Cómo determinar los valores de propiedad en el mercado actual

En el mercado actual con tantas ejecuciones hipotecarias y ventas REO bancarias, puede ser difícil determinar el valor real de una propiedad. El método de ventas comparables es el método más utilizado, y sigue siendo el más preciso, para determinar el valor de viviendas unifamiliares, condominios y propiedades más pequeñas de unidades múltiples (de dos a cuatro unidades).

Comience investigando información sobre propiedades vendidas en los sitios web de su gobierno local para su área objetivo. Muchas oficinas de asesores fiscales y juzgados de condado ofrecen bases de datos de búsqueda que le permiten ver los precios de las propiedades dentro de un área determinada. Por lo general, enumeran los detalles completos de las propiedades, incluidos los pies cuadrados. Además, los sitios web de suscriptores como Electronic Appraiser (www.electronicappraiser.com) le brindan información detallada, especialmente en áreas donde los datos en línea son escasos.

Los sitios web gratuitos como Zillow (www.zillow.com) también ofrecen datos de propiedades, pero la información es menos detallada que los sitios pagos. Por ejemplo, puede faltar el nombre del vendedor, lo que podría ser relevante si el vendedor fuera un banco, como en el caso de una venta por ejecución hipotecaria. Si este es el caso, no puede considerarse una venta comparable porque la propiedad se vendió en apuros.

Tenga cuidado al usar sitios web que ofrecen valoraciones generadas por computadora. Estos se denominan modelos de valoración automatizados (AVM), que agregan datos de ventas de propiedades comparables para determinar un precio estimado. Aunque los AVM pueden ser un punto de referencia para determinar el valor, pueden llegar al 10 % o más. Con un poco de investigación, puede encontrar el valor tan cerca como del 3 al 5% por ciento.

El MLS local es la base de datos informática más útil para encontrar información sobre propiedades comparables. Esta base de datos muestra el número de días en el mercado e incluye notas que indican si la propiedad se ha actualizado, si el vendedor ha ofrecido concesiones en la venta, etc. Estos datos adicionales generalmente no están disponibles a través de otras fuentes, por lo que será esencial pedirle ayuda a un agente de bienes raíces o tasador, ya que la mayoría de los sistemas MLS no son accesibles para el público en general.

Si bien muchos factores entran en juego cuando se valora una propiedad residencial a través de "Comps" (ventas comparables), los tres factores principales son la ubicación, el tamaño (pies cuadrados) de la casa y la cantidad de dormitorios y baños. Por supuesto, deberá considerar muchos otros factores antes de poder determinar el valor exacto de una propiedad, pero estos son los "tres grandes". Debería poder ver ventas comparables de propiedades con estos tres factores y obtener una buena idea del valor de la propiedad que está vendiendo.

Ubicación

La ubicación es extremadamente importante cuando se comparan propiedades en venta. Un tasador profesional generalmente busca casas dentro de un radio de una milla o menos, y usted también debería hacerlo. En el caso de una subdivisión, donde todas las casas son similares y se construyeron en el mismo período, debe comparar casas similares con estilos similares en la misma subdivisión para obtener una valoración precisa. Si la subdivisión tiene una amplia combinación de propiedades, es posible que deba salir para encontrar ventas comparables. Tenga cuidado con las "líneas divididas". Las líneas geográficas, como los lados opuestos de un río, un parque o una carretera principal, pueden ser líneas divisorias invisibles que colocan la propiedad en otro distrito escolar y es posible que no cobren compensaciones equitativas.

Pies cuadrados

Al determinar el valor de una casa, asegúrese de considerar los pies cuadrados. Tenga en cuenta que los tasadores generalmente ven las casas que están dentro del 20% más o menos en pies cuadrados como comparables. En general (especialmente dentro de una subdivisión), la mayoría de las casas se encuentran dentro de un rango de tamaño bastante limitado. Por lo tanto, debería poder desarrollar un buen indicador del precio de venta de las casas en esos tamaños particulares.

Por supuesto, no todos los pies cuadrados son iguales. La mayoría de la gente piensa que si una casa tiene 1,000 pies cuadrados y vale $100,000, la casa de al lado de 1,100 pies cuadrados valdría $110,000. ¡Equivocado! El 10% adicional en pies cuadrados es solo unos pocos puntos porcentuales en valor. Si estas dos casas ofrecen la misma ubicación, estilo y número de dormitorios y baños, el 10 % adicional de pies cuadrados no cambiará mucho la valoración. ¿Por qué? Porque una casa tiene un costo fijo en base al valor del terreno, costo de construcción, alcantarillado, planos de subdivisión y otros factores. Unos cientos de pies adicionales de espacio no cuestan mucho, solo madera, clavos, alfombras y tal vez algunos costos menores de electricidad y plomería.

Habitaciones

El número de baños y dormitorios es más relevante que los metros cuadrados brutos. En otras palabras, una casa de tres habitaciones con 1200 pies cuadrados puede valer más que una casa de dos habitaciones con 1250 pies cuadrados. También es importante dónde se ubican los dormitorios y los baños: en el piso principal o en el sótano. Aunque los sótanos terminados pueden agregar valor, la cantidad de ese valor es menor que la de las áreas de vivienda sobre el suelo. Además, esto varía mucho dependiendo de las diferentes regiones del país. En áreas húmedas, el espacio habitable subterráneo no es tan valioso para los propietarios de viviendas como lo es en las áreas más secas del país.

Para determinar el valor de una casa usando comps, también mire la calidad y la cantidad de habitaciones y baños. Las casas de tres habitaciones generalmente son una gran ventaja sobre las casas de dos habitaciones, pero las casas de cuatro o cinco habitaciones no agregan tanto a una de tres habitaciones si tienen aproximadamente el mismo tamaño en pies cuadrados. Del mismo modo, dos baños son una gran ventaja sobre uno, pero tres o más no agregan tanto valor.

Al comparar baños, asegúrese de comprender los diferentes tipos de baños y compárelos correctamente. Un baño completo incluye ducha, bañera, inodoro y lavabo. Un baño de tres cuartos tiene ducha pero no bañera, así como un inodoro y un lavabo. Un medio baño tiene inodoro y lavabo, pero no tiene bañera ni ducha. Un baño de tres cuartos o un baño completo genera aproximadamente el mismo valor, especialmente si otro baño de la casa tiene bañera. Un medio baño tiene menos valor si no hay muchos otros baños en el hogar. Además, un baño de cinco piezas (ducha y bañera separadas) generalmente no agregaría más valor que un baño completo regular con una combinación de ducha y bañera.

Otros factores

Hay otros factores a considerar que afectan el valor de una casa, pero generalmente le daría menos peso a estos que la ubicación, el tamaño y la cantidad de dormitorios y baños. Algunas casas tienen garajes para uno o dos autos, algunas tienen estacionamiento techado y otras no. El garaje tiene en cuenta algún valor, dependiendo del resto del vecindario. Por ejemplo, si todos los comps vecinos tienen garajes para dos autos, esto puede afectar el valor de la propiedad en cuestión hasta en un 10 % si solo tiene garaje para un auto o no tiene garaje. Sin embargo, si todas las casas son pequeñas y hay una combinación de opciones de garaje, el garaje no será un gran problema. Del mismo modo, un garaje para cuatro autos en un vecindario para tres autos probablemente tampoco cuente. Una excepción son los desarrollos de condominios. Los espacios de estacionamiento o garajes generalmente se venden con condominios y pueden tener un valor significativo, especialmente en las grandes ciudades donde el estacionamiento en la calle es limitado.

Además de buscar propiedades en venta en su área objetivo, debe buscar propiedades en venta. Aunque los precios de venta no son precios de venta, darán una idea hacia dónde va su mercado local, hacia arriba o hacia abajo. Además, tenga en cuenta que si su estrategia es voltear la propiedad, las propiedades en venta son su competencia directa y, por lo tanto, los precios de venta son muy relevantes. Por ejemplo, si encuentra una propiedad que se vende por $ 150,000 pero el inventario actual en el mercado es de $ 140,000, los precios de venta de su competencia se vuelven tan relevantes, si no más, que los precios de venta de otras casas.

Si invierte regularmente en el mismo vecindario, tómese un tiempo para crear un cuaderno de "diligencia debida" para vender propiedades que están bajo contrato y en venta dentro de su área. Pídale a su agente de bienes raíces que revise la MLS cada semana para ver si hay nuevos listados y propiedades vendidas para que su información esté siempre actualizada. Recuerde, usted es tan bueno como sus datos, y cuanta más información tenga, ¡más precisos serán sus valores!