¿Cuándo es el mejor momento para comprar?

Mucha gente pregunta: “¿Cuándo debo comprar? ¿En qué parte del ciclo inmobiliario debo participar? ¿Debo comprar en un mercado a la baja? ¿Seguirán bajando los valores? ¿Cuándo debo comprar y dónde está el ciclo actual en mi área?”

Pero estas son las preguntas equivocadas, no "¿CUÁNDO debo comprar?" Siempre debes comprar AHORA.

He dicho esto cuando el mercado estaba bien y lo he dicho cuando el mercado estaba a la baja. La verdadera pregunta es "¿DÓNDE y QUÉ debo comprar?"

Siempre hay un lugar, en algún lugar del país que está valorado a su valor o en un mercado infravalorado. Y la economía local puede ser la razón; podría ser la demografía o podría estar relacionado con la ubicación. Tal vez sea porque la población está creciendo en esas áreas, o tal vez sea en una ciudad donde se está instalando una gran industria. Por ejemplo, hay pueblos y mercados donde las grandes empresas petroleras se están instalando, creando una gran cantidad de nuevos puestos de trabajo. necesidad y demanda de más vivienda (compra y alquiler).

Aquí hay algunas cosas que debe buscar en una buena oferta.

Pero una de las cosas más importantes a tener en cuenta en una propiedad de inversión son sus ingresos. Esto se mide mirando el flujo de efectivo neto de la propiedad, pero una forma rápida de hacerlo es mirar el Relación entre alquiler y valor (o relación R/V para abreviar).

Quieres la proporción más grande que puedas obtener. Eso significa que desea buscar áreas con precios más bajos y alquileres más altos. Hay áreas donde puede encontrar precios bajos y áreas donde puede encontrar alquileres altos, pero por lo general hay POCAS áreas donde puede encontrar AMBOS precios bajos y alquileres altos. Esas son las áreas a mirar de cerca.

En general, querrá una relación R/V de 1,0% o más. Puede comprar una propiedad con una relación tan baja como 0,7 % y aun así generar un flujo de caja positivo, pero es mejor mantener una relación R/V de al menos 1,0 %.

Busque una propiedad que pueda comprar por debajo del valor de mercado o que le brinde el mayor rendimiento de flujo de efectivo de su inversión. Si tengo que elegir entre flujo de caja y capital (al comprar inversiones pasivas), recomiendo optar por el flujo de caja. Si comienza con un buen flujo de efectivo, las ganancias a menudo pueden superar la acumulación de capital, y hacerlo en unos pocos años.

Pero es posible encontrar una propiedad que le brinde ambas cosas si sabe dónde buscar. En lugar de esperar a que el mercado esté bien, encuentre la oferta adecuada y compre las ofertas adecuadas.

Claro, me gustaría tener las casas a cinco minutos de mí, pero prefiero comprar en mejores ofertas siempre que pueda resolver los problemas de ser un propietario ausente, lo cual es fácil de lograr mediante el uso de competente. administración de propiedades de servicio completo. empresa. Recuerda lo que siempre digo, “Vive donde quieras. ¡Invierta cuando tenga sentido!"

Unos 3 o 4 años antes de la crisis inmobiliaria de 2007, algunas personas me preguntaban: "¿Existe una burbuja inmobiliaria?". Tuve que decirles enérgicamente que ya estábamos en lo más profundo de una burbuja y que ciertas áreas ya habían "explotado". Una de las razones por las que preguntaron fue que querían saber si habría valor en un área en particular.

Esta es una lección que muchos inversores han tenido que aprender por las malas, incluido yo mismo.

La lección es esta: no compre inversiones inmobiliarias pensando que va a ganar dinero a través de la apreciación. Es un gran error y una trampa en la que es fácil caer.

Nadie sabe el futuro. Durante el auge, todos miraban hacia atrás, miraban hacia atrás y decían: "Chicos, ¿y si invirtiera en esa ciudad y el aumento anual del 30% en el valor de la casa que compré? Sería genial". Pero esa retrospectiva no nos hace mucho bien. Es como apostar y generalmente se basa en la suerte.

Adivinar se llama inversión especulativa, pero de lo que estoy hablando es de un enfoque mucho más conservador para generar riqueza con una cartera de bienes raíces.

Constrúyalo para que sepa que habrá flujo de efectivo y crecimiento de capital cuando esté listo para jubilarse. Si vas a especular debes estar dispuesto a perder todo el dinero que gastaste para adquirir la propiedad y más chances.