Captura de la ventana de flujo de efectivo actual

Al entrar en el último trimestre de 2014, podemos recordar casi dos años de recuperación inmobiliaria después de un auge a principios de 2013. Los inversores estaban a punto de aprovechar una de las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria jamás vistas.

Las tasas de interés históricamente bajas, las tasas de desempleo en descenso y una economía en mejora han generado una presión significativa al alza sobre los precios de las viviendas unifamiliares. Estos factores han dado como resultado una mayor demanda de viviendas tanto por parte de los compradores como de los inversores, lo que ha hecho subir los precios de las viviendas en la mayoría de los mercados del país.

En muchos de estos mercados, particularmente en las regiones no costeras de los EE. UU., las rentas aún son significativamente más altas que el servicio de la deuda de las propiedades, lo que genera la oportunidad de un excelente flujo de efectivo y la oportunidad de lograr un crecimiento del capital a través de la apreciación.

Sin embargo, la ventana de oportunidad ha comenzado a cerrarse para estas oportunidades de inversión. A medida que la recuperación en el mercado de la vivienda aumenta la demanda para aumentar los precios (y los pagos de la hipoteca) más rápido que la tasa a la que aumentan los alquileres, el flujo de caja eventualmente disminuirá. Pero en este momento, los inversores tienen una oportunidad única de adquirir bienes raíces de inversión que se espera que aumenten en valor y, al mismo tiempo, brinden excelentes retornos de flujo de efectivo.

La serie de bienes raíces

Es importante entender que los bienes raíces siguen ciclos predecibles. Los últimos tres picos del mercado inmobiliario de EE. UU. fueron en 1979, 1989 y 2006. Los últimos tres valles o "fondos" ocurrieron en 1975, 1982, 1995. Durante estos últimos tres ciclos, el tiempo va desde el valle hasta el pico. oscilando entre 4 y 11 años, con una media de 7,3 años. Según Brian Beaulieu de ITR Economics, economista jefe de Vista internacional, nuestra economía probablemente experimentará 3 años de crecimiento entre 2015 y 2017 antes de otra recesión significativa en 2018-2019. Recomienda los bienes raíces como una de las mejores clases de inversión para los próximos años.

Hemos superado el fondo del ciclo bajista más reciente en 2012, unos 6 años después del pico, y ahora nos estamos moviendo a través de un mercado de vendedores. Los inversores que "compraron bajo" durante el período fundamental reciente verán una gran apreciación en los próximos años. Sin embargo, a medida que los propietarios vuelvan a ingresar al mercado en los próximos años, los precios seguirán aumentando y los alquileres comenzarán a bajar, ya que algunos inquilinos se convertirán en compradores.

El efecto de la baja tasa de interés

Por lo general, cuando las tasas de interés son bajas, los compradores regresan al mercado. Aunque las tasas hipotecarias son muy bajas (por debajo del 5,0% a partir de mayo de 2010), el alto desempleo, la incertidumbre sobre la economía y los estándares crediticios más estrictos han frenado la entrada de los ocupantes propietarios en la compra de viviendas. Debido a que las tasas aún son bajas pero el desempleo ha disminuido, más compradores intentarán aprovechar las tasas y comenzarán a subir los precios. Las tasas de interés eventualmente comenzarán a subir a medida que mejore la economía, pero no veo que eso suceda en los próximos años. Sin embargo, los precios de la vivienda subirán a medida que entremos en un período de inflación.

La Oportunidad para los Inversionistas - Capture la Ventana de Flujo de Caja Actual

Tenga en cuenta el siguiente gráfico. Históricamente, los pagos de la hipoteca (la línea gris) han seguido de cerca los alquileres (la línea naranja) durante 19 de los últimos 26 años. Pero a partir de 2005, los pagos hipotecarios aumentaron rápidamente como resultado del aumento en los precios de las viviendas durante la reciente burbuja inmobiliaria y cayeron drásticamente entre 2007 y 2012. Comenzando alrededor de 2009, los pagos de la hipoteca cayeron muy por debajo de los alquileres, creando una oportunidad excepcional para un alto flujo de caja y rendimientos para los inversores inmobiliarios.

Debido a que los precios de la vivienda están aumentando y las tasas de interés están a punto de aumentar, es probable que los pagos de la hipoteca (línea gris) aumenten a una tasa mucho más alta que los alquileres (línea naranja) y, eventualmente, las dos líneas de tendencia volverán a converger. A medida que ocurran estos eventos, la ventana para oportunidades excepcionales de flujo de efectivo comenzará a reducirse. Entonces, para los inversionistas que compran ahora, obtendrán lo mejor de ambos mundos: aseguran un buen flujo de efectivo ahora antes de la apreciación de la propiedad. Cuanto antes actúen los inversores, más lucrativos serán sus rendimientos. Este es un momento especialmente bueno para que los baby boomers que están jubilados o cerca de jubilarse aprovechen el mercado inmobiliario como una oportunidad de inversión con efectivo, cuentas IRA autodirigidas o un intercambio 1031.

Precios de vivienda y apreciación

El precio medio de las propiedades residenciales de EE. UU. vendidas en agosto, incluidas las ventas en dificultades y sin dificultades, fue de $ 195,000, un 3% más que el mes anterior y un 15% más que hace un año al nivel más alto desde agosto de 2008, seis. un año alto.

A medida que la economía continúa recuperándose, más propietarios de viviendas principales volverán a ingresar al mercado. Dado que la seguridad laboral es el factor principal en la confianza del consumidor en la propiedad de la vivienda, a medida que cae la tasa de desempleo, una mayor parte de la fuerza laboral pasará de arrendatarios a propietarios. Además, muchos propietarios anteriores que se están recuperando de ejecuciones hipotecarias, bancarrotas o mal crédito habrán esperado lo suficiente para eliminar la información desfavorable de sus informes crediticios y poder obtener una hipoteca nuevamente.

¿Quiénes son los nuevos inquilinos?

Aunque los precios de la vivienda impulsarán la apreciación, el mercado de alquiler también se mantendrá fuerte para la inversión inmobiliaria. Esto se debe a que a medida que mejore la economía, se formarán más familias. Durante la reciente recesión, el número de personas se duplicó, los niños adultos se mudaron con sus padres y los jóvenes pospusieron el matrimonio y la maternidad.

Por lo tanto, a medida que la economía salga de la recesión, la cantidad de hogares aumentará y más inquilinos arrendarán propiedades. Además, se espera que la población de EE. UU. aumente un 7,3 % entre 2010 y 2020 y, a principios de la década, la construcción se ha estancado, lo que ha limitado la oferta de viviendas. (Bloomberg.com, 30/12/12)

Crecimiento laboral posterior a la recesión

Históricamente, después de cada recesión (que se muestra en el área sombreada), hay un período sostenido de crecimiento del empleo y una caída en las tasas de desempleo. Todavía hay mucho potencial para la economía. Para cuando el desempleo regrese a niveles históricos, los otros factores habrán cambiado.

Lo que los inversores pueden hacer ahora

Este mercado ofrece una oportunidad de compra única para invertir en bienes raíces. La nación aún se encuentra en las primeras etapas de su ciclo de recuperación económica, y los precios de las viviendas se han apreciado a medida que el desempleo continúa cayendo y las tasas de interés se mantienen bajas. Pero los precios de la vivienda y los niveles de pago de las hipotecas todavía están muy por debajo de los alquileres promedio en muchos mercados de EE. UU., por lo que todavía hay una gran oportunidad para capturar un buen flujo de efectivo y la apreciación de la propiedad.

Pero a medida que los precios de la vivienda y las tasas de interés continúen aumentando, la mejor ventana de inversión comenzará a cerrarse, por lo que se recomienda a los inversores que actúen con anticipación para asegurar los mejores rendimientos. 2013 y 2014 brindaron la mejor oportunidad para que los inversionistas que se acercan a la jubilación creen carteras de bienes raíces con tasas de flujo de efectivo a largo plazo y apreciación que aseguren ingresos pasivos y una jubilación segura en los años venideros.

Ahora es el momento de actuar. La ventana de oportunidad sigue abierta. Póngase en contacto con uno de nuestros Asesores de inversiones para discutir las oportunidades que más le convengan.