Cálculo de la tasa de capitalización: ¿Cómo utilizar una tasa de capitalización en bienes raíces?

Tasa de capitalización o tasa de capitalización Es un término que se usa mucho en las discusiones de bienes raíces. Pero mucha gente no entiende lo que significa. Después de todo, se puede combinar con rendimientos de dinero por dinero y la tasa de rendimiento. Comprenderá qué es una tasa de capitalización en bienes raíces, en esta publicación, desde su definición hasta los métodos de cálculo. Los temas cubiertos incluyen cuándo usar una tasa de capitalización, cómo calcular las tasas de capitalización, cuál es la tasa de capitalización adecuada para una propiedad de inversión y por qué es importante determinar las tasas de capitalización para los inversores inmobiliarios.

¿Qué es la Tasa de Capitalización?

La capacidad de una propiedad para pagar su inversión inicial y generar ingresos adicionales se mide por su tasa de capitalización. Es uno de los conceptos más fundamentales en la inversión inmobiliaria y se menciona principalmente en cálculos como la tasa de capitalización. La tasa de capitalización se define como la tasa de rendimiento de una propiedad de inversión de alquiler en función de sus ingresos, según Investopedia. Esto determina el retorno potencial de la inversión.

Cuando invierte en propiedades que generan ingresos, está buscando flujo de efectivo. También espera obtener una ganancia de capital, vendiendo la propiedad en algún momento en el futuro para obtener una ganancia. Al analizar las oportunidades de inversión, los inversores inmobiliarios evalúan muchos factores diferentes. Pero un inversionista típico estará interesado en los ingresos que la propiedad puede generar ahora y en el futuro. Es probable que ese inversionista use la capitalización de ingresos como un método para evaluar el valor. La tasa de capitalización es similar a la tasa de rendimiento de la inversión.

Le permite comparar el valor relativo de las inversiones inmobiliarias independientemente de su valor en dólares. La fórmula de tasa de capitalización estándar es el ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado. La tasa de capitalización es uno de los cálculos más importantes que hacen los inversores inmobiliarios. La tasa de capitalización es adecuada para evaluar propiedades comparables en la misma área de mercado. Una calculadora de tasa de capitalización es una herramienta útil, ya que le permite obtener rápidamente una estimación de cuánto dinero se espera que gane la propiedad y cómo se compara con propiedades similares en el área.

Los dos componentes de una tasa de capitalización son el ingreso operativo neto (NOI) y el precio de compra de la propiedad de inversión. NOI es el ingreso total de la propiedad, menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios. NOI es una cifra antes de impuestos, que aparece en el estado de ingresos y flujo de efectivo de una propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización.

En otras palabras, la tasa de capitalización mide el rendimiento anual de una propiedad, lo que facilita a los inversores comparar los perfiles de riesgo y rendimiento de diferentes activos. Es una estimación del rendimiento potencial de un inversor sobre una inversión inmobiliaria. Varios factores pueden influir en la tasa de capitalización de una propiedad, como la demanda del mercado o las tasas de interés, pero la ocupación de la propiedad es uno de los factores más importantes. La ocupación de una propiedad afecta directamente la cantidad de NOI que puede generar.

La tasa de vacancia es la misma que la tasa de ocupación. Se refiere al porcentaje de unidades que están vacantes o desocupadas en una propiedad dada. Las tasas de vacantes juegan un papel importante en los negocios y pueden ayudar a los inversores a determinar si están haciendo un buen movimiento al invertir su dinero en ciertos mercados inmobiliarios. Una propiedad completamente ocupada generará un NOI más alto y una tasa de capitalización más alta a un precio dado que una que está solo ocupada a la mitad.

Ejemplo de cálculo de tasa de capitalización

La Tasa de Capitalización es el NOI dividido por el precio de compra y se expresa como un porcentaje.

Tasa de capitalización = NOI / Precio de compra

Ahora que conoce las ecuaciones básicas que se usan para calcular la tasa de capitalización, a continuación se muestra un ejemplo para ilustrar mejor cómo se usa. Primero, obtengamos nuestros valores.

• Valor de la propiedad (o precio de compra): $250,000
• Ingreso total: Cuatro unidades x $1,000/mes en renta = $48,000 por año

Costos totales:

• Salario del administrador de la propiedad - $ 20,000
• Limpieza y mantenimiento - $10,000
• Honorarios de inspección y corredor - $ 5,000

A continuación, calculemos el NOI. $48 000 (ingresos) – $35 000 (gastos) = $13 000. Finalmente, podemos usar este número para calcular la tasa de capitalización de la propiedad.

$13 000 (NOI)/$250 000 (valor de la propiedad) = 0,052 o 5,2 % de tasa de capitalización.

Se puede usar la misma fórmula para calcular el precio de compra si tiene la tasa de capitalización y el NOI. Para resolver el precio, simplemente reorganice la fórmula original para:

Precio de compra = Tasa NOI / Cap.

Precio de compra = $13,000 / 5.2% = $250,000

Ahora, supongamos que una propiedad de inversión similar (B) tiene el mismo NOI pero una tasa de capitalización más alta de 6.5%.

Precio de compra de B = $13 000 / 6,5 % = $200 000

Ambas propiedades tienen el mismo NOI de $13,000 pero un tope más bajo produce un precio de compra más alto y viceversa. A medida que la tasa de capitalización aumenta al 6,5 %, el valor de la propiedad disminuye en $50 000.

Tenga en cuenta una consideración muy importante relacionada con el cálculo de la tasa de capitalización que se muestra arriba. El precio de compra se basa en una compra en efectivo. No se incluyeron préstamos ni hipotecas en el cálculo. El dinero apalancado utilizado para adquirir propiedades de inversión debe contabilizarse en cualquier cálculo relacionado con la tasa de rendimiento. Por lo tanto, un tope basado en una compra en efectivo no puede equivaler a una tasa de rendimiento.

Usar una calculadora de tasa de capitalización de bienes raíces

Una calculadora de tasa de capitalización se usa en bienes raíces para encontrar el valor comparativo de una propiedad para determinar si sería una buena inversión. Se calcula equilibrando los costos de poseer y mantener una propiedad, el valor de mercado de la propiedad y las ganancias directas recibidas de esa propiedad.

Por ejemplo, digamos que su cliente quiere comprar una propiedad por $250,000. Actualmente es dueño de cuatro unidades y recibe $1000 en alquiler de cada inquilino cada mes. El propietario actual pagó $35,000 por año en tarifas de inspección, tarifas de mantenimiento y limpieza, y el salario de un administrador de propiedades. La calculadora de tasa de capitalización tiene en cuenta cada uno de estos factores para generar un porcentaje simple que es fácil de comparar entre propiedades.

Ecuación de la calculadora de tasa de capitalización

La ecuación de la calculadora de tasa de capitalización es bastante simple, suponiendo que tenga toda la información necesaria. Para calcular la tasa de capitalización, se toma el ingreso operativo neto (NOI)/valor de la propiedad. Por lo general, puede tomar el precio de venta como el valor de la propiedad, o hay muchas herramientas en línea disponibles que también pueden proporcionar estimaciones del valor de la propiedad.

Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI).

Calcular el NOI para una propiedad es un poco más difícil, no porque las matemáticas sean complicadas, sino porque requiere muchos números diferentes por adelantado. La ecuación para NO YO sí Ingresos totales - Gastos totales. El ingreso total suele ser el alquiler anual recaudado de los inquilinos y/o los intereses ganados durante el año. Los gastos pueden incluir cualquier número de factores tales como:

• Honorarios de intermediario o inspección
• Control de plagas
• Mantenimiento
• Salario de administración de propiedades
• Evaluación de inquilinos
• Impuestos de propiedad

Para encontrar el NOI, suma tus fuentes de ingresos para el año y luego resta la cantidad del gasto combinado. A continuación, puede utilizar este número para calcular la tasa de capitalización. Es importante tener en cuenta que la tasa de capitalización no tiene en cuenta los pagos de la hipoteca, ya que este no es un factor que afecte el valor. la propiedad en sí.

Los beneficios de usar una calculadora de propiedad de alquiler de tasa de capitalización

Hay muchas maneras de utilizar la tasa de capitalización al valorar una propiedad de alquiler. En general, puede pensar en la tasa de capitalización como una estimación utilizada para obtener el terreno para la inversión inmobiliaria. Los diversos usos de una calculadora de tasa de capitalización de propiedades de alquiler incluyen:

• Comprender el valor de la propiedad en relación con sus vecinos. – Esto se debe a que las propiedades en vecindarios similares con activos similares deben tener tasas de capitalización similares. Puede usar la tasa de capitalización para determinar si una propiedad en particular tiene un precio demasiado alto o demasiado bajo, o si puede haber problemas subyacentes que contribuyan a una tasa de capitalización inusual.
• Obtenga una imagen de las tendencias de mercado más grandes en un área – La tasa de capitalización es un indicador útil de cambios más amplios en una ciudad o un área particular dentro de una ciudad. Por ejemplo, las tasas de capitalización que cambian en un vecindario pero permanecen planas en otro pueden reflejar de manera similar un cambio en el interés del comprador/inquilino.
• Proporcionar estimaciones útiles a los clientes. – Para los agentes, el uso más importante de una calculadora de tasa de capitalización es poder proporcionar a los clientes estimaciones precisas del valor de la propiedad, lo cual es importante al tomar una decisión de compra.
• Reconocer bajo el radar de oportunidades – Si una propiedad tiene una tasa de límite visiblemente alta para el área, esto podría ser una indicación de mala administración y una oportunidad para un mayor retorno de la inversión si las operaciones se optimizaran y los costos anuales se minimizaran.

Desventajas de usar una calculadora de propiedad de alquiler de tasa de capitalización

Aunque la tasa de capitalización es una estimación útil del valor de la propiedad, existen algunas limitaciones para usar esta métrica.

• Requiere comparaciones útiles – Como las tasas de capitalización a menudo se usan para comparar propiedades de tamaños, activos y áreas similares, requieren un mercado fuerte para ser valiosas. Esto limita su utilidad en mercados pequeños y para propiedades únicas como atracciones turísticas, donde normalmente no hay muchas propiedades similares con las que comparar.
• Confiar en la información histórica de costos – Dado que el cálculo de la tasa tope incorpora el ingreso operativo neto, que a su vez requiere conocer los gastos anuales de la propiedad, puede ser difícil obtener una estimación precisa sin los registros apropiados. En el caso de propiedades mal administradas o incluso propiedades que han sido propiedad de una sola familia durante mucho tiempo, es posible que no sea posible rastrear esta información.
• Sólo precisa con ingresos y gastos fijos – Como cualquier estimación, la tasa de limitación se puede lanzar con cualquier punto de datos periférico en términos de ingresos adicionales o costos inesperados. Cosas como daños por inundaciones pueden sesgar los datos de costos de mantenimiento para ese año o negocios estacionales inesperados pueden aumentar los ingresos significativamente, lo que resulta en una tasa de capitalización inexacta que en realidad no es la cantidad típica de un año a otro.

¿Qué es una devolución de efectivo en efectivo?

El rendimiento de efectivo sobre efectivo de una propiedad de inversión es una medida de su flujo de efectivo dividido por la cantidad de capital que invirtió inicialmente. Esto generalmente se calcula sobre el flujo de efectivo antes de impuestos y generalmente se expresa como un porcentaje.

Los rendimientos de efectivo por efectivo son más precisos cuando se calculan sobre el flujo de efectivo esperado del primer año. Es menos preciso y útil cuando se usa en años futuros porque este cálculo no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo (el principio de que su dinero de hoy no tendrá ningún valor en el futuro).

Como tal, el rendimiento de efectivo sobre efectivo no es una medida poderosa, pero constituye una "comprobación rápida" fácil y popular de una propiedad para compararla con otras inversiones. Por ejemplo, los bienes raíces podrían brindarle un rendimiento en efectivo del 7 % en el primer año en comparación con un rendimiento del 2,5 % en un certificado de depósito bancario.

El rendimiento de dinero por dinero se calcula dividiendo el flujo de efectivo anual por el dinero que invirtió:

Flujo de caja anual / Efectivo invertido = Devolución de efectivo contra efectivo

1. Calcule el flujo de efectivo anual antes de impuestos de la propiedad.
2. Averigüe cuánto pondría la propiedad como pago inicial a los costos de rehabilitación. Sume estos costos para obtener su inversión total en efectivo.
3. Divide el flujo de caja anual antes de impuestos por el dinero total invertido.
4. El resultado es el retorno de efectivo sobre efectivo o CoC.

Asegurémonos de entender ambas partes de esta ecuación:

1. El flujo de efectivo del primer año (o flujo de efectivo anual) es la cantidad de efectivo que esperamos que genere la propiedad durante el primer año de operación. Una vez más, esto suele ser un flujo de caja antes de impuestos.
2. El pago inicial suele ser la inversión inicial (o el dinero invertido). Sin embargo, algunos inversionistas incluyen sus costos de cierre, como puntos de préstamo, cargos de depósito en garantía y título, tasación y costos de inspección. A su suma también se le asigna un costo de adquisición.

Veamos un ejemplo. Digamos que el flujo de efectivo anual de su propiedad (antes de impuestos) es de $3,000. Y digamos que hizo un pago inicial del 20% equivalente a $30,000 para comprar la propiedad. En este ejemplo, su rendimiento en efectivo sería del 10%.

$3,000 / $30,000 = 10%

Si bien el rendimiento de efectivo en efectivo es rápido y fácil de calcular, no es la mejor manera de medir el rendimiento y la calidad de una inversión inmobiliaria.

Veamos un ejemplo más con reparaciones y renovaciones en mente:

Digamos que quiere poner 20.000 dólares en una casa de $100.000. Esto es un 20 por ciento menos. Tendrás que pagar 2.000 dólares en honorarios. Lo estás alquilando a un inquilino por mil dólares al mes. Esto da 12.000 dólares por año en ingresos por alquiler por año. Y tienes 3000 dolares al año o 250 dolares al mes ultrabarato.

El flujo de efectivo anual es de $12,000 - $3,000 o $9,000.

La cantidad total de dinero invertido es el pago inicial y las tarifas. En este caso, el pago inicial es de 20.000 dólares y 2.000 en reparaciones para un total de 22.000 dólares.

El rendimiento de efectivo en efectivo es 9000 dividido por 22,000 o 0.41. Esto representa un retorno del 41 por ciento.

¿Qué pasa si la propiedad no requiere más reparaciones? Entonces el dinero total invertido es 20.000. El flujo de caja se mantiene sin cambios en 9.000 dólares.

El reembolso en efectivo es entonces 9000/20000 o 0,45 o 45%.

Si la propiedad necesitaba 10.000 dólares en reparaciones y renovaciones, golpeó el dinero invertido 30.000 dólares. Divida 9.000 entre 30.000 y el reembolso en efectivo es 0,3 o 30%.

Puede utilizar la tasa de capitalización para estimar el NOI. El NOI será el valor de mercado de la propiedad multiplicado por la tasa de capitalización. Si están vendiendo una propiedad por 150 000 dólares y dicen que tiene una tasa de capitalización del 8 por ciento, entonces el NOI es de 12 000 dólares por año. A modo de comparación, es razonable suponer un NOI de aproximadamente un tercio de los ingresos por alquiler.

Y el valor justo de mercado de cualquier propiedad se puede estimar utilizando la tasa de capitalización. Divida el NOI por la tasa de capitalización. Una propiedad con un NOI de 12.000 dólares y una tasa de capitalización del 8 por ciento en el escenario anterior vale 150.000 dólares.

Puedes utilizar el cashback para medir el resultado de una reforma que te permita subir el alquiler. Agregue los costos de renovación o actualización a la inversión total en efectivo y determine cuánto más podrías alquilar la mejor propiedad.

La relación compara el dinero total ganado anualmente (antes de impuestos) con la cantidad de dinero invertido. Las proporciones de efectivo sobre efectivo se utilizan en lugar del retorno de la inversión, ya que los cálculos del ROI están sesgados cuando compra una propiedad con mucha deuda.

Diferencia entre la tasa de capitalización y el rendimiento en efectivo

La tasa de capitalización o capitalización a menudo se confunde con el rendimiento de efectivo en efectivo o COC. Ese problema se ve agravado por el hecho de que la tasa de capitalización y el rendimiento de efectivo son las dos métricas principales que se utilizan para evaluar los mercados inmobiliarios individuales. Como se discutió anteriormente, Cash on cash o CoC return calcula los ingresos en efectivo obtenidos sobre el dinero devuelto por la inversión.

El reembolso en efectivo no incluye la deuda y solo analiza la cantidad de dinero invertido; este suele ser el pago inicial de la propiedad. Si paga todo en efectivo por una propiedad, la tasa de Efectivo en Efectivo será la misma que la tasa máxima. Sin embargo, la mayoría de los inversionistas de bienes raíces no pagan el 100 por ciento en efectivo por una propiedad. Pero el cálculo de efectivo contra efectivo aún puede ser una ventaja para ellos.

Necesita el cálculo de dinero por dinero para comparar adecuadamente los proyectos que requerirán una inversión significativa en forma de tarifas de préstamo, costos de rehabilitación y costos de cierre, así como un pago inicial o una compra en efectivo. Cualquier cosa que tenga que pagar para preparar la propiedad para los inquilinos entra en esta categoría.

La tasa de capitalización se puede usar para determinar qué tan buena es la propiedad, y los cálculos de efectivo le permiten determinar qué acuerdos tienen el mayor rendimiento.

¿Cómo usar la tasa de capitalización como inversionista de propiedades de alquiler?

La tasa de capitalización se puede utilizar para comparar su éxito relativo como inversionista de bienes raíces o el valor de una propiedad en particular. Por ejemplo, puede calcular la tasa de capitalización para toda su cartera e identificar a los de bajo rendimiento. O puede conocer la tasa de capitalización promedio para un vecindario en particular y luego estimar el valor de una propiedad en función de su tasa de capitalización. Si tiene una tasa de capitalización más baja, vale menos que una casa comparable con una tasa de capitalización más alta.

Sepa que no tiene que ir a áreas de alto capital para encontrar inversiones rentables. Puede haber espacio para una mejora significativa en un área de capitalización baja. Busque áreas donde las tarifas de alquiler estén aumentando rápidamente, ya que estos son los lugares donde el tope de la tarifa será mejor el próximo año que este año. Y los valores de las propiedades aumentarán en uno o dos años como resultado de esa tasa de capitalización más alta.

Las propiedades ideales tendrán alquileres aumentados junto con costos sin cambios. Sin embargo, si los costos operativos se disparan, el NOI aumentará y matará la tasa de capitalización alta para el año calendario actual. Este es un riesgo con edificios más antiguos que necesitan un trabajo importante. Si puede encontrar propiedades en buenas condiciones e incluso rehabilitar las más antiguas, podría crear valor a largo plazo comprando algo a través de aumentos de NOI.

Estimación del valor de la propiedad utilizando la tasa de capitalización

La tasa de capitalización solo refleja el rendimiento proyectado para un año como si la propiedad se hubiera comprado en efectivo. Pero dado que normalmente no compramos una propiedad usando todo el efectivo, usaríamos otras medidas, como el rendimiento de efectivo sobre efectivo, para evaluar el rendimiento financiero de una propiedad.

La tasa de capitalización se calcula tomando el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad y dividiéndolo por el valor justo de mercado (FMV) de la propiedad. Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mejores serán los ingresos y el valor de mercado de la propiedad. La tasa de capitalización se calcula de la siguiente manera:

Tasa de Capitalización = Utilidad Neta / Valor Operativo

Veamos un ejemplo. Digamos que el ingreso operativo neto (NOI) de su propiedad es de $50,000. Y digamos que el valor de mercado de su propiedad es de $625,000. Su tasa de capitalización sería del 8%.

Tasa de Capitalización = Utilidad Neta / Valor Operativo
Tasa de Capitalización = $50,000 / $625,000
Tasa de Capitalización = 8.0%

Como otro ejemplo, suponga que está considerando comprar una propiedad que tiene un ingreso operativo neto de $20,000. Al investigar un poco, sabe que la tasa de capitalización promedio para el área es 7.0%. Transponiendo la fórmula podemos calcular el valor de mercado estimado de la siguiente manera:

Valor = Utilidad Operativa Neta / Tasa de Capitalización
Valor = $20,000 / 7.0%
Valor = $285,715

Una ventaja de la tasa de capitalización es que le brinda una medida única de valor en comparación con las tasaciones donde el valor se deriva de artículos comparables que se han vendido recientemente (basado principalmente en características físicas). Esto es especialmente cierto cuando se comparan propiedades de ingresos comerciales.

Tenga en cuenta que la diferencia en la tasa de capitalización puede no parecer mucho, pero puede marcar una gran diferencia en su valoración. Por ejemplo, la diferencia entre una Cape Rate de 7.0% y 7.5% es una diferencia de 0.5%, en una propiedad con ingresos operativos netos de $50,000 y una diferencia de $47,619 en valor. Así que asegúrese de verificar dos veces la precisión de sus números.

Como siempre, desea observar múltiples medidas financieras al evaluar una propiedad de ingresos, incluido el rendimiento de efectivo sobre efectivo, el índice de cobertura de deuda y la tasa interna de rendimiento.

Preguntas frecuentes sobre el límite de tasa

A continuación, se incluyen algunas respuestas aclaratorias adicionales a algunas de las preguntas frecuentes sobre las calculadoras de tasa de capitalización.

¿Qué es una buena tasa de capitalización?

La tasa de capitalización de bienes raíces puede variar desde un número negativo hasta un rendimiento de dos dígitos. Una tasa de capitalización estándar suele oscilar entre el 4% y el 8%, según la Encuesta de tasa de capitalización de América del Norte de 2019 de CBRE. Sin embargo, no existe tal cosa como una tasa de capitalización "buena". Todo depende del nivel de riesgo con el que se sienta cómodo el dueño de la propiedad y cómo se compara la tasa de capitalización con propiedades similares en el área.

Algunos inversionistas dicen que no comprarán nada con una tasa de capitalización de menos del 8 por ciento. Es difícil pero posible encontrar propiedades con una tasa de capitalización del 20 por ciento.

Un precio de compra bajo (incluidos los vendedores en dificultades) o un NOI alto generalmente da como resultado una tasa de límite alta. La clave es saber por qué la tasa de capitalización es más alta de lo normal, no rechazar una propiedad porque la tasa de capitalización es mucho más alta que el promedio.

Una tasa de capitalización baja es menos riesgosa, mientras que una tasa de capitalización alta es más riesgosa pero tiene el potencial de generar más ingresos. Como se mencionó anteriormente, una tasa de capitalización inusualmente alta o baja (en comparación con otras propiedades en el área) puede indicar que algo no está bien con la propiedad.

¿Qué significa una tasa de capitalización del 7,5 %?

Una tasa de capitalización del 7,5% no significa mucho por sí misma. Más bien, representa la relación entre el ingreso operativo neto de una propiedad y su valor de mercado, en este caso, 7.5%. La tasa de capitalización es una forma de mostrar cuánto se espera que gane la propiedad en un año utilizando la relación entre los ingresos, los costos operativos y el valor de mercado de la propiedad.

Lo que esto significa en términos de inversión buena o mala o montos en dólares depende de la situación. Por ejemplo, supongamos que desea comprar una casa que cuesta $ 1 millón, con un ingreso operativo neto esperado (también conocido como ingreso anual) de $ 75,000. Usando la ecuación de tasa de capitalización NOI (75,000)/valor de propiedad (1,000,000), obtendría una tasa de capitalización de 7.5%. Luego puede comparar fácilmente con otras tasas de capitalización en el área para evaluar su inversión.

¿Qué es una tasa de captura aceptable?

Una tasa de capitalización aceptable varía según la situación. Una tasa de capitalización promedio suele estar entre el 4% y el 8%, pero lo que es aceptable varía según el riesgo con el que se sienta cómodo el inversionista.

¿Existe ya una tasa de capitalización más alta? ¿Mejor?

Una tasa de capitalización más alta no es necesariamente mejor. Una vez más, depende del nivel de riesgo que el propietario esté dispuesto a afrontar. Un inversionista adinerado que busca obtener ingresos rápidos vendiendo una propiedad puede estar contento con una tasa de capitalización más alta debido a su mayor potencial de ganancias, aunque el riesgo asociado no es una preocupación. Por otro lado, es probable que una pareja joven que busca establecerse y criar hijos a largo plazo desee una tasa de capitalización baja, que por lo tanto es de menor riesgo y es probable que aumente lentamente con el paso del tiempo.

¿Por qué una tasa de capitalización más alta es más riesgosa?

No siempre. Las tasas de capitalización en bienes raíces no son necesariamente un indicador de riesgo. Esto contrasta fuertemente con las acciones y los bonos, donde la tasa de rendimiento es proporcional al riesgo. Sin embargo, la tasa de capitalización solo se puede usar con propiedades que generan ingresos. La fórmula solo funciona si está comprando una propiedad ahora para venderla más tarde, como cuando está buscando una solución y un cambio.

Tenga en cuenta que los impuestos no están incluidos en la devolución de efectivo contra efectivo. Los altos impuestos pueden acabar con cualquier posible retorno de inversión. Esto significa que los rendimientos reales que ve después de impuestos son más bajos que la tasa de capitalización. La tasa de tope variará en función de una serie de factores, no todos los cuales afectan directamente el valor de la propiedad.

Algunos de estos factores son la antigüedad de la propiedad, la conveniencia del área y la demanda de propiedades de alquiler en el vecindario. Si la demanda de alquiler es mayor que la oferta del mercado, las tasas de alquiler y el NOI pueden ser relativamente altos a pesar de que los valores de las viviendas sean moderados.

Y si hay un exceso de oferta de alquileres de lujo en el área, verá un NOI bajo y un ROI de facto a través de la tasa límite, ya que su propiedad puede estar vacía durante mucho tiempo o no alquilar lo suficiente para cubrir sus operaciones. gastos.

Hay otros problemas con el tope de tasa que explican por qué necesita conocer valores adicionales como el reembolso en efectivo. Por ejemplo, la tasa de la PAC es una cifra anual. Se bloqueará si la propiedad ha estado vacía durante varios meses por causas ajenas al propietario actual. Pero la métrica aumentará automáticamente con la inflación si los alquileres se han mantenido al nivel de las tasas del mercado.

La tasa de capitalización no le dice cómo se ha comportado la propiedad a lo largo del tiempo; las tasas de vacantes y los estados de ingresos harán eso. Una tasa de limitación más alta conlleva un mayor riesgo por la misma razón que cualquier inversión de alto porcentaje es más riesgosa. Se trata de la probabilidad y la incertidumbre potencial, algo que se llama la compensación riesgo-rendimiento, un conocido principio de inversión.

Las matemáticas detrás de la compensación riesgo-prima son un poco complicadas, pero esta guía de Model Investing divide las cosas en secciones fáciles de entender si desea entrar en el meollo del asunto.

¿Es la tasa de capitalización lo mismo que APR?

No, la tasa de capitalización no es lo mismo que el ROI. Aunque ambas métricas usan NOI en sus cálculos, están midiendo cosas diferentes. Se utiliza una tasa de capitalización para estimar qué tan rentable debe ser una propiedad en comparación con el mercado, independientemente del comprador, mientras que el ROI (retorno de la inversión) es un cálculo más concreto que muestra cuánto ganará un propietario específico cada año. La República de Irlanda incorpora los pagos de la hipoteca, pero el tope de la tasa no lo hace.

La ecuación para la República de Irlanda es rentabilidad anual/inversión total. Por ejemplo, alguien que vive en una casa de $200,000 con un NOI de $12,000, un pago hipotecario anual de $5,000 y un pago inicial de $40,000 calcularía el ROI de la siguiente manera: $7,000 de retorno anual ($12,000 NOI – $5,000 de hipoteca)/$40,000 de inversión total ($40,000 inversión total). pago inicial) = 0,175 o 17,5 % de ROI. La tasa de capitalización para la misma casa es del 6 % ($12 000 NOI/$200 000 del valor de la propiedad).

¿Cómo calcular el valor de la propiedad utilizando la tasa de capitalización y el NOI?

El enfoque de ingresos para la valoración utiliza la tasa de capitalización y los ingresos operativos netos para determinar el valor de la propiedad. Los ingresos operativos netos son todos los ingresos de la propiedad menos todos los gastos operativos razonables. Esta cifra es antes de impuestos. No incluye amortización, depreciación, gastos de capital ni pagos de hipoteca. El NOI es igual a las ganancias antes de intereses e impuestos si está comparando la tasa de capitalización de un negocio en venta.

1. Encuentre el ingreso operativo neto anual o NOI.
2. Divide el ingreso operativo neto por la tasa de capitalización.

Por ejemplo, una propiedad de alquiler en Dallas con un ingreso operativo neto de $30,000 y una tasa máxima del 7 por ciento está valorada en $428,571. La misma propiedad valdría $300,000 con una tasa de capitalización del 10 por ciento. En otras palabras, cuanto mayor sea la tasa de capitalización, menor será el valor de la propiedad.

Esperamos que las siguientes explicaciones hayan sido útiles para cualquier agente que busque brindar a sus clientes una visión más holística de las opciones de propiedad.

Ahora que comprende cómo funcionan las tasas de capitalización, aquí hay una calculadora fácil que puede usar.