El futuro del mercado de la vivienda

En algunos de los peores mercados inmobiliarios del país, la deflación ha alcanzado proporciones de dos dígitos. Si bien los problemas de vivienda están generalizados en todo el país, California parece estar entre los peores. Una de las principales razones de esto es que California ha tenido la mayor tasa de deflación de precios de viviendas en los últimos trimestres. De hecho, los precios de las casas en California han caído a niveles sin precedentes.

Miami, Florida, ha demostrado ser un mercado difícil en este momento. Debido a la debilidad del mercado hipotecario y las altas tasas récord de ejecuciones hipotecarias, el valor de las viviendas también disminuyó. De hecho, Miami ha estado entre los peores mercados locales del país durante dos años seguidos. El auge de vivir en Miami hace unos años contribuyó en gran medida a los problemas que ahora han surgido en un gran auge inmobiliario.

Si bien puede haber sido fácil predecir que California y Florida estuvieron entre los primeros mercados inmobiliarios en colapsar cuando colapsó el mercado inmobiliario nacional, otros mercados se estaban desmoronando con menos facilidad. Una de las principales razones por las que California y Florida estuvieron a punto de caer tan rápidamente fue el rápido aumento de los precios de la vivienda durante el auge de hace unos años.

Otros mercados no subieron tan rápido o tan rápido, lo que puede ser una de las razones por las que lograron evitar la parte superior de la lista; al menos hasta ahora. Estos mercados incluyen Arizona, Nevada, Indiana y Massachusetts. La disminución del valor de las viviendas, así como las altas tasas de ejecuciones hipotecarias en estos estados, están contribuyendo al deterioro de las condiciones del mercado inmobiliario. En muchos otros estados, como Michigan por ejemplo, donde los despidos fueron significativos, la economía local juega un papel importante.

Para empeorar las cosas, se espera que los problemas aumenten en muchos mercados a medida que millones de hipotecas de tasa ajustable se restablezcan en los próximos meses. A medida que se reajustan estas hipotecas, es lógico suponer que más propietarios se enfrentarán a la realidad de no poder hacer frente a los pagos mensuales de su hipoteca en algunos mercados. Cuando eso suceda, tendrán que enfrentarse a una ejecución hipotecaria o, en algunos casos, a una venta corta de su casa, ya que la refinanciación es cada vez menos una opción para muchos propietarios.

Según la mayoría de las estadísticas, el resto de 2008 y principios de 2009 todavía son susceptibles de problemas en el mercado inmobiliario. Muchos sugieren que el valor de las viviendas puede seguir cayendo y que las casas nuevas pueden caer hasta un 18% antes de fin de año.

Aunque hay algunas señales de que el mercado puede comenzar a estabilizarse a fines de 2008 o principios de 2009, muchos expertos advierten rápidamente que cuando el mercado comience a despegar, no llegará al punto donde se detuvo. En comparación con el pico de la vivienda en 2006, el mercado revivido podría ser un poco más bajo aún. Parte de la razón de esto es que los precios en muchas áreas han aumentado tan rápidamente que no hay forma de que los precios se recuperen al mismo nivel en unos pocos años.

Los inversores (y los compradores de viviendas) pronto pueden obtener el alivio que han estado buscando desde que se vieron obligados a salir del mercado. Sin embargo, puede pasar más tiempo antes de que los propietarios comiencen a experimentar el mismo tipo de recuperación. Esto se debe a que la mayoría se muestran reacios a vender y pierden el valor líquido que alguna vez tuvieron en sus hogares. Lo cierto es que muchos propietarios todavía aceptan que ya no pueden vender al mismo precio que hace tan solo unos años.

Aún así, hay esperanza.

En muchos mercados, las hipotecas subprime salieron del mercado a través de ventas cortas o ejecuciones hipotecarias. Y con el reciente paquete de estímulo federal y el último paquete de ayuda financiera de $700 mil millones, se espera que aumenten las necesidades del mercado inmobiliario.

La inversión inmobiliaria exitosa tiene que ver con el tiempo. Las tasas de interés están en mínimos históricos, los inventarios de viviendas están en su punto más alto en 20 años y los precios de las viviendas han caído un 16,3 % a nivel nacional desde el año pasado. Ahora es un buen momento para posicionarse para la riqueza financiera real mediante la compra de bienes inmuebles en mercados posicionados para el crecimiento en los próximos tres a diez años.