Reglas de intercambio 1031 2022: ¿Cómo hacer un intercambio 1031?

Todo sobre las reglas de intercambio 1031

Los impuestos rara vez son un material de lectura emocionante, pero si posee una propiedad de inversión, hay al menos un conjunto de regulaciones del IRS que querrá comprender completamente: 1031 Reglas de intercambio. Los inversores inmobiliarios como usted tienen la opción de utilizar un intercambio 1031. La mayoría de los inversores lo encuentran un instrumento útil para reducir las ganancias de capital y otros impuestos sobre sus ganancias. ¿Por qué? Porque, por lo general, cuando vende una propiedad de inversión por más de lo que pagó por ella, tendría que pagar un gran impuesto a las ganancias de capital. pero con un Intercambio 1031tendrá que diferir esos impuestos si reinvierte los ingresos en una nueva propiedad, lo que constituye un "intercambio" en lugar de una venta.

El Intercambio 1031 le permite a usted (como inversionista) diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades de inversión. Los impuestos sobre las ganancias de capital pueden llegar al 20-30% en una venta típica. Sin embargo, esos impuestos pueden evitarse si el producto de la venta se reinvierte de acuerdo con las reglas establecidas en IRC 1031. Puede aprovechar los fondos que de otro modo serían necesarios para pagar impuestos sobre las ganancias de capital para adquirir una propiedad más deseable. Como sugiere el nombre, un Intercambio 1031 es un intercambio de una propiedad de inversión por una propiedad similar en lugar de una venta tradicional.

Este artículo responde a las siguientes preguntas:

• ¿Qué es un intercambio 1031?
• ¿Cuáles son los tipos de intercambios 1031?
• ¿Cuáles son las reglas para un intercambio 1031?
• ¿Cuáles son los plazos en un intercambio 1031?
• ¿Cuándo sucederá un intercambio 1031 y los beneficios?
• Ejemplos para entender el proceso de intercambio 1031

¿Qué es un intercambio IRS 1031?

Los dueños de propiedades pueden cambiar los bienes inmuebles que tienen para inversión por bienes inmuebles de otro tipo y mientras los bienes inmuebles se mantienen para inversión, todos los bienes inmuebles se consideran en especie. Si la transacción califica, cualquier ganancia de capital realizada se difiere hasta que la propiedad de reemplazo se venda más tarde. Muchos inversores quieren hacer un intercambio 1031. Algunos que arreglan y cambian nos llaman para un intercambio 1031 para transferir la ganancia a la siguiente propiedad. Pero pueden?

Aunque esté confundido, vale la pena entender la Sección 1031 del Código del IRS. Es solo que esta transacción está sujeta a algunas regulaciones estrictas, por lo que deberá seguir las reglas de intercambio 1031 al pie de la letra. Por ejemplo, los intercambios solo se pueden realizar con propiedades similares y las reglas del IRS limitan el uso a propiedades vacacionales. Otro concepto erróneo común es que la propiedad vendida en un estado en particular debe sustituirse por propiedad en el mismo estado.

Pero eso no es cierto porque el requisito de "me gusta" es muy general y permite que el dueño de la propiedad adquiera una propiedad fuera de su estado si así lo desea. Sin embargo, pueden surgir algunas complicaciones cuando están involucrados múltiples estados. Por ejemplo, California tiene un requisito de "recuperación" para las propiedades de inversión de California vendidas en un intercambio 1031 y posteriormente reemplazadas por propiedades de inversión fuera de California según la Publicación de California FTB 1100 Irev 2007, parte F.

Cualquier ganancia de capital acumulada en bienes inmuebles de California estará sujeta al impuesto de California sobre la venta final de la propiedad, incluso si el inversionista vendió su propiedad inmobiliaria de California y posteriormente 1031 Exchange a una propiedad de inversión ubicada fuera de California. Por lo tanto, si la propiedad de reemplazo está fuera del estado, California realiza un seguimiento preciso de cuándo se vende finalmente el reemplazo.

Cuando se vende la propiedad de reemplazo, California trata la ganancia como ingreso de fuente de California en la medida de la ganancia diferida original. Eso es incluso si ya no vive en California y está vendiendo la propiedad fuera de California veinte años después. Varios otros estados siguen esta regla, pero California puede ser el más agresivo en hacerla cumplir. Entonces, ¿cuál es el inconveniente?

La disposición de "recuperación" puede afectarlo negativamente cuando intente pasar del estricto sistema fiscal de California a un sistema fiscal estatal más amigable, como Nevada o Texas, porque estos dos no tienen impuestos estatales sobre la renta. Aquí hay más que necesita para comprender y operar con éxito el proceso de intercambio 1031 en 2021.

Un intercambio 1031 es una herramienta extremadamente útil para muchos inversores inmobiliarios. Es un intercambio de dos (o más) bienes inmuebles bajo la Sección 1031 del código tributario. Una definición simple de una propiedad de intercambio 1031 es la propiedad que se vende y la propiedad que se compra según la Sección 1031 del código fiscal. En el caso más simple, estás intercambiando una propiedad por otra.

La Sección 1031 del Código de Rentas Internas permite a las personas y entidades "intercambiar" "propiedades" de inversión u otros bienes inmuebles que se mantienen para uso productivo en un negocio o comercio, pero no principalmente para la venta. La Sección 1.1031 del Código del IRS establece que no se reconoce ninguna ganancia o pérdida si la propiedad que se tiene para uso productivo en un comercio o negocio o para inversión se intercambia por propiedad similar que se tiene para uso productivo en un comercio o negocio o solo para inversión. inversión.

Las palabras importantes son propiedad y posesión. "Propiedad" se refiere a bienes inmuebles y "en posesión" significa el tiempo que la propiedad se usa en negocios productivos o uso de inversión. Cuanto más corto sea el tiempo, más hechos deben existir para establecer que la propiedad se usa para el propósito correcto y no para vender o obtener ganancias. La propiedad que no se incluye en la deuda 1031 incluye una residencia principal, inventario, intereses de sociedad, endeudamiento, acciones, valores y pagarés.

Un intercambio 1031 puede tener costos legales elevados y límites estrictos. Sin embargo, a menudo vale la pena, dados los grandes beneficios de un intercambio 1031. Esto explica por qué las empresas usan el intercambio 1031 para "subir" en los edificios, vendiendo los existentes a compre una instalación más grande con impuestos mínimos. Aunque el proceso de intercambio 1031 es complicado, es una de las mejores ventajas fiscales disponibles para los inversores inmobiliarios.

Hay varios pasos iniciales para un proceso de intercambio 1031 exitoso. Por ejemplo, querrá encontrar un intermediario calificado antes de vender la propiedad. Luego está el proceso de listar la propiedad que desea vender. El primer paso en el intercambio 1031 es vender la primera propiedad. Es aconsejable identificar posibles propiedades de reemplazo en este punto.

Sin embargo, no es necesario cerrar la propiedad de inmediato. Si una propiedad de intercambio 1031 no puede cerrarse simultáneamente, un intermediario calificado debe retener los fondos. Esto significa que el contribuyente no recibe el dinero de la venta de la primera propiedad.

El segundo paso en un intercambio 1031 es identificar formalmente su propiedad de reemplazo. Esto debe hacerse dentro de los 45 días siguientes a la fecha de venta de la primera propiedad. Idealmente, desea haber iniciado el proceso de compra.

El tercer paso del proceso de intercambio 1031 es completar el proceso de compra de reemplazo, incluido el pago y la retitulación de la propiedad. El facilitador se quedará con el dinero de la venta de la primera propiedad y se lo enviará al vendedor de la propiedad de reemplazo. El IRS luego maneja el intercambio 1031 como un intercambio y se considera realizado cuando completa el formulario del IRS.

Generalmente, tiene 180 días de principio a fin. Sin embargo, es posible que deba hacerlo aún más rápido. Por ejemplo, generalmente debe completar el proceso antes de presentar su declaración de impuestos reclamando el intercambio 1031. Esto significa que solicitará el intercambio 1031 que comenzó el último año fiscal antes de presentar su declaración de impuestos en abril siguiente.

Si obtiene la propiedad de reemplazo antes de que se venda la primera, esto se denomina intercambio. La propiedad debe estar en manos de un titular de alojamiento de intercambio. Este podría ser un intermediario calificado. El título se transferirá a usted cuando se venda la primera propiedad.

¿Qué pasa si sobra dinero después de comprar la nueva propiedad? La nueva propiedad puede costar menos de lo esperado después de tener en cuenta todos los costos. O no usó todo el dinero para comprar una nueva propiedad. Se deberá pagar una sanción fiscal, pero generalmente solo se aplica a la cantidad que no se invirtió en la nueva propiedad.

¿Cuáles son los tipos de intercambios IRS 1031?

Intercambio 1031 simultáneo

El canje simultáneo se define haciendo un canje 1031 en el mismo día. También fue la forma original del intercambio 1031 hasta que los demás pudieran actualizarse en la legislación fiscal. Hay varias formas en las que se puede realizar un intercambio simultáneo. Es posible que tenga un comercio de dos partes.

En este caso, dos partes intercambian o literalmente intercambian escrituras. En un intercambio de tres partes, una parte de alojamiento facilita el intercambio al transferir la propiedad entre las partes para que cierren el mismo día. Otra opción es utilizar un intermediario calificado que maneje todo el intercambio.

Retraso 1031 Intercambio

Un intercambio retrasado es donde vende una propiedad un día, recibe el dinero y compra la propiedad después de un retraso. Puede ser desde un día hasta varios meses antes de recibir la propiedad de reemplazo. Si no compra una propiedad de reemplazo dentro de los límites de tiempo establecidos por el IRS, deberá pagar ganancias de capital sobre el producto de la venta de la propiedad original. El dinero de la venta inicial debe estar en manos de un tercero "intermediario de cambio".

Este tercero también podrá denominarse Entidad de Objeto Único. El plazo de 180 días comienza el día en que ejecuta el contrato de compraventa de la primera propiedad. Sin embargo, tiene 45 días para identificar una nueva propiedad inmobiliaria y 180 días para completar la transacción. Afortunadamente, esto le da varios meses para negociar el precio de compra, hacer arreglos para que el vendedor haga las reparaciones y realizar una búsqueda adecuada del título.

Mejora 1031 Intercambio

Un intercambio de mejoras o intercambio de construcción es aquel que le permite mejorar la propiedad de reemplazo utilizando dólares con impuestos diferidos, aunque el dinero esté en manos de un intermediario calificado. Hay una serie de requisitos que debe cumplir si desea diferir todas las ganancias de la venta de la propiedad arrendada.

Primero, todo el capital de intercambio debe usarse como pago inicial de la nueva propiedad o gastarse en mejoras completadas. Tendrá problemas si el trabajo no se completa dentro de los 180 días. Y recuerde que este plazo de 180 días incluye el tiempo dedicado a comprar una propiedad de reemplazo y planificar las renovaciones. En teoría, las reformas son realizadas o al menos pagadas por la SPE.

En segundo lugar, el intercambio de construcción o mejora requiere "sustancialmente la misma propiedad" que identificó para el día 45 del cronograma de intercambio 1031. La propiedad de reemplazo debe tener el mismo valor o mayor cuando se devuelve al contribuyente. Este enfoque le permite comprar una parte superior que necesita reparaciones y hacer renovaciones dentro de las reglas de intercambio 1031, pero requiere una planificación cuidadosa del proyecto.

En teoría, le permite comprar terrenos y construir algo, pero eso no se recomienda debido a la fuerte factura de impuestos si se equivoca. Sin embargo, las reglas similares son tan liberales que podrías vender una casa de alquiler y comprar un centro comercial o vender terrenos en un área urbana y comprar una granja. Sin embargo, si vende una propiedad dentro de los EE. UU., la propiedad de reemplazo también debe estar dentro de los EE. UU.

Tenga en cuenta que la propiedad debe considerarse en especie para permitir el intercambio 1031. Como inversionista de bienes raíces, esto significa que puede usar un intercambio 1031 para pasar de una propiedad de alquiler unifamiliar a un triplex. Y puede pasar del triplex a un edificio de apartamentos de 20 unidades. No hay límite en la cantidad de veces que realiza un intercambio 1031. Tampoco hay límite en la frecuencia con la que realiza un intercambio 1031, solo el marco de tiempo para los intercambios 1031 en sí.

Puede evitar los impuestos sobre las ganancias de capital reinvirtiendo continuamente las ganancias de una propiedad a otra hasta que finalmente la venda en efectivo. ¿Qué pasa si vendes terrenos mejorados (con edificaciones) en terrenos no mejorados? La depreciación de los edificios en el terreno no mejorado puede recuperarse como ingreso ordinario y gravarse como tal, aunque puede evitar las ganancias generales de capital. Es por eso que necesita tener orientación profesional a través de este proceso.

Intercambio 1031 inverso

Un intercambio inverso puede describirse como comprar primero, intercambiar después. En este caso, primero está comprando la propiedad de "reemplazo" o mejorada. Luego organiza la venta de la segunda propiedad. En tanto, la propiedad "filtrada" está en manos de una Sociedad de Objeto Único o SPE. Los intercambios inversos no son muy comunes, ya que deben ser acuerdos en efectivo. Después de todo, usted no tiene el capital de la primera propiedad disponible para pagar parte o la totalidad de la segunda propiedad.

Los bancos no le prestarán dinero para un intercambio 1031 inverso. Por el contrario, estarán más que felices de prestarle dinero para comprar una propiedad gradual debido a la cantidad de capital que tendrá en ella. En un intercambio estándar 1031, tiene problemas si tiene dinero pero no la segunda propiedad. Con un intercambio inverso, tendrá problemas si no se deshace de la propiedad original dentro de los 180 días.

Sin embargo, se aplican los mismos plazos a un intercambio inverso que a un intercambio regular 1031. Tiene 45 días para identificar la propiedad "filtrada" que va a vender y reportarla al IRS. Tiene un total de 180 días para completar la venta y completar el intercambio inverso con la propiedad de reemplazo.

¿Cuándo sucederá un intercambio 1031 y los beneficios?

La razón principal para ejecutar un intercambio 1031 es reinvertir capital en inversiones de mayor escala, más diversas o más alineadas con su estrategia de inversión actual. Y debido a que los impuestos son diferidos, una mayor parte de las ganancias de las ventas se pueden destinar de inmediato a su nueva inversión. Un intercambio 1031 con impuestos diferidos le permite traer dinero de una propiedad de inversión vendida recientemente a otra propiedad.

Puede diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de la propiedad. Este tipo impositivo oscilará entre el 15 y el 30 por ciento. Digamos que alquilas una casa. Venda esa propiedad y use el dinero para comprar dos propiedades de alquiler más. Evitó una factura de impuestos sobre las ganancias de capital sobre la ganancia de esa propiedad y la usó para comprar dos más.

Los intercambios de la Sección 1031 ofrecen una gran oportunidad para diversificar activos, ya sea diversificándose en una región geográfica diferente o simplemente de un tipo de propiedad a otra. Puede seguir aumentando su cartera a lo largo de los años. Podría continuar comprando propiedades de alquiler, o podría vender las propiedades y comprar un edificio de apartamentos. Las reglas de un intercambio 1031 le permitirán convertir las ganancias de capital de 10 viviendas en un gran proyecto multifamiliar. Podría, en teoría, continuar con esto hasta que muera, y los impuestos sobre las ganancias podrían evite el capital hasta que su patrimonio tenga que lidiar con él.

Otro beneficio de un intercambio 1031 es que reinicia el reloj de depreciación. Podrás comprar una nueva propiedad y aprovechar la depreciación para compensar tus ingresos. Esto realmente puede sumarse si está vendiendo una propiedad que ha tenido durante más de veinte años. Si vende una propiedad de inversión por más de su valor depreciado, es probable que tenga que recuperar la depreciación.

Por lo general, esto da como resultado que el monto de la depreciación se incluya en su ingreso imponible. Un intercambio 1031 evita impuestos sobre esta cantidad que puede ser más alta que las ganancias de capital oficiales.

¿Cuándo quiere la gente hacer un intercambio de propiedad 1031?

La situación más común es cuando desea evitar ganancias de capital en la venta de una propiedad. Se puede hacer cuando está consolidando su cartera de bienes raíces, vendiendo múltiples propiedades para invertir en un edificio más grande. O se puede hacer cuando liquida una propiedad e invierte en muchas más.

Además, si ha invertido en una propiedad de bajos ingresos y de alto mantenimiento, puede cambiar la inversión de alto mantenimiento por una inversión de bajo mantenimiento sin pagar una cantidad significativa de impuestos. O tal vez quiera mover sus inversiones de un lugar a otro sin que el IRS toque a su puerta.

¿Puedo cambiar 1031 cuando hay pérdidas?

El objetivo de un intercambio de bienes raíces 1031 es evitar los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de la propiedad. En la mayoría de los casos, las 1031 propiedades de intercambio valen más que la que se acaba de vender. Esto podría significar una casa más cara o una unidad multifamiliar más grande. Sin embargo, se puede hacer un intercambio 1031 cuando hay pérdidas. La Sección 1031(b) aborda específicamente situaciones en las que la transacción resulta en una pérdida.

La pérdida financiera no se reconoce en el momento de la transacción. En cambio, se traslada como parte de una base más alta sobre la propiedad que ha adquirido. Tenga en cuenta que puede vender una propiedad que pierde dinero y transferir el dinero a una nueva propiedad como parte de un intercambio 1031. El beneficio total requiere que la propiedad de reemplazo sea de igual o mayor valor que la que está vendiendo.

Y si está vendiendo una casa o propiedad inundada cuando el inquilino no paga el alquiler, casi cualquier cosa que compre es un paso adelante. Si está negociando la propiedad, puede obtener un "punto de partida" en forma de reducción de la deuda. Otros tipos de "puestas en marcha" incluyen el alquiler prorrateado, las tarifas de depósito en garantía de los servicios públicos, los costos de servicios distintos de los costos de cierre y los depósitos transferidos al comprador de la propiedad.

Ese dinero puede compensarse con el dinero utilizado para comprar la propiedad de reemplazo. Se utilizaron propiedades disímiles para incluir ganado, equipos industriales y vehículos en el zapato. Esto significa que no puede contar el valor de los animales en una granja o equipo en una fábrica como pérdida o ganancia en un intercambio 1031.

Consulte a un profesional de impuestos para comprender sus opciones para evitar una factura de impuestos sobre ganancias de capital si recibe dinero como este. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 mitigó las pérdidas de los intercambios 1031 al otorgar a los contribuyentes la posibilidad de deducir de inmediato ciertos gastos. Esto podría clasificarse como "bonificación de depreciación" o como un negocio de gastos.

Aquí hay un ejemplo para entender este tipo de intercambio 1031

Antes de tomar cualquier decisión, debe conocer la "base ajustada" de su propiedad. Como su término lo indica, con el tiempo se ajusta la base de una propiedad. Si la "base ajustada" es menos de lo que se vende la propiedad, tenemos una "ganancia bruta". Si la "base imponible" ajustada es más de lo que vendemos la propiedad, tenemos una pérdida real a los ojos del IRS.

La base ajustada se calcula tomando el costo original, sumando el costo de las mejoras y los gastos relacionados, y cualquier deducción por depreciación y agotamiento. Digamos que compras una casa de $150,000. Al determinar la base, comience con estos $ 150,000 y agregue cualquier tarifa relacionada, como los impuestos inmobiliarios adeudados al vendedor que pagó como parte de la transacción.

Esta figura es tu base. Para encontrar su base ajustada, sume o reste cualquier gasto o crédito relacionado. Por ejemplo, si invirtió $50 000 en renovaciones de la casa, agregue estos $50 000 a la base para obtener una base ajustada de $200 000. Si sufrió daños por tormentas en su casa y tuvo que pagar $5,000 en reparaciones del techo, sume esta cantidad para obtener una base ajustada de $205,000.

Si realiza un intercambio 1031, se diferirá toda la ganancia, incluido el impuesto sobre la depreciación recuperada. Si intercambia bienes con una pérdida real, entonces el monto de la pérdida se agrega a la base de los bienes de reemplazo. Un ejemplo simple es si tuviera una lotería navideña que nos costó $ 200,000 que vendimos por $ 100,000 y cambiamos por $ 100,000 cerca de su casa.

Tendría una pérdida de $ 100,000 a los ojos del IRS y agregaría su pérdida a la nueva base de su propiedad de reemplazo. Por el canje, la nueva lotería tendría un punto de partida
$200,000, aunque solo pagó $100,000 por la lotería.

Aunque estas reglas son complejas, deben seguirse; no hay excepciones ni extensiones. Si te equivocas, el IRS podría decidir que no calificas para un intercambio 1031 y enviarte una enorme factura de impuestos. Así que asegúrate de saber cómo funciona. En caso de duda, consulte a un contador o agente de bienes raíces para obtener más detalles. Para obtener más información sobre los intercambios 1031, visite IRS.gov.

Más ejemplos para entender el proceso de intercambio 1031

Hay varios pasos iniciales para un proceso de intercambio 1031 exitoso. Por ejemplo, querrá encontrar un intermediario calificado antes de vender la propiedad. Luego está el proceso de listar la propiedad que desea vender. El primer paso en el intercambio 1031 es vender la primera propiedad. Es aconsejable identificar posibles propiedades de reemplazo en este punto.

Sin embargo, no es necesario cerrar la propiedad de inmediato. Si una propiedad de intercambio 1031 no puede cerrarse simultáneamente, un intermediario calificado debe retener los fondos. Esto significa que el contribuyente no recibe el dinero de la venta de la primera propiedad.

El segundo paso en un intercambio 1031 es identificar formalmente su propiedad de reemplazo. Esto debe hacerse dentro de los 45 días siguientes a la fecha de venta de la primera propiedad. Idealmente, desea haber iniciado el proceso de compra.

El tercer paso del proceso de intercambio 1031 es completar el proceso de compra de reemplazo, incluido el pago y la retitulación de la propiedad. El facilitador se quedará con el dinero de la venta de la primera propiedad y se lo enviará al vendedor de la propiedad de reemplazo. El IRS luego maneja el intercambio 1031 como un intercambio y se considera realizado cuando completa el formulario del IRS.

Generalmente, tiene 180 días de principio a fin. Sin embargo, es posible que deba hacerlo aún más rápido. Por ejemplo, generalmente tiene que completar el proceso antes de presentar su declaración de impuestos reclamando el intercambio 1031. Esto significa que querrá completar el intercambio 1031 que comenzó el año fiscal anterior antes de presentar su declaración de impuestos en abril siguiente.

Si obtiene la propiedad de reemplazo antes de que se venda la primera, esto se denomina intercambio. La propiedad debe estar en manos de un titular de alojamiento de intercambio. Este podría ser un intermediario calificado. El título se transferirá a usted cuando se venda la primera propiedad. ¿Qué pasa si sobra dinero después de comprar la nueva propiedad?

La nueva propiedad puede costar menos de lo esperado después de tener en cuenta todos los costos. O no usó todo el dinero para comprar una nueva propiedad. Se deberá pagar una sanción fiscal, pero generalmente solo se aplica a la cantidad que no se invirtió en la nueva propiedad.

Veamos algunos ejemplos para entender lo que esto significa en términos prácticos. En el intercambio clásico, vende una propiedad de alquiler que compró por $ 150,000 por $ 200,000 y transfiere el dinero a un dúplex de $ 300,000. Aunque tendrá que pagar los costos de cierre, los honorarios legales y algunos otros gastos de bolsillo, evita pagar impuestos sobre las ganancias de capital en la ganancia de 50,000. Eso daría como resultado una factura de impuestos sobre las ganancias de capital de 5,000 a 10,000 dependiendo de dónde viva.

¿Qué sucede si tiene una propiedad en la que va a sufrir pérdidas? Usted compró una casa en la playa en el apogeo del mercado hace diez años por medio millón de dólares. Lo ha conservado pero no ha tomado medidas para aumentar su valor. La zona está en declive, por lo que la propiedad solo vale 400.000 dólares. Entonces finalmente obtendrá una buena oferta. Alguien está ofreciendo 450.000 dólares por la propiedad.

Desde tu perspectiva, esto es una pérdida. Desde el punto de vista del gobierno, tendrá impuestos sobre la ganancia de 50.000, incluida la depreciación recuperada. Si realiza un intercambio 1031 al vender esta propiedad, la ganancia teórica y la depreciación recuperada se invierten.

Reglas de intercambio 1031: ¿Cuáles son las reglas para un intercambio 1031?

Como inversionista, puede aprovechar el aplazamiento de la responsabilidad fiscal asociada con la venta de bienes inmuebles a través de un intercambio 1031. Sin embargo, existen normas y pautas estrictas que debe tener en cuenta que dictan lo que constituye un intercambio válido. Hay algunas reglas que deben seguirse al realizar un intercambio 1031. Normas relativas a implicaciones fiscales y plazos que pueden resultar problemáticas. Si está considerando un intercambio 1031, esto es lo que debe saber sobre todas las reglas.

Si decide hacer un intercambio 1031, una vez que llegue el dinero de la venta de su primera propiedad, se mantendrá en depósito en garantía, una cuenta independiente supervisada por un tercero. No podrá acceder al dinero hasta que cierre una nueva propiedad. Tenga en cuenta que no puede usar el dinero del intercambio de propiedades 1031 para nada más.

No puede vender dos propiedades comerciales 1031 Exchange, hacer dos arreglos rápidos y cambios y luego transferir las ganancias a un nuevo edificio de apartamentos. El dinero de la primera transacción será retenido por un intermediario calificado que adquirirá la propiedad de reemplazo para el contribuyente. Y esto está bien, siempre que sigas algunas otras reglas.

Estas son las reglas y regulaciones importantes de 1031 Exchange que debe tener en cuenta:

1. Regla de propiedades similares

1031 los intercambios deben hacerse con bienes en especie. Las reglas relativas a la propiedad en especie evolucionaron sobre las reglas. En 1984, la Sección 1031 del código tributario fue enmendada para ampliar en gran medida la definición de similar. Ahora tenía la opción de vender una casa de alquiler y comprar un pequeño edificio de apartamentos. Antes de que cambiara la regla, no solo había que cambiar una casa por una casa, sino un edificio de tres pisos por un apartamento de tres pisos.

Las propiedades no tienen que estar en el mismo sector. Por ejemplo, podría vender un edificio de apartamentos e invertir las ganancias en un edificio industrial. Las propiedades internacionales y nacionales tampoco son 1031 propiedades de intercambio "homogéneas". Pero puede usar casi cualquier propiedad en los Estados Unidos para un intercambio 1031. Sin embargo, es extremadamente importante que si no puede encontrar la propiedad correcta para reinvertir las ganancias, no haga un intercambio 1031. para evitar comprar la propiedad equivocada en el mal momento en el ciclo de la vivienda.

2. Regla de las tres propiedades

Puede identificar hasta tres propiedades potenciales para la compra, siempre y cuando cierre al menos una de ellas. El gobierno federal limita el proceso de reinversión a un máximo de tres propiedades. La mayoría de los inversores se limitan a un máximo de tres propiedades para evitar estar sujetos a pruebas más complejas o simplemente para minimizar el papeleo necesario.

3. Regla del 200%.

Puede identificar cualquier cantidad de propiedades de reemplazo que desee comprar, siempre que su valor justo de mercado combinado no supere el 200 % de su propiedad retirada. Así que digamos que vendes una propiedad por $500,000. El valor de mercado combinado de sus compras no debe exceder el doble de esa cantidad, o $1 millón.

4. Regla del 95%.

Puede ignorar la regla del 200% e identificar cualquier cantidad de posibles propiedades de reemplazo por cualquier monto, siempre que compre el 95% del valor agregado de esas propiedades. Entonces, si fuera a vender una propiedad por $500,000, podría identificar cinco propiedades con un valor total de $2,500,000. Pero entonces necesitaría al menos $2,375,000 (eso es el 95%) de esas propiedades.

5. Límite de tiempo de 45 días para encontrar una propiedad de intercambio 1031

El intercambio 1031 tuvo que hacerse casi simultáneamente. Esto ha creado muchos problemas ya que es difícil transferir títulos y fondos en un corto período de tiempo. Sin embargo, el proceso de intercambio 1031 actual todavía tiene un límite de tiempo. Hay un límite de tiempo estricto de 45 días.

Debe cerrar o identificar e informar la posible propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores a la venta de la propiedad original. Este período de tiempo incluye fines de semana y días festivos. Si supera ese límite de tiempo, se descalifica todo el intercambio. El IRS no interferirá con la compra de la nueva propiedad. Sin embargo, tendrás que pagar impuestos por la venta del antiguo.

6. 180 días para completar la transferencia

Después de la venta, el reloj comienza a correr para encontrar esa nueva propiedad: tiene 45 días para identificar una nueva propiedad (o propiedades) que desea comprar. Una vez que se selecciona la propiedad de reemplazo, el inversionista tiene 180 días a partir de la fecha en que se vendió la propiedad original para cerrar la compra de la propiedad de reemplazo. Dado que el cierre de una propiedad puede llevar tiempo y, a menudo, es impredecible, muchos inversores eligen más de una propiedad para comprar con la esperanza de que al menos una de ellas se concrete.

7. Residencias personales no contadas como 1031 Propiedades de intercambio

No puede vender su residencia personal y usar parte del dinero para comprar un alquiler. Una regla general es que no puede usar un intercambio 1031 si ha vivido allí durante al menos dos de los últimos cinco años. Las casas de vacaciones y las segundas residencias tampoco suelen estar incluidas. La sección 280 de la sección 1031 describe la prueba de uso que se puede usar para determinar si una casa de vacaciones que alquila periódicamente se puede incluir entre las propiedades de intercambio 1031.

8. Las propiedades de reparación y volteo no cuentan como propiedades de intercambio 1031

Para calificar para un intercambio 1031, tanto las propiedades nuevas como las antiguas deben ser mantenidas como una inversión o utilizadas en un comercio o negocio. Mantener para la inversión es mantener la propiedad para su apreciación futura. El uso en un comercio o negocio significa producir ingresos, como el uso en un negocio o como propiedad de alquiler. Las propiedades de reparación y venta se consideran propiedades mantenidas para la venta. Es posible que pueda contarlo como un intercambio 1031 si lo alquila durante unos meses antes de vendérselo a un inversor.

9. El terreno que está desarrollando no califica para el tratamiento de impuestos diferidos según la sección 1031 del código tributario, aunque el terreno sin tratar puede

Un intercambio 1031 puede incluir intercambios de edificio a mobiliario, pero las mejoras del edificio y la propiedad deben completarse dentro del límite de tiempo de 180 días. Por lo general, su interés en una sociedad no cuenta según la sección 1031. Si adquiere bienes diferentes, como pasivos o equivalentes de efectivo, podría generar una factura de impuestos. Después de 2018, el intercambio 1031 solo podría incluir bienes inmuebles. Pero el dinero puede venir como producto después de que una hipoteca ha sido pagada se incluye en el intercambio.

¿Quién califica para un intercambio 1031?

Estos son los elementos esenciales según el contador de Los Ángeles Harlan Levinson:

Las casas deben ser propiedades de inversión. Esta transacción no se aplica a los propietarios regulares de viviendas que viven en la vivienda que están vendiendo (o comprando). Ambas casas en cuestión deben ser inversiones, ya sea que planee (o tenga) alquilarlas a los inquilinos o voltearlas después de las renovaciones.

La casa que compre debe valer más que la que venda. Las personas solo aprovechan un intercambio 1031 cuando la propiedad que están comprando es de igual o mayor valor que la que están vendiendo; en otras palabras, están negociando. Por ejemplo, tal vez compró una cabaña de verano pintoresca para alquilar, pero quiere cambiarla por una mansión más grande en la playa, o dúplex donde puede obtener dinero de alquiler de dos familias en lugar de una familia. Si tiene la intención de pagar menos por una propiedad nueva, pagará impuestos sobre la diferencia.

¿Cómo hacer un intercambio 1031?

Paso 1: decidir sobre un intercambio 1031

Recuerde que no todas las transacciones de bienes raíces son adecuadas para un intercambio 1031. El IRS ha establecido límites estrictos en el uso del intercambio 1031 para propiedades de vacaciones. Un intercambio 1031 no puede ser su propiedad personal o su residencia principal, lo que significa que no puede usar el intercambio 1031 para eliminar cualquier ganancia de capital que pueda tener si vende la casa familiar con una ganancia significativa. En teoría, puede alquilarlo y luego cambiarlo, pero las reglas requieren que cumpla con condiciones muy específicas, y no lo recomendamos. En la práctica, el intercambio 1031 solo se aplica a propiedades de inversión como edificios de apartamentos o bienes raíces comerciales.

Paso 2: Enumere la propiedad

Indique la propiedad en venta. Es posible que desee incluir un lenguaje en la documentación de inscripción que diga que desea hacer un intercambio 1031. Esto les permite saber que usted tiene plazos que cumplir. Y le evita tener que lidiar con personas que retrasan el proceso de compra porque están evaluando varias propiedades.

Paso 3: Comience a buscar la propiedad de reemplazo

Puede identificar varias propiedades de reemplazo potenciales después de decidir hacer un intercambio 1031. Sin embargo, debe reconocer uno formalmente el día 45 después de la venta de la propiedad retirada. Por eso recomendamos buscar la propiedad de reemplazo mientras la actual está a la venta. La propiedad de reemplazo típica cuesta un poco más que la que está vendiendo, ya que puede estar sujeto a impuestos sobre las ganancias de capital si conserva parte de las ganancias de la venta de la propiedad.

Paso 4: seleccione un intermediario calificado

Debe tener un intermediario calificado para recibir las ganancias de la venta de la propiedad 1 antes de poder comprar la propiedad 2 bajo el intercambio 1031. Solo trabaje con un profesional con experiencia en intercambios 1031. Las reglas del IRS establecen específicamente que no se le permite utilizar a su abogado, empleado, contador, agente de bienes raíces o pariente como intermediario calificado. ¿Cuál es el papel del mediador calificado? Si toman las ganancias de la venta y las transfieren a una nueva propiedad, nunca obtendrá el dinero. Y probablemente no estará sujeto al impuesto sobre la renta ni a los impuestos sobre las ganancias de capital.

Paso 5: Completa la Venta.

El acuerdo de compra que firma el comprador debe indicar claramente que se está realizando un intercambio 1031. Esta información afectará todo, desde las asignaciones hasta la exposición. Al igual que con los acuerdos inmobiliarios estándar, tendrá una compañía de títulos y/o un abogado involucrado en el cierre. A diferencia de otras transacciones de bienes raíces, el producto de la venta se transferirá a la cuenta bancaria del intermediario calificado, no a usted.

Paso 6: Identifique las propiedades de reemplazo

Puede identificar hasta tres propiedades de reemplazo dentro de los 45 días. Se notifica al IRS a través del Formulario 8824 del IRS. En teoría, puede ejecutar la hipoteca de más propiedades si cierra al menos el 95 por ciento de ellas o si las propiedades identificadas tienen un valor combinado de menos del 200 por ciento de la propiedad vendida. En este sentido, podrías vender una casa de 500.000 dólares y comprar cuatro casas de 250.000 dólares.

Ha comprado una propiedad más pequeña, pero aún puede aprovechar el intercambio 1031 porque tiene un valor total en dólares más alto que lo que vendió. La mayoría de los intercambios 1031 implican la compra de una propiedad intensificada. Al identificar algunas propiedades de reemplazo, como edificios de apartamentos, se asegura de cumplir con las reglas si su primera opción fracasa.

Paso 7: Comience el proceso de compra

Firma un contrato por tu propiedad conocida. Recomendamos tener cláusulas de contingencia que le permitan volver a las otras propiedades si se concreta el primer trato. Negociar la compra de la propiedad, mientras su intermediario calificado trabaja con la compañía de títulos. Un mediador experimentado lo sabe.

Paso 8: Cerrar la Propiedad de Reemplazo

Cuando cierra la compra de la propiedad de reemplazo, el intermediario envía su dinero al abogado del vendedor oa su compañía de títulos. El proceso final procederá entonces como cualquier otro proceso. Sin embargo, ha evitado los impuestos sobre las ganancias de capital asociados.

Conclusión

Un intercambio 1031 permite a los inversionistas de bienes raíces aumentar su riqueza más rápido porque evitan una fuerte factura de impuestos cada vez que reinvierten las ganancias de la venta de una propiedad. Por eso es una poderosa herramienta para aquellos que quieren hacer crecer su cartera. Los ahorros del intercambio 1031 son tan grandes que las empresas y los inversores inmobiliarios lo utilizan para ahorrar dinero. Las razones principales por las que las personas no las aprovechan son porque quieren reducir su exposición a bienes raíces o porque no pueden encontrar una buena propiedad de reemplazo a tiempo.

Entonces, la próxima vez que decidas hacer un intercambio 1031, debes tener en cuenta todas estas cosas para completar el proceso con éxito:

• Comprar otra propiedad de igual o mayor valor.
• Debe ser una propiedad común.
• Todo debe completarse durante el período de intercambio especificado por el intercambio 1031.

Antes de comenzar este proceso, debe comprender completamente el proceso y las pautas. También recomendamos trabajar con un corredor o un administrador de propiedades especializado Intercambio 1031. Muchos inversores son grandes fanáticos del intercambio 1031. Es una herramienta de inversión simple y efectiva para ahorrar dinero en serio. Pero, no es perfecto. También tiene un precio. Debe estar preparado para lidiar con las posibles desventajas de una transacción como esta.