Cómo la presidencia de Trump podría afectar los bienes raíces

¿Cómo afectará al mercado inmobiliario la victoria de Donald Trump y los republicanos en ambas cámaras del Congreso?

Aunque el Sr. Trump es un hombre de bienes raíces, su plataforma política ha sido en gran medida vaga en las propuestas de bienes raíces. Aquí están mis pensamientos sobre cómo podrían desarrollarse ciertos problemas inmobiliarios bajo el presidente Trump y cómo podrían afectar a los consumidores.

1. No hay duda de que habrá un impulso a corto plazo para la economía. Una combinación de recortes de impuestos y gastos gubernamentales en la forma de mejoras a la infraestructura de la nación y para la defensa nacional brindará un breve impulso a la economía en la primera mitad de 2017. Es probable que la inflación repunte levemente debido al crecimiento más rápido del PIB y eso seguir. a tasas de interés relativamente más altas. Las ganancias de acompañamiento en la confianza del consumidor impulsarán la economía más alto. Si el crecimiento del PIB se mantuviera más rápido y se derivara de una mayor productividad, la inflación sería entonces manejable. Además, más puestos de trabajo significarán automáticamente más ingresos fiscales, lo que reducirá el déficit presupuestario. Sin embargo, si el efecto de estímulo es solo un impulso a corto plazo y no es sostenible, un déficit presupuestario mucho mayor forzará tasas de interés mucho más altas. La próxima generación tendrá más deuda.
2. El déficit comercial seguramente aumentará en 2017. Eso se debe a que una economía en crecimiento permitirá a los estadounidenses beber más vino italiano, conducir autos deportivos alemanes, ver dramas coreanos y comprar consolas de juegos japonesas. También es probable que haya más viajes de vacaciones a Cancún y Londres. Estas actividades siempre ocurren cuando los consumidores recuperan la confianza en su bienestar financiero. Si se elevan los aranceles para reducir el déficit comercial, los consumidores enfrentarán precios más altos. Si las exportaciones y las importaciones disminuyen significativamente, la historia ha demostrado una y otra vez que pronto seguirán una recesión económica y recortes de empleos. La mayoría de los economistas creen que la capacitación laboral y el reciclaje a través de los colegios comunitarios son formas mucho mejores de ayudar a quienes pierden sus trabajos debido a la automatización tecnológica y el comercio internacional.
3. Habrá más giros en el mercado de valores. Wall Street estará contento con la menor regulación gubernamental, pero fruncirá el ceño ante las políticas comerciales internacionales restrictivas. Se podría pedir la renuncia de la actual jefa de la Reserva Federal, Janet Yellen, y el mercado financiero podría mirar esta ruptura de una institución independiente que debería existir. Trump podría disfrutar de su imprevisibilidad. Pero el aumento de la incertidumbre en los mercados financieros dificultará las decisiones de gasto de inversión empresarial. La historia dice que el dinamismo económico se nutre del estado de derecho y no de los caprichos de la incertidumbre política. Las instituciones legales son mucho más importantes que cualquier persona o grupo de personas.
4. Los cambios a la regulación financiera Dodd-Frank ocurrirán de alguna forma. Elevar los costos de cumplimiento impuestos a los bancos pequeños sería claramente positivo. Tradicionalmente, alrededor de 10.000 bancos locales y comunitarios han sido una fuente de financiamiento para préstamos para construcción y desarrollo de terrenos. Con menos carga regulatoria, estos pequeños bancos pueden prestar más e impulsarán la actividad de construcción de viviendas, que es necesaria en la actual escasez de viviendas. Pero los cambios en las regulaciones financieras de los grandes bancos como Goldman Sachs y Wells Fargo podrían regresarnos una vez más a los días del capitalismo de compinches y la exposición resultante a los rescates masivos de los contribuyentes.
5. Puede haber un cambio de la estricta suscripción de hipotecas a préstamos más convencionales. El crédito sigue siendo sólido para las hipotecas, como lo demuestran los puntajes crediticios muy altos entre los que obtienen la aprobación. Una razón importante para los préstamos excesivamente conservadores es que el gobierno ha expuesto juicios al azar contra instituciones de crédito en los últimos años. A medida que la Administración Trump aclare qué es y qué no es una infracción, habrá más hipotecas disponibles para los consumidores. Si la Administración Trump crea un ambiente de "lo demandaremos", entonces las instituciones crediticias cesarán y desistirán del acceso a la hipoteca para muchos consumidores.
6. Podría haber menos regulación del uso de la tierra y la carga de zonificación para la construcción de viviendas, lo que reduciría el costo de la construcción. En los últimos años, los precios de las viviendas de nueva construcción han sido mucho más altos que los precios de las viviendas existentes. Los constructores de viviendas dicen que se debe al costo adicional de la regulación y no necesariamente al mayor costo de los insumos de la madera, el cemento y los salarios laborales. De hecho, los economistas del presidente Obama escribieron un libro blanco sobre el tema para aliviar esta carga. Es probable que el presidente Trump intente mover este tema, aunque se disputarán los asuntos jurisdiccionales federales y locales.
7. Es posible que Fannie Mae y Freddie Mac no sobrevivan. Esto sería muy desafortunado. Permítanme ser claro, ambas instituciones han tomado decisiones comerciales terribles en el pasado para comprar hipotecas de alto riesgo, crear un fondo de cobertura interno y ser dirigidas por actores políticos en un esfuerzo por cumplir objetivos políticos. Ese error costó cientos de miles de millones de dólares de los contribuyentes. Afortunadamente, después de los cambios de administración, Fannie y Freddie están hoy dirigidos por técnicos que brindan una garantía del gobierno sobre hipotecas suscritas de manera segura. Como resultado, han devuelto todo el dinero del rescate de los contribuyentes. Además, les está yendo tan bien financieramente dadas las bajas tasas de morosidad hipotecaria, que el Tesoro de EE. UU. está recibiendo ingresos adicionales gracias a los propietarios responsables. En todo caso, las tarifas de garantía son demasiado altas y deberían reducirse. Si el instinto de Washington es acabar con Fannie y Freddie debido a los pecados de los gerentes anteriores, las hipotecas se volverán mucho más caras y los productos de tasa fija a 30 años desaparecerán del mercado. Considere: los préstamos hipotecarios sobre bienes raíces comerciales cayeron más del 90% hace unos años durante la crisis del mercado financiero porque no hay garantías gubernamentales para este producto. Imagínese cómo sería el mercado de la vivienda si hubiera una caída equivalente a una reducción del 90% en la compra de viviendas. Deberíamos buscar apoyar a Fannie y Freddie de la misma manera que buscamos respaldar la garantía del gobierno de los depósitos de la FDIC en los bancos: arreglar el mercado financiero.
8. Es probable que los colegios comunitarios reciban más ayuda. Eso es porque necesitamos más trabajadores con oficios como soldadores, plomeros, albañiles, electricistas, auxiliares de enfermería y técnicos de rayos x. Algunos de estos graduados se dedicarán a la construcción de viviendas y al desarrollo de bienes raíces comerciales. Curiosamente, aunque el Sr. Trump y la secretaria Clinton se negaron a darse la mano, ambos coincidieron en el papel más importante de los colegios comunitarios en la economía actual.
9. Los propietarios de viviendas en zonas inundables y que sufren desastres naturales pueden recibir mucha menos ayuda del gobierno. Este programa federal para ayudar con incendios forestales, huracanes, terremotos y otros desastres naturales actualmente tiene un agujero de $24 mil millones. El instinto del gobierno puede ser reducir el papel del gobierno y hacer que los propietarios paguen más. No todos los riesgos deben tener un precio adecuado. Pero el mapa de inundación actual para la cobertura de seguro federal está completamente desactualizado e inútil. En lugar de reducir la cobertura de seguro federal, se deben hacer más esfuerzos para actualizar los mapas para que se pueda realizar una mejor evaluación de riesgos.
10. Habrá una discusión activa sobre la reforma fiscal. El objetivo era simplificar. Actualmente, se dice que el código fiscal de EE. UU. es más extenso que la Biblia, pero no hay buenas noticias. Simplificando, podría recortarse la deducción de intereses hipotecarios, reducirse la deducción del impuesto predial y exenciones en la deducción de las ganancias de capital de la venta de una casa. Además, para los profesionales de bienes raíces comerciales, el aplazamiento del impuesto de cambio similar (también conocido como 1031 en la industria) podría estar fácilmente en el tajo. La investigación ha demostrado constantemente cuán valiosas son estas opciones de impuestos para la propiedad de la vivienda, para proteger los derechos de propiedad privada y para el crecimiento económico. Por lo tanto, las personas en bienes raíces y los dueños de propiedades en todo el país deben tener cuidado con cualquier discusión de política sobre estos asuntos.

Un aspecto particular del histórico código tributario del presidente Trump será la depreciación de bienes inmuebles comerciales. Eso es porque el Sr. Trump ha dicho que usó esta depreciación para no pagar impuestos. No está claro exactamente cómo alguien obtiene tal cancelación por no pagar los ingresos personales durante años y probablemente nunca se sabrá porque sus declaraciones de impuestos no se divulgan. Pero la atención a esta falta de respeto estará ahí.

En los últimos días, muchos médicos, abogados y otros profesionales de altos ingresos han comprado bienes raíces por recomendación de sus asesores fiscales para reducir sus obligaciones fiscales. Pero en 1986, un nuevo código fiscal prohibió estas depreciaciones por "pérdidas pasivas". Inicialmente, también trató de limitar la depreciación a los inversores inmobiliarios, que están activos en el negocio inmobiliario. Eso sería equivalente a no poder depreciar costosos equipos médicos para los médicos en su negocio. No tiene sentido. Es por esto que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ha indicado que se debe permitir la depreciación como una “pérdida activa” para quienes ejercen como profesión los bienes raíces. El código tributario actual hace esta distinción, y es poco probable que sea el tajo en el debate de la reforma tributaria.

Se discutirán muchos otros temas que también tendrán un impacto en el sector inmobiliario. ¿Qué hacer con la triplicación de la deuda estudiantil en la última década? ¿Restricciones de inmigración para comprar una casa? ¿Política de uso de suelo de la EPA? ¿Drones? ¿Pintura con plomo? ¿La Ley de Vivienda Justa? Manténganse al tanto. Mientras tanto, esperamos que el Sr. Trump se sorprenda gratamente como solo él puede hacerlo. Si el país de alguna manera puede unirse y despertar a "Hacer que Estados Unidos vuelva a ser grande" y cambiar significativamente la confianza y el comportamiento, entonces la economía puede crecer directamente desde la actitud positiva y no le costará al contribuyente ni un centavo extra. Ese sería el mejor de los casos.