Cómo predecir el crecimiento de la población

Actualmente estoy leyendo "Real Estate Finance and Investments" del Dr. Peter Linneman y contiene excelente información sobre cómo pronosticar el crecimiento de la población: el número uno un indicador de la apreciación de los precios inmobiliarios y el crecimiento de los alquileres.

Estas son algunas de mis notas:

Crecimiento de la población en el pasado

El crecimiento de la población es extremadamente continuo. La mejor manera de predecir el crecimiento de la población de un condado es ver cuánto ha crecido en los últimos diez años. Las fuerzas que dan forma al atractivo de un área tienen una influencia constante. Si la población de un condado aumentó significativamente el año pasado, es más probable que aumente también este año.

Instalaciones locales

Las comodidades locales incluyen experiencias de compra, proximidad a actividades atractivas, buenas escuelas, una buena vida social, propicia para trabajar y divertirse. La capacidad de generar y mantener servicios contribuye en gran medida al atractivo de una ciudad. La atracción de una ciudad sobre la base de su entorno físico y social es un gran cambio de paradigma; mientras que las personas seguían formalmente los trabajos, ahora los trabajos también comienzan a seguir a los trabajadores.

inmigrantes

Los inmigrantes tienden a concentrarse dondequiera que se hayan asentado antes. Vínculos relacionados, lenguaje compartido, en cuanto que hay instalaciones comunes en los bienes públicos; enclaves de inmigrantes; atractivo para los inmigrantes posteriores. Esto podría explicar el crecimiento de la población china de San Francisco, que ya cuenta con uno de los barrios chinos más grandes fuera de China.

Distribución de edad

Los condados con poblaciones muy jóvenes y muy viejas a menudo crecen más lentamente. Específicamente, encontramos que el crecimiento de la población está negativamente relacionado con la proporción de personas menores de 25 años y con la proporción de personas mayores de 65 años. Por lo tanto, las poblaciones crecen más rápido si la proporción de personas entre 25 y 60 años es significativa.

Las tasas de impuestos

Nuestro análisis estadístico muestra que la carga del impuesto sobre las ventas local generalmente se asocia con un crecimiento demográfico más lento. Dado que todas las medidas tributarias están fuertemente relacionadas, concluimos tentativamente que una mayor tributación no estimula el crecimiento local. Esto explica el crecimiento de Texas, Charlotte, Florida, Nevada y otros estados con bajos impuestos que han creado incentivos económicos adicionales para atraer grandes empleadores.

Aquí hay un mapa de estados con impuestos altos (rojo) y impuestos bajos (verde). No es casualidad que los estados que están perdiendo población en rojo y verde sean los que están aumentando significativamente en población.

Clima

Los estadounidenses están abandonando rápidamente las áreas frías, húmedas y nevadas por demandas más soleadas y secas. El número de días soleados en enero es la variable que sale más fuerte en nuestro análisis de predicción del crecimiento de la población.

Región del Atlántico, Pacífico y Grandes Lagos

Los condados cercanos a las costas del Atlántico, el Pacífico y los Grandes Lagos a menudo crecen más lentamente que las áreas costeras del oeste y noreste del condado de Lynn, a menudo tienen zonificación restrictiva, lo que eleva los precios y atrofia el crecimiento.

Altura

Parece que no hay relación entre la altura de un condado y el crecimiento del condado. Esto es sorprendente, ya que las zonas montañosas son generalmente muy populares.

Conclusión

El crecimiento se concentrará en California, Arizona, Nuevo México, Florida, el área metropolitana de Seattle, Salt Lake City, el corredor Norte-Sur de Denver, Texas, el Corredor Atlántico - Charlotte - Raleigh y la región de Chicago - Madison. Las ciudades centrales de muchas áreas metropolitanas del "cinturón oxidado" seguirán perdiendo población. Se espera que Cleveland, Filadelfia, Detroit, Milwaukee, New Haven y Saint Louis se queden atrás de los patrones generales de crecimiento de la población de EE. UU. hasta 2020.

Entre el grupo de las principales áreas metropolitanas con tasas de crecimiento esperadas muy altas se encuentran Phoenix, Dallas, Houston, Denver, Orlando, Charlotte, Austin, Raleigh – Durham – Chapel Hill, todas en el “Sun Belt”.

El crecimiento reciente, la presencia de inmigrantes, la fracción de la población mayor de 25 años y menor de 65 años, los impuestos bajos y el buen clima se asocian positivamente con el crecimiento de la población. Nuestro pronóstico muestra que la mayor parte del crecimiento y desarrollo inmobiliario ocurrirá en el oeste, en Sun Belt y a lo largo de la ruta I–85 sur. Dicho esto, nuestro modelo solo explica el 75% de la variación en el crecimiento. El otro 25% se explica por eventos "sorpresa" (por ejemplo: se está desarrollando la sede de Walmart en Bentonville, Arkansas).