieron obligados a evaluar con más rigor.
El siguiente gráfico muestra la hipoteca de tasa fija promedio a 30 años según los datos de Freddie Mac obtenidos de FRED en el Banco de la Reserva Federal de St. Luis. Las áreas sombreadas representan la recesión de Estados Unidos. La recesión más reciente, que duró de febrero a abril de 2020, fue la pandemia de COVID-19.
La encuesta semanal de Freddie Mac muestra que la tasa hipotecaria fija a 30 años disminuyó del 3,45 por ciento al 3,23 por ciento durante este breve período. Después de eso, las tasas continuaron cayendo, alcanzando mínimos históricos en enero de 2021. Durante la Gran Recesión, que duró de diciembre de 2007 a junio de 2009, las tasas hipotecarias fijas a 30 años fluctuaron entre 6.10 y 5.42 por ciento primero.
La crisis hipotecaria provocó la Gran Recesión, que condujo al colapso del sistema financiero mundial. Desde marzo de 2001 hasta noviembre de 2001, durante la recesión de principios de la década de 2000, las tasas hipotecarias cayeron del 6,95 por ciento al 6,66 por ciento. Desde julio de 1990 hasta marzo de 1991, durante la recesión de principios de la década de 1990, las tasas hipotecarias cayeron de alrededor del 10 por ciento al 9,5 por ciento.
En la recesión de principios de la década de 1990, que fue de julio de 1981 a noviembre de 1982, las tasas de interés cayeron del 16,83 por ciento al 13,82 por ciento. Desde enero de 1980 hasta julio de 1980, las tasas disminuyeron con relativa lentitud, de 12,88 por ciento a 12,19 por ciento. En todos los casos, las tasas hipotecarias disminuyeron durante una recesión.. Por supuesto, la disminución varió desde tan solo un 0,22 por ciento hasta alrededor del 3 por ciento.
La única excepción fue la recesión de 1973-1975, que fue causada por la crisis del petróleo de 1973 y vio cómo las tasas subían del 8,58 al 8,89 por ciento. Esa fue una era del llamado estancamiento que, según algunos analistas, está ocurriendo una y otra vez pero aún es visible. Los propietarios de viviendas, los posibles compradores de viviendas y la industria hipotecaria estarán esperando lo último, una gran caída en las tasas hipotecarias.
Muchos economistas desde la década de 1980 hasta hoy son iguales, por lo que es posible que finalmente veamos un alivio significativo. La pregunta es cuánto tiempo más seguirán subiendo las tasas hipotecarias antes de la recesión, si es que lo hacen. ¿Seguirá aumentando la tasa fija a 30 años al 7 u 8 por ciento a fines de 2022 o principios de 2023, y luego disminuirá al 6 por ciento?
Si este es el caso, entonces cualquier caída asociada con un aumento de tasas solo traería las tasas de regreso a su nivel elevado actual. En otras palabras, esperemos lo peor y la Fed haga todo lo posible para combatir la inflación y esperar una recuperación rápida. En cualquier caso, es posible que desee despedirse de las tasas hipotecarias entre el 3 y el 4 por ciento, al menos en el futuro previsible.
¿Qué sucede con mi hipoteca si cae el mercado inmobiliario?
El colapso inmobiliario de 2008 supuso una enorme carga financiera para los hogares estadounidenses. A medida que los precios de las viviendas cayeron un 30 por ciento en todo el país, aproximadamente 1 de cada 4 propietarios fueron ejecutados, lo que eventualmente llevó a 7 millones de ejecuciones hipotecarias. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el valor de las propiedades en Estados Unidos cayó, lo que desencadenó una crisis hipotecaria. Entre 2007 y 2010, la crisis de las hipotecas subprime de EE. UU. fue una crisis financiera transnacional que condujo a la crisis financiera mundial de 2007-2008.
Fue causado por una fuerte caída en el valor de las viviendas en los EE. UU. tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, lo que llevó a morosidad hipotecaria, ejecuciones hipotecarias y depreciación de activos relacionados con la vivienda. La Gran Recesión estuvo precedida por caídas en la inversión de los hogares, seguidas por caídas en el gasto de los consumidores y la inversión empresarial. En las regiones donde hubo una combinación de alto endeudamiento de los hogares y mayores caídas en los precios de las propiedades, los recortes de gastos fueron más significativos.
La burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis se financió con valores respaldados por hipotecas (MBS) y obligaciones de deuda colateralizada (CDO), que inicialmente proporcionaron tasas de interés más altas (es decir, mayores rendimientos) que los valores gubernamentales, así como calificaciones de riesgo favorables de las agencias calificadoras. . Varias instituciones financieras importantes colapsaron en septiembre de 2008, lo que afectó severamente el suministro de crédito a empresas y personas, además de iniciar una recesión mundial.
Cuando los valores de las propiedades en los Estados Unidos cayeron rápidamente después de alcanzar un pico a mediados de 2006, se hizo más difícil para los prestatarios reestructurar sus préstamos. La morosidad de las hipotecas se redujo significativamente a medida que las hipotecas de tasa ajustable comenzaron a reajustarse a tasas de interés más altas (lo que resultó en pagos mensuales más altos). Los valores respaldados por hipotecas, especialmente las hipotecas de alto riesgo, eran propiedad de empresas financieras de todo el mundo y perdieron la mayor parte de su valor.
Los inversionistas globales también redujeron sus compras de deuda respaldada por hipotecas y otros activos a medida que disminuyó la capacidad y la disposición del sistema financiero privado para respaldar los préstamos. Las preocupaciones sobre la salud de los mercados crediticios y financieros de EE. UU. llevaron a una restricción del crédito en todo el mundo ya una desaceleración del desarrollo económico en EE. UU. y Europa.
He aquí por qué esta desaceleración de la vivienda es diferente a cualquier otra
No hay tantos préstamos riesgosos o morosidad hipotecaria, aunque los altos precios de la vivienda están obligando a muchas personas a salir del mercado. Pero si la Gran Recesión desencadenó la Gran Recesión con una caída del mercado inmobiliario en 2007-08, ¿se encuentra el mercado actual en circunstancias similares? No, esa es la respuesta más simple. Hoy, el mercado de la vivienda en los Estados Unidos está en mucho mejor estado. Esto se debe en parte a las leyes crediticias más estrictas establecidas como resultado de la crisis financiera. Con estas nuevas pautas, los prestatarios de hoy están en una posición mucho mejor.
El puntaje crediticio FICO promedio del prestatario es un máximo histórico de 751 para los 53,5 millones de hipotecas de vivienda de primer grado en los Estados Unidos hoy en día. En 2010, eran 699, dos años después del colapso de la industria bancaria. Esto se refleja significativamente en la calidad del crédito, ya que los prestamistas son mucho más estrictos cuando se trata de otorgar préstamos. Como resultado de la demanda impulsada por la pandemia, los precios de la vivienda han aumentado en los últimos dos años. Los propietarios ahora tienen niveles históricos de equidad en sus hogares.
Según Black Knight, un proveedor de tecnología y análisis de hipotecas, el llamado valor de venta, que es la cantidad de dinero que un prestatario puede retirar de su casa mientras deja un 20% de capital en papel, establece un nuevo máximo de $ 11 billones para arreglar. año. Eso es un aumento del 34% en el mismo período del año pasado. Al mismo tiempo, el apalancamiento, o la relación entre la deuda de un propietario y el valor de su casa, ha disminuido.
Este es el nivel más bajo de deuda hipotecaria en la historia de EE. UU., a menos del 43 por ciento de los precios de las viviendas. Cuando un prestatario debe más de lo que vale su casa, tiene un patrimonio neto negativo. En comparación con 2011, cuando más de una cuarta parte de todos los prestatarios estaban bajo el agua, esto es una mejora. El 2,5 % de los prestatarios tienen menos del 10 % de capital en sus viviendas. Si los valores de las propiedades disminuyen, esto proporcionará una cantidad significativa de protección.
Solo el 3 por ciento de las hipotecas están vencidas, un máximo histórico de morosidad hipotecaria. Ahora hay menos hipotecas vencidas que antes de la epidemia, a pesar del dramático aumento de la morosidad durante el primer año. 645,000 prestatarios todavía se encuentran en programas de indulgencia hipotecaria relacionados con la pandemia que ayudaron a millones de personas a recuperarse.
Aunque aproximadamente 300.000 deudores han sido agotados por los programas de adhesión relacionados con la pandemia, todavía están atrasados. Aunque la morosidad de las hipotecas se mantiene en niveles históricamente bajos, los incumplimientos de préstamos recientes han experimentado un aumento.
El problema más apremiante en el mercado de la vivienda en este momento es la asequibilidad de la vivienda, que se encuentra en su punto más bajo en la mayoría de las regiones. Aunque el inventario está aumentando, todavía es menos de la mitad de lo que era antes de la pandemia. El aumento del inventario puede eventualmente impulsar el aumento de los precios de las viviendas, pero la tasa de dos dígitos ha demostrado ser notablemente resistente hasta ahora. A medida que el aumento de los costos de la vivienda pone a prueba las finanzas de algunos compradores, aquellos que permanezcan en el mercado deberían esperar condiciones menos competitivas más adelante en el año.
El valor de las viviendas puede disminuir independientemente de la recesión
El mercado de la vivienda se basa en un ciclo de oferta y demanda. Existe un mercado de compradores cuando hay un gran inventario de propiedades en venta y los precios de las propiedades tienden a caer. Sin embargo, cuando el inventario es bajo, las viviendas residenciales tienen una gran demanda y el mercado se desplaza hacia el mercado del vendedor. Se necesita tiempo para desarrollar nuevas viviendas y reponer los suministros.
Los precios de la vivienda comenzarán a caer si el inventario crece y se satisface la demanda. Otra razón por la que los precios de las propiedades se han desacelerado recientemente es que la gente ya no puede pagarlos. Los niveles de ingresos no se han mantenido al día con los costos de la vivienda, y muchos compradores primerizos que aún tienen que cargar con préstamos universitarios no pueden pagar el peso adicional de una hipoteca.
La actual tormenta de inflación inmobiliaria está expulsando a los compradores del mercado, lo que se suma al largo período de inventario extremadamente limitado, pero los vendedores aún se muestran reacios a bajar los precios. Esperar puede ser la mejor opción para los compradores en este momento, independientemente de que haya una recesión. Según Realtor.com, junio de 2022 vio el mayor aumento en el número de viviendas en venta registrado. Los listados activos aumentaron un 18,7 por ciento año tras año, pero los precios de las propiedades siguen siendo persistentemente altos.
En junio, el precio de cotización promedio nacional de propiedades activas aumentó un 16,9 por ciento con respecto al mes anterior a $450.000. Hasta la fecha, los precios de las propiedades han subido un 31,4 por ciento desde junio de 2020. Es posible que los valores tarden un tiempo en disminuir, ya que los vendedores todavía están tratando de obtener el máximo efectivo por sus propiedades. Los vendedores están tratando de fijar el precio de sus casas en línea con los comparables recientes que cerraron en 2021, cuando las tasas hipotecarias aún estaban en niveles récord y el inventario era escaso.
Sin embargo, muchos compradores esperan ver qué sucede en el mercado inmobiliario de otoño, cuando habrá más inventario y más competencia. Hay una falta de consenso sobre si ahora es un buen momento para comprar una casa. En contraste con el colapso inmobiliario más reciente, que ocurrió durante la crisis financiera de 2008, actualmente tenemos una inflación creciente y los niveles de empleo aún se mantienen estables. La mayoría de los economistas se sorprendieron por la rapidez con que se agregaron puestos de trabajo en junio.
El mercado laboral ha sido visto como el gran auge frente a la recesión, y las cifras de junio muestran que la columna de empleo se mantiene sólida. El crecimiento del empleo se aceleró a un ritmo mucho más rápido de lo esperado en junio, lo que indica que el principal pilar de la economía de los EE. UU. sigue siendo fuerte a pesar de los focos de debilidad. Las nóminas no agrícolas aumentaron en 372.000 en el mes, superando la estimación de Dow Jones de 250.000 y continuando un año sólido de crecimiento laboral, según datos de la Oficina de Estadísticas Laborales.
"El fuerte aumento de 372.000 en las nóminas no agrícolas en junio parece burlarse de las afirmaciones de que la economía se dirige a una recesión, y mucho menos a una que ya lo está", dijo Andrew Hunter, Economista sénior de EE. UU. en Capital Economics.
La cantidad de años que espera vivir en la casa es otro factor que puede influir en la decisión de comprarla de inmediato o no. Quienes no tengan la intención de quedarse en la casa durante al menos cinco años después de la compra pueden terminar perdiendo dinero si el mercado de la vivienda colapsa después de la compra y deciden vender. Por otro lado, si intenta sincronizar el mercado incorrectamente, puede perder la oportunidad de comprar su casa ideal.
Usted puede quedar fuera del mercado si las tasas de interés continúan aumentando y los precios de la vivienda no bajan lo suficiente como para compensar los altos costos de la hipoteca. Los compradores ahora están en una mejor posición para aprovechar el auge de la vivienda y los vendedores buscan precios más razonables para sus propiedades. Si hay una recesión en la economía, es casi seguro que las tasas de interés de las hipotecas caerán a alrededor del 4 por ciento o incluso menos. Si es así, podría ser un buen momento para contenerse y ahorrar algo de dinero, especialmente para los propietarios de viviendas primerizos.
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