¿Cuáles son los diferentes tipos de préstamos hipotecarios para inversión inmobiliaria?

Tipos de préstamos hipotecarios

Cuando empiece a buscar opciones hipotecarias, probablemente encontrará que hay varias tipos de prestamos hipotecarios Para escoger de. con tanto tipos de prestamos hipotecarios, probablemente no sepas por dónde empezar. Usted sabe que necesita elegir la mejor tasa hipotecaria, sin embargo, debe comprender que esto no significa realmente optar por la hipoteca con la tasa más baja. Esto se debe a que hay varias otras variables a considerar que pueden influir en su decisión.

Hay una serie de opciones hipotecarias a tener en cuenta al financiar una propiedad de inversión. Analicemos los 4 tipos más comunes de hipotecas en bienes raíces. La motivación detrás de este artículo es educarlo sobre los diferentes tipos de préstamos de inversión inmobiliaria que puede utilizar en su inversión inmobiliaria.

1. Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son la fuente más común de préstamos hipotecarios en las propiedades actuales de 1 a 4 unidades. Los préstamos convencionales pueden ser conformes o no conformes. Si es proporcional, será por una cantidad inferior a un máximo determinado. En la mayoría de las áreas, esto es $417,000 para una vivienda unifamiliar, pero la cantidad es mayor en algunas áreas, como Hawái o ciudades metropolitanas. Al comprar una propiedad multifamiliar, recibirá hasta $625,500. Las hipotecas no conformes generalmente se denominan préstamos jumbo.

La mayor diferencia entre una hipoteca convencional y otros programas hipotecarios es el pago inicial requerido. Los programas de financiación de vivienda patrocinados por el gobierno tienen requisitos de pago inicial bajos para ayudar a los compradores de vivienda a mudarse a una residencia principal.

Por ejemplo, podría obtener una hipoteca de la FHA con solo un 3,5 % de pago inicial y una hipoteca de VA sin pago inicial. Los bancos tienen diferentes requisitos de pago inicial en una hipoteca tradicional del 3% al 20%. Para préstamos de propiedad de inversión, ni FHA ni VA ofrecen programas para ocupantes que no son propietarios. De vez en cuando, los administradores de préstamos que revenden un préstamo VA que se financió previamente y se heredó a través de una ejecución hipotecaria ofrecerán a los inversionistas una opción de ejecución hipotecaria elegible para comprar esa propiedad. Este tipo de transacciones son pocas y distantes entre sí.

La mayoría de las transacciones de propiedades de 1 a 4 unidades suelen estar patrocinadas por Fannie Mae o Freddie Mac.

2. Préstamos de Cartera

En el mercado inmobiliario, existen dos categorías principales de hipotecas con las que se encontrarán los posibles compradores de propiedades: los préstamos hipotecarios "tradicionales" y los préstamos hipotecarios de cartera. Un préstamo de cartera es un préstamo que es atendido por el prestamista que emitió el dinero. Puede ayudarlo a obtener una hipoteca cuando no puede calificar para una hipoteca tradicional debido a un mal crédito o ingresos documentados. Estos son los conceptos básicos del préstamo de cartera y cómo funciona. Antes de la crisis hipotecaria de 2008, había muchos prestamistas de cartera en el mercado que ofrecían préstamos no preferenciales a los inversores.

El producto más famoso utilizado por muchos inversores experimentados fue el "brazo de opción". Los Option Arms suelen ofrecer mucha flexibilidad en términos de opciones de pago, así como opciones de calificación. Muchos dicen que se abusó de Option Arm de muchas maneras, lo que permitió a los oficiales de préstamos ubicar a las familias en casas que no podían pagar. Esta parte es cierta en algunos casos, pero para los inversores tenía mucho sentido sobre el papel debido a las opciones de pago flexibles. Con la nueva Ley Dodd-Frank en vigor, los prestamistas de cartera se vieron obligados a eliminar gradualmente esos productos.

Los prestamistas de cartera operan de manera muy similar a sus prestamistas tradicionales regulares, pero con pautas diferentes. La mayoría de todos sus préstamos están suscritos a mano. Un prestamista de cartera es un banco u otra institución que origina préstamos hipotecarios y mantiene una cartera de préstamos en lugar de venderlos en el mercado secundario. Por ejemplo, Bank of Internet USA es reconocido a nivel nacional por sus préstamos de cartera, hipotecas flexibles y personalizadas creadas para satisfacer las necesidades financieras únicas de los compradores de viviendas individuales.

No dependen del motor de suscripción de Fannie Mae o Freddie Mac para aprobar sus préstamos. Cada préstamo se examina de manera diferente para garantizar que el préstamo se ajuste a las pautas de la cartera. Estos prestamistas tienen un nicho en el mercado porque a veces estos préstamos no se ajustan a las pautas tradicionales habituales. Estos no son prestamistas de alto riesgo, pero son prestamistas sensibles. Sus requisitos de pago inicial y los términos del préstamo pueden variar, así como sus requisitos de crédito.

3. Préstamos de dinero privado: dinero duro

Las hipotecas privadas brindan a los inversionistas rendimientos significativos a tasas de interés que se capitalizan muchas veces al año. Las tasas de este tipo de préstamos son mucho más altas que las tasas de préstamos tradicionales tradicionales, sin mencionar el costo inicial. En mi opinión, las hipotecas privadas (llamadas "préstamos de dinero duro", pagarés fiduciarios, pagarés privados, etc.) son mucho más seguras que las inversiones en papel porque están garantizadas por bienes raíces. Personalmente, he visto declaraciones de liquidación en las que los prestamistas de dinero fuerte cobran cuatro y cinco puntos por adelantado acercándose a las tasas de interés entre el 10% y el 20%.

Es perfectamente legítimo que un individuo ofrezca una hipoteca privada para comprar una casa que le da al comprador una opción de financiamiento no bancario. Muchas empresas de recuperación aprovecharán el dinero en efectivo debido a su naturaleza a corto plazo. Le permite a un rehabilitador comprar la propiedad e incorporar el costo de cierre, así como el costo de rehabilitación. Una vez que se realiza la rehabilitación, la propiedad se vende con una ganancia y el préstamo de dinero fuerte se paga. Los préstamos tradicionales se centran en préstamos a largo plazo, en los que los prestamistas privados pueden obtener una tasa de interés mucho más alta y un costo más alto por dinero que es fácilmente accesible para hacer negocios a corto plazo.

Algunas de las razones principales por las que los inversionistas usan dinero fuerte es que la suscripción no será tan onerosa como los préstamos tradicionales. Sin embargo, en esta nueva era de "capacidad de pago", los bancos y las compañías hipotecarias están rechazando más prestatarios que nunca. Estos compradores de viviendas acuden en masa a los prestamistas privados para encontrar la hipoteca privada que necesitan para comprar una casa. Aunque los préstamos de dinero duro son extremadamente caros, cumplen un propósito en la comunidad de préstamos de hoy.

4. Préstamos en mora – Préstamos IRA

Un préstamo sin garantía no permite que el prestamista busque otra cosa que no sea una garantía. Por ejemplo, si no cumple con su préstamo hipotecario no garantizado, el banco simplemente puede ejecutar la hipoteca de la casa. Por lo general, no pueden emprender más acciones legales contra usted. El banco no tiene suerte, incluso si el producto de la venta no paga el préstamo. La mayoría de los inversores preferirían utilizar un préstamo sin recurso en lugar de un préstamo fiduciario precisamente por este hecho. Con ambos tipos de préstamos, el prestamista puede embargar cualquier activo utilizado como garantía para garantizar el préstamo.

La IRA autodirigida es el tipo más común de préstamo no garantizado para propiedad familiar de categoría 1 a 4. Las IRA autodirigidas pueden comprar bienes inmuebles de inversión como otro tipo de inversión de jubilación fiscal. El IRS requiere préstamos no garantizados para todas las compras de bienes raíces que utilicen apalancamiento dentro de su cuenta IRA autodirigida. Muchos inversionistas usarán sus cuentas IRA para comprar bienes raíces en el mercado actual. Algunos usan cuentas IRA autodirigidas para comprar bienes raíces porque no pueden calificar para los préstamos hipotecarios tradicionales. Puede ser que su perfil crediticio no cumpla con los estándares actuales o que hayan excedido la cantidad de préstamos que aprobarán Fannie Mae o Freddie Mac.

Para las compañías de préstamos especializadas que respaldan transacciones de IRA de bienes raíces autodirigidas, deberá establecer una entidad separada en una LLC para cada propiedad. Estos prestamistas aprobarán el préstamo de la misma manera que lo hacen los prestamistas comerciales, lo que significa que están suscribiendo más de la propiedad que el prestatario. Los préstamos no garantizados generalmente requieren un pago inicial mayor y una tasa de interés mucho más alta. Aunque las tasas son más altas de lo que pueden obtener en el lado tradicional, todavía no es tan difícil como los préstamos de dinero privado. Muchos inversionistas de bienes raíces que usan una IRA autodirigida tienden a tener un plan de negocios más corto y una estrategia de jubilación más temprana, generalmente de 5 a 7 años.