Inversión en pagarés inmobiliarios: ¿Debería comprar pagarés en 2022?

Invertir en pagarés hipotecarios es una de las estrategias de inversión inmobiliaria más rentables accesibles, pero recibe poca atención. Exploraremos los muchos tipos de pagarés hipotecarios y cómo invertir en ellos en este artículo. La inversión en pagarés hipotecarios es el proceso de poseer bienes inmuebles sin administrarlos ni ser propietario, en el que el propietario paga al inversor en lugar de al banco. Es un método de bajo costo para invertir en bienes raíces.

Nota de inversión Es un vehículo increíble para generar ingresos pasivos, pero hay muchas cosas que debe tener en cuenta. Notas de hipoteca también conocido como notas de gravamen inmobiliario y notas de préstamo y se han convertido en una clase de activo popular en los últimos años. Invertir en pagarés hipotecarios tiene muchas ventajas, como: tasas de rendimiento más altas que los bonos bancarios tradicionales de bajo rendimiento; y más alto que la mayoría de los dividendos en acciones.

Las notas están disponibles a través de intercambios de notas, corredores de notas y organizaciones. Los pagarés vigentes y los pagarés improductivos casi siempre se venden a un precio con descuento, aunque es probable que los pagarés vencidos se vendan con mayores descuentos, y los inversionistas inmobiliarios pueden obtener una ganancia significativa. Considere usar un corredor de hipotecas o un asesor de inversiones para que lo ayude a encontrar las mejores opciones. Si tiene suficiente experiencia, podría encontrar y comprar sus pagarés hipotecarios.

¿Qué es un pagaré hipotecario?

A Nota de hipoteca inmobiliaria un pagaré garantizado por un préstamo hipotecario. Es una forma de decir pagarés garantizados por una propiedad. Ese instrumento de seguridad puede ser una hipoteca o una escritura de fideicomiso. Depende del estado en el que esté haciendo negocios o qué instrumento de seguridad esté utilizando.

Entonces, tienes un pagaré, que es la promesa de pago, o un pagaré. Luego, eso se respalda con otro documento que es el instrumento de seguridad, que es una hipoteca o una escritura de fideicomiso, según el estado en el que se encuentre. Es un instrumento de dos partes y se mueven juntas.

La promesa de pago se llama pagaré, que especifica el monto del préstamo, la tasa de interés y los términos del préstamo. Ese instrumento de seguridad que es el pagaré de hipoteca o la escritura de fideicomiso, eso es lo que une ese pagaré a la propiedad inmobiliaria y le da fuerza a esa promesa de pago.

O paga el préstamo según lo acordado o se le ejecuta la hipoteca de esa propiedad, e idealmente ejecuta la hipoteca de esa propiedad por centavos de dólar. La diferencia entre una hipoteca y una escritura de fideicomiso es que una escritura de fideicomiso es una acción de ejecución hipotecaria no judicial. Si alguien no le paga, presente un aviso en el registro público de que es el mismo que tal fecha.

En los escalones del juzgado, esta propiedad será subastada para la venta. Eso es todo. Siempre que cumpla con el tiempo y el aviso, esa venta sigue adelante. Una hipoteca es diferente de una escritura de fideicomiso en que tiene que ir a la corte para que la corte ejecute la propiedad por usted. Por ejemplo, cuando obtiene un préstamo hipotecario, es probable que el prestamista le solicite que firme un pagaré y una hipoteca.

Suponga que desea comprar una propiedad por valor de $ 150,000 pero no tiene suficiente dinero. En este caso, puede solicitar un préstamo mediante el cual puede pagar parte del precio de compra como pago inicial y pedir prestado el monto restante al prestamista. Por lo general, debe pagar el 20% como pago inicial.

Por lo tanto, el monto del préstamo sería de $120,000. A cambio de $120,000, el prestamista le haría firmar un pagaré y una hipoteca. Aquí está firmando un pagaré como prestatario, y es una promesa de que la deuda en la que incurrió al comprar su propiedad será pagada.

La nota indicará quién les pidió dinero prestado, el monto del préstamo, la tasa de interés, la duración del reembolso y lo que sucede en caso de incumplimiento. Una hipoteca es un documento separado que proporciona garantía al prestamista y está garantizado por la propiedad. Es un contrato que hipoteca un gravamen sobre la propiedad, o la escritura de la hipoteca puede actualizarse específicamente para otorgar al prestamista la propiedad de ejecución hipotecaria si no se cumplen los términos del contrato. Dirá quién es personalmente responsable de la deuda, ya sea un individuo, una pareja o una corporación.

Escritura vs Contrato de Hipoteca

Un contrato de escritura es un acuerdo para comprar una casa de un vendedor, y el vendedor retiene la propiedad de la casa. No es lo mismo que un préstamo hipotecario. El comprador acuerda hacer pagos mensuales al vendedor, y la escritura se entrega al comprador cuando se realizan todos los pagos. Los compradores realizan sus pagos directamente al vendedor durante un cierto número de años y luego vence un pago global (o el saldo restante).

Una gran diferencia es que no tienes los mismos derechos de protección, ya que el vendedor conserva la propiedad. El vendedor determina la
tasa de interés y cuánto de su pago se usa para cancelar el capital (o el saldo). Por lo general, usted le paga directamente al vendedor los impuestos sobre la propiedad y el seguro. A diferencia de una hipoteca tradicional, un comprador incumplidor solo puede tener entre 30 y 60 días para ponerse en contacto con la escritura para subsanar el incumplimiento o mudarse.

Con una nota de hipoteca garantizada por la escritura de hipoteca, los vendedores no tienen que pasar por procedimientos de ejecución hipotecaria para embargar la propiedad. Un vendedor puede rescindir el contrato de inmediato sin pasar por todos los procedimientos legales que un acreedor hipotecario necesita para cerrar una casa.

Si el vendedor cancela el contrato tienes 60 días para resolver el motivo. Si no se devuelve el contrato, hay que abandonar la casa. También pierde el dinero que le pagó al vendedor.

Diferentes tipos de pagarés hipotecarios inmobiliarios

Hay pagarés hipotecarios comerciales y residenciales, y ambos están abiertos a los inversores. Ambos son pagarés garantizados por cierta propiedad. Cada nota de hipoteca debe especificar las funciones y responsabilidades de todas las partes y lo que califica como incumplimiento del acuerdo. Una de las principales diferencias entre las notas de hipoteca de bienes raíces son los términos del préstamo.

Préstamos Hipotecarios a Tasa Fija

Una hipoteca de tasa fija o FRM es un préstamo que tiene una tasa fija de interés y pagos. Este es el tipo de hipoteca más común ofrecido por los bancos, pero también puede ser ofrecido por particulares. La principal ventaja de este préstamo es que el prestatario tiene el mismo pago todos los meses.

La hipoteca de pagos escalonados

La hipoteca de pagos escalonados o GPM tiene una tasa de interés fija con pagos ajustados. Por lo general, tiene un pago mensual inicial bajo que aumenta con el tiempo. A veces, estos préstamos se utilizan para préstamos estudiantiles, pero también se pueden encontrar en bienes raíces. Este es un tipo de préstamo de amortización negativa. Existe el riesgo de que la persona que compró la casa no pueda hacer los pagos posteriores más altos.

Hipoteca de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable o ARM tiene una tasa de interés vinculada a varios índices de terceros. Los bancos vincularán la tasa de interés de la tasa ajustable a la tasa de interés ofrecida por la Reserva Federal, y la tasa de interés de la hipoteca subirá y bajará con ella. Es por eso que a veces se les llama hipotecas de tasa variable. Para los consumidores, la ARM puede resultar en pagos más bajos cuando las tasas de interés son bajas.

Sin embargo, existe el riesgo de que no puedan pagar la cuota de su casa cuando un las tasas de interés suben. Los prestamistas están protegidos contra pérdidas si aumentan las tasas de interés. Los prestamistas privados tienen que lidiar con una administración de préstamos más compleja. Los compradores tienen la opción de enviar el mismo pago mensual, pero el monto principal aplicado al préstamo cambia con cada pago.

Hipoteca de pago global

Una hipoteca de pago global generalmente es una hipoteca de tasa fija con un gran pago al final. Esto contrasta con las hipotecas tradicionales donde el pago final paga la deuda en su totalidad. Es posible que los prestatarios que no puedan administrar los pagos mensuales no los acepten con pagos globales.

Pueden esperar calificar para un préstamo hipotecario convencional al final de la hipoteca privada para obtener el dinero para pagar el pago global. El ocupante corre el riesgo de perder la casa si no puede hacer el pago global. Esto es independiente de la cláusula de aceleración de la hipoteca que hace que el monto total adeudado después de que se pierda un pago.

El préstamo de interés solamente

Un préstamo de solo interés es una hipoteca en la que la persona solo paga intereses sobre el préstamo. Algunas personas toman un préstamo de interés solamente porque no pueden pagar el principal. Este demográfico de prestatario es de muy alto riesgo. Pero los préstamos de sólo interés son atractivos debido a los bajos pagos mensuales. Este es un préstamo muy popular para los promotores inmobiliarios. Obtienes el dinero para comprar la propiedad. Espera venderlo con una ganancia y pagar el pagaré de la hipoteca.

Los préstamos de solo interés se usaban comúnmente en los mercados inmobiliarios calientes antes de la Gran Recesión, pero casi han desaparecido del mercado inmobiliario residencial porque las personas no están progresando en el saldo del préstamo. Esto dejó a muchas personas bajo el agua, poseyendo más de lo que valía su casa.

En estos casos, se espera que las personas puedan refinanciar la hipoteca de tasa de interés a una hipoteca de tasa fija una vez que se haya tasado el valor de la vivienda. La hipoteca de interés solamente tenía la ventaja de permitirles entrar en una casa ahora antes de que subieran los precios. Estos préstamos a menudo eran préstamos de amortización negativa, ya que las personas que estaban bajo estrés financiero no hicieron pagos y vieron aumentar el saldo total de su préstamo.

Como resultado de pagos mínimos que ni siquiera cubrían el pago total de intereses, también se acumularon intereses compuestos. Consideramos que los préstamos de solo interés son de alto riesgo a menos que esté tratando con un desarrollador de bienes raíces. Los préstamos de dinero fuerte de interés solo entrarían en esta categoría. Puede emitir un préstamo de solo interés con un período de gracia, donde los obliga a refinanciar el préstamo o pagar su préstamo con una hipoteca de un tercero después de un período de tiempo establecido.

Bienes Raíces Hipoteca Pagaré Invertir

Los pagarés hipotecarios pueden ser una buena inversión inmobiliaria para las personas que buscan ingresos pasivos. Cuando compra un pagaré hipotecario, obtiene pagos mensuales que incluyen intereses y capital. Es un flujo constante de ingresos como el que obtendría de una propiedad de alquiler, pero no hay necesidad de mantener la propiedad como lo haría un propietario.

Es mucho más fácil invertir en bienes raíces ubicados en todo el país porque no tiene que lidiar con las normas locales con respecto a las licencias o impuestos de bienes raíces. El pagaré de la hipoteca especifica la duración del préstamo. Usted sabe por cuánto tiempo recibirá los pagos del préstamo, y podría ser entre 10 y 30 años. Es posible que pueda aumentar el valor de la nota de la hipoteca comprándola a un tenedor de la nota en dificultades. Por ejemplo, puede encontrar una propiedad agrícola o familiar que se venda a través del financiamiento del propietario.

La persona vendió su casa, pero ahora tiene que administrar el préstamo. Es posible que necesiten el dinero, ya sea para permitirles comprar una casa nueva o simplemente para obtener dinero para financiar su jubilación. En estos casos, podría ofertar 80.000 dólares para comprar un billete de 100.000 dólares. Si lo aceptan, obtienes el interés y el capital de un préstamo de 100 000 dólares, pero solo pagaste 20 000 dólares.

Otra clase de vendedor desesperado es el prestamista privado con préstamos atrasados ​​o sin pagar. No obtienen los ingresos que esperaban. Pueden dudar en ejecutar la hipoteca de un miembro de la familia que paga lentamente. O tal vez no quieren recuperar la propiedad.

Puede comprar estos billetes por mucho menos de su valor nominal. Sin embargo, tendrá que aumentar los esfuerzos de cobro o ejecutar la propiedad. Solo compre notas como esta si tiene un plan sobre cómo monetizar la propiedad, ya sea que la alquile, se la venda a otra persona o la reconstruya.

Beneficios de comprar una nota de hipoteca inmobiliaria

• Altos retornos de producción – Tasas de rendimiento más altas que los bonos tradicionales de bajo rendimiento del banco; y más alto que la mayoría de los dividendos en acciones.
• Ingreso mensual – Si está buscando ingresos mensuales adicionales para la jubilación, para los gastos de manutención o para construir su cuenta de ahorros, podemos ayudarlo.
• IRA amigable – Esta inversión brinda a los inversores una forma de utilizar su IRA autodirigida tradicional o Roth IRA. Podemos recomendar varias empresas de custodia que se encargan del papeleo y mantienen su IRA mientras los fondos se invierten con nosotros.
• Opción de transferencia – Opción para renovar automáticamente su inversión para que no pierda intereses ni futuras oportunidades de inversión.

¿Cómo comprar pagarés hipotecarios sobre bienes inmuebles?

Es difícil encontrar al agricultor que vendió su propiedad a un agricultor emergente oa un miembro de la familia que quiera vender el pagaré para tener el dinero para pagar el cuidado a largo plazo. Esta es la razón por la que muchos inversores recurren a corredores para encontrar pagarés hipotecarios para la venta. Estos corredores se especializan en la contratación de mercados públicos y privados.

Incluso hay mercados en línea como NotesDirect para ayudarlo a encontrar, verificar y comprar notas. Puede intentar encontrar ofertas a través de grupos de inversores inmobiliarios. En este caso, está comprando notas de personas que intercambian ingresos futuros por fondos líquidos. Los pagarés hipotecarios a menudo se asocian con el financiamiento del propietario.

Puede encontrar pagarés hipotecarios a la venta consultando grupos de propietarios en venta y haciendo ofertas a antiguos propietarios que están desesperados por obtener efectivo. Además, los grupos de inversionistas en bienes raíces o los fondos de inversión en bienes raíces pueden vender pagarés hipotecarios.

En el último caso, incluso podría comprar una hipoteca para un edificio de apartamentos multifamiliar. Si está comprando una hipoteca morosa, invertir en pagarés de bienes raíces es una de las formas más económicas de adquirir dicha propiedad.

Compra de un pagaré moroso frente a un pagaré hipotecario garantizado

Una nota morosa es una nota en la que el prestatario no paga según lo acordado. Un prestatario que está atrasado en los pagos de su préstamo o que regularmente se atrasa en los pagos es la razón por la que tiene notas malas. Las notas de rendimiento son aquellas en las que los pagos se realizan a tiempo y en su totalidad. Las notas de rendimiento se venden entre el 75 y el 100 por ciento de su valor actual. Las notas subyacentes se pueden obtener por 50 a 80 por ciento de su valor actual.

Es ese precio más bajo lo que atrae a algunos inversores. También tienen un precio para tener en cuenta el riesgo de alguien que no ha pagado su hipoteca en los últimos 15 a 60 días o ha dejado de pagar en el pasado.

Las notas que ya han incumplido son notas que no generan ganancias. Son atractivos para los inversores porque podría comprar la propiedad por 10 a 30 por ciento de su valor real. Puede ser una forma económica de comprar propiedades de inversión inmobiliaria. Viene con la molestia de renegociar el mercado (rara vez se hace) o ejecutar la propiedad.

Si está considerando comprar una nota de hipoteca para una propiedad multifamiliar, no puede evaluar la propiedad sin investigar un poco. No importa si casi todas las unidades están llenas si solo la mitad de los inquilinos están pagando el alquiler. ¿Cuál es el estado de la propiedad? No desea comprar una propiedad multifamiliar que se está desmoronando.

Los riesgos de invertir en pagarés hipotecarios

Estas notas no están aseguradas por la FDIC. En cambio, está asegurado por una propiedad cuya condición puede no ser excelente. Y usted no es responsable de mantenerlo. Pero desea verificar la condición de la propiedad antes de comprarla, o está pagando menos de lo que vale la propiedad. Existe el riesgo de que tenga que pagar dinero para obtener lo que se le debe.

Tendrá que pagar varios honorarios legales para cerrar la propiedad. También es posible que deba demandar para recuperar los pagos de la hipoteca. Conozca las leyes de ejecución hipotecaria del área donde se encuentra la propiedad, especialmente si está pensando en comprar un préstamo incobrable. Los activos improductivos también se deprecian porque mientras sus gastos continúen, lo más probable es que la propiedad no esté bien mantenida. Incluso si hay alguna apreciación en el valor de la propiedad, generalmente se compensa con los gastos en los que incurre. Tienen un alto riesgo de incumplimiento, lo cual es malo para su flujo de efectivo.

La industria de inversión en pagarés hipotecarios no ha sido altamente regulada hasta la fecha. Antes de ingresar al espacio de inversión de la nota de la hipoteca, sepa el hecho de que el negocio es riesgoso. Puede comprar una nota de hipoteca sin el permiso de la persona que vive en la propiedad. Cuando compra un pagaré y una hipoteca del prestamista, está comprando la deuda pendiente del pagaré, que está garantizada por el activo establecido en la hipoteca.

Usted no está comprando la propiedad. A veces, existe el riesgo de que los propietarios se nieguen a pagarle al principio porque no creen que les deba el dinero. La solución a esto es una buena comunicación, incluido el tenedor de la nota inicial que les notifica que el préstamo se está transfiriendo.

Haz tu investigación. No compre una nota de propiedad multifamiliar antes de conocer el porcentaje de unidades que están ocupadas por inquilinos que pagan alquiler. Sepa si tiene voz en el administrador de la propiedad a cargo de la propiedad, ya que las tasas de ocupación, las tasas de pago o incluso la renta mensual promedio pueden aumentar.

Sepa cómo obtener una copia de la nota original con todas las enmiendas y asignaciones. No desea comprar un pagaré hipotecario y ser demandado por otra persona que posea el título. Es posible que desee pagarle a una compañía de búsqueda de títulos para que realice dicha búsqueda antes de comprar el pagaré, aunque esto es un gasto de su bolsillo, incluso si no lo compra. Conozca su posición de gravamen, para que la casa no se venda para pagar a otro acreedor mientras recibe menos de lo que se le debe.

Resumen

Los pagarés de hipoteca de bienes raíces pueden permitirle obtener un flujo regular de ingresos sin un arrendador, o puede comprar el pagaré y venderlo a otro inversionista más tarde. O puede ser una forma de obtener propiedades por menos de su valor de mercado. Pero las notas de hipoteca inmobiliaria son una buena manera de invertir en bienes raíces, con un poco de trabajo más allá de la búsqueda y compra inicial.