5 razones por las que los precios inmobiliarios están aumentando

Los precios de las viviendas subieron un 0,1% en septiembre respecto al mes anterior y un 3,6% respecto al año anterior, la mayor ganancia en seis años, según un informe publicado el lunes por Lender Processing Services.

En comparación con hace un año, los precios en Phoenix subieron un 17,7 %, el mayor aumento entre las 40 áreas metropolitanas más grandes del país. Otros aumentos año tras año notables incluyen Detroit (11,7 %), Las Vegas (11,5 %), San José, California. (11,3%), San Francisco (10%) y Sacramento (8,3%).

Entre las 40 principales áreas metropolitanas, solo unas pocas registraron caídas año tras año, encabezadas por St. Louis, que bajó un 4,1 %. Bridgeport, Conn., disminuyó un 2,3 %, mientras que Chicago (-0,5 %) y Cincinnati (-0,1 %) también mostraron descensos.

Las cifras de LPS son un buen recordatorio de que todavía es difícil generalizar sobre la vivienda. Algunos mercados han subido considerablemente en medio de fuertes recortes de precios y una cuota de ventas en dificultades, mientras que otros siguen siendo débiles. En general, sin embargo, hay al menos cinco contribuyentes significativos al aumento de los precios:

La asequibilidad de la vivienda es atractiva basado en métricas tradicionales como las medidas precio-alquiler y precio-ingreso, principalmente porque los precios han caído hasta ahora. La vivienda es aún más asequible teniendo en cuenta las bajas tasas hipotecarias de hoy. Muchos compradores basan su decisión en el pago mensual de la hipoteca. El pago promedio de una casa de precio medio el mes pasado, suponiendo un pago inicial del 10% y excluyendo impuestos o seguros, cayó a $720 a las tasas vigentes, por debajo de casi $1,270 a fines de 2005.

La formación de la familia está surgiendo. Estados Unidos está en camino de agregar 1 millón de nuevos hogares este año, frente a los 630.000 del año pasado y un promedio de 570.000 en los últimos cinco años, según economistas de Bank of America Merrill Lynch. Con base en el crecimiento normal de la población, esa tasa debería estar más cerca de 1,2 millones de hogares. El resultado es que se liberan algunos reclamos acumulados, en parte porque ha aumentado la cantidad de empleos.

Los alquileres están subiendo. La caída de las tasas hipotecarias y la mejora del crecimiento del empleo hicieron poco por la vivienda el año pasado, en parte porque los compradores carecían de confianza o urgencia. El aumento de los alquileres cambió eso. Primero, animaron a los inversores a comprar más propiedades que pudieran alquilarse. Últimamente, les han dado a los compradores una razón para salirse de la cerca.

Cuota de ventas en dificultades, como las ejecuciones hipotecarias, se han reducido y, en muchos mercados occidentales, se han reducido considerablemente en el último año.

¿Por qué las ventas sufren caídas? Por un lado, la morosidad hipotecaria alcanzó su punto máximo hace dos años y medio. Los bancos también han ralentizado las ejecuciones hipotecarias como resultado del escándalo de la firma de bots y han acelerado las alternativas de ejecución hipotecaria, en particular, cambiando las ventas cortas a una velocidad más alta. Históricamente, la proporción de ventas en dificultades sigue siendo alta, pero como han caído de sus picos en muchos mercados, los precios se han estabilizado.

Los estados de ejecuciones hipotecarias judiciales como Illinois, Nueva York y Florida todavía enfrentan grandes retrasos en las ejecuciones hipotecarias que requieren que los bancos procesen las ejecuciones hipotecarias en los tribunales. Pero la cantidad de deudas incobrables pendientes ha disminuido drásticamente en estados como California y Arizona, donde los bancos no estaban obligados a procesar las ejecuciones hipotecarias acudiendo a los tribunales.

Los bajos inventarios han dado lugar a múltiples situaciones de oferta, ya que más inversores persiguen la creciente demanda de menos propiedades. En algunos mercados, los descuentos por ejecución hipotecaria se han ido.

Esto no quiere decir que la vivienda esté fuera de la sala de recuperación. Los estándares de crédito son estrictos. Millones de propietarios de viviendas se encuentran en alguna etapa de ejecución hipotecaria, y millones más aún deben más de lo que valen sus viviendas. Si la economía vuelve a debilitarse, el mercado de la vivienda podría colapsar nuevamente.