Elegir su mercado

Muchos inversionistas a menudo cometen el error a menudo dañino (o fatal) de comprar una propiedad sin prestar mucha atención al vecindario y al mercado en el que se encuentra la propiedad. o mercado, se verá atascado con los problemas que conlleva debido a su ubicación. Su única opción puede ser vender la propiedad con pérdidas.

Literalmente, he visto a muchos inversores comprar buenas propiedades de alquiler que molestarían a la mayoría de las personas, pero se encontraban en vecindarios en dificultades con propiedades vacantes y mercados débiles con un alto desempleo y una población en declive. .

Es más importante preocuparse por la salud general del mercado y sus perspectivas futuras que perderse en el flujo de efectivo potencial y otros "números" de la propiedad. Todos son importantes, por supuesto, pero comprar basándose únicamente en la propiedad sin pensar en el panorama general del mercado y el vecindario es como intentar navegar un barco contra vientos fuertes.

Si no comienza con el mercado y el vecindario correctos, con el tiempo terminará con una mayor rotación de inquilinos, plazos de arrendamiento más cortos, más pagos atrasados/incumplimiento y una impresión reducida o negativa.

ECONOMIA LOCAL

Hay varios factores económicos locales que desea considerar antes de elegir un mercado para invertir.

Tendencias de empleo

El empleo es uno de los factores económicos más importantes relacionados con la salud del mercado ahora y en el futuro. En pocas palabras, las personas con trabajo tienen los ingresos para pagar el alquiler. Aquellos que no pueden pagar sus facturas pueden verse obligados a mudarse para encontrar un nuevo empleo, lo que a menudo implica mudarse a otra ciudad.

La Oficina de Estadísticas Laborales (BLS, por sus siglas en inglés) y la asociación comercial local son buenos lugares para comenzar a obtener datos y tendencias de empleo local.

Migración neta

¿Hay más personas entrando o saliendo del mercado? Esto tiene un gran impacto en el mercado ya que la demanda de viviendas aumenta y disminuye en función de la población total en un mercado determinado.

Tome el mercado de Dallas, Texas como ejemplo:

Un nuevo informe ha sido publicado por el Oficina de Demografía del Estado muestra que la población de Texas podría duplicarse para el 2050. El informe, Proyecciones de población de Texas 2010 a 2050destacó una posible explosión demográfica en los próximos 45 años, y se espera que gran parte de este crecimiento demográfico provenga de los grandes condados urbanos: Dallas, Harris, Tarrant, Bexas y Travis, con un saldo de población proyectado de 5,6 millones de personas. para 2050.

Además, estos números no tienen en cuenta el crecimiento demográfico adicional que proviene de los nacimientos naturales.

Este aumento de la población crea una demanda de más viviendas locales, lo que ayuda a aumentar el valor de las propiedades y las tasas de alquiler, así como una necesidad continua de un buen stock de viviendas residenciales.

Asegúrese de ponerse en el lado correcto de la tendencia.

Diversificación de la industria

Un mercado con una amplia gama de industrias es menos volátil durante tiempos económicos difíciles o recesiones. Un mercado impulsado en gran medida por una o dos industrias a menudo se ve más afectado que los mercados más diversificados y lleva más tiempo recuperarse.

Si bien a muchos inversionistas les va bien en los mercados de "one trick pony", lo mejor es mitigar su riesgo de mercado centrándose en mercados con una base de empleo más amplia.

MERCADO INMOBILIARIO

Es bueno conocer el estado del mercado inmobiliario en el que se quiere invertir.

Condiciones de mercado

¿Está en un mercado de compradores o en un mercado de vendedores?

A mercado de compradores Es lo que obtienes cuando hay más oferta que demanda. Hay más personas tratando de vender casas que personas tratando de comprar casas. En un mercado de compradores, los vendedores pueden tener que aceptar un precio más bajo que el que quieren para vender su propiedad y pueden tener que recurrir a ofrecer incentivos. Esta es la situación ideal para los compradores, ya que pueden obtener un mejor trato.

A mercado de vendedores pero todo lo contrario. La demanda es mayor que la oferta. Las personas tienen más dinero para gastar en bienes raíces, por lo que los vendedores a menudo verán a varios compradores compitiendo para comprar su propiedad, lo que eleva el precio. Esto significa que los compradores tendrán que gastar más para obtener lo que quieren. Esta es la situación ideal para los vendedores, ya que a menudo obtienen un mejor precio por sus propiedades.

Tendencias del precio medio

El precio medio (el punto medio entre el máximo y el mínimo) suele ser un muy buen indicador para reflejar la actividad del mercado en tiempo real. A medida que cambia el precio promedio, esto puede indicar movimientos clave del mercado.

Un aumento en el precio medio significa que los vendedores están respondiendo a más ventas en su área local, lo que significa que el mercado local puede estar "fortaleciéndose" o "calentándose", a favor de los vendedores, por lo que pedirán más para su casa. Una caída en el precio promedio puede indicar lo contrario: se están vendiendo menos casas a los niveles de precios actuales, lo que hace que las casas en el mercado bajen de precio y que las casas nuevas en el mercado paguen precios más altos.

Un aumento en el precio medio también podría significar que las viviendas en el extremo inferior del mercado se están vendiendo y abandonando el mercado. Esto significa que las viviendas restantes en el mercado tienen un precio más alto, lo que hace que el precio promedio agregado aumente.

Tendencias de inventario de mercado

El inventario es solo una jerga de bienes raíces para "número de casas en venta". Esta estadística le muestra cuánto suministro está disponible en el mercado que está investigando. Los niveles de inventario a menudo pueden ir y venir debido a los efectos estacionales. Por lo general, hay más inventario en el mercado en la primavera, ya que la tasa natural de actividad inmobiliaria aumenta durante esta época del año. Por el contrario, generalmente hay menos inventario en el otoño o el invierno a medida que la actividad inmobiliaria se desacelera.

Días promedio en el mercado (DOM)

En pocas palabras, los días en el mercado le informan cuánto tiempo, en conjunto, las propiedades actualmente activas para la venta han estado en el mercado (es decir, "tiempo en el mercado"). En otras palabras, de los listados activos actualmente a la venta, ¿cuánto tiempo han estado a la venta?

Este factor es el número promedio de días que lleva vender una casa en el rango de precios relevante. Por ejemplo, un mercado en el que una casa se vende en $150 000 en tres semanas es muy diferente de un mercado en el que la misma casa se vende en seis meses. se llama un mercado blando.

En un mercado blando, los vendedores pueden bajar los precios, hacer concesiones o esperar más tiempo para vender sus casas. La gran mayoría de las casas están ocupadas por sus propietarios, por lo que generalmente no hay un impacto negativo en que los vendedores no puedan vender sus casas, ya que pueden continuar viviendo en ellas a menos que los vendedores tengan una necesidad urgente de mudarse debido a una ejecución hipotecaria, transferencia de trabajo o fecha límite de otra empresa, probablemente esperarán para obtener sus precios.

PROPINA: Si está trabajando con una empresa buena y de buena reputación para ayudarlo a encontrar o proporcionarle una propiedad de grado de inversión, debería poder asesorarlo sobre los diversos mercados y vecindarios, así como brindarle información detallada del mercado, por ejemplo. datos economicos locales y tendencias de la vivienda.