Cómo calcular el ingreso operativo neto

Puede calcular el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) para su inversión en bienes raíces utilizando la fórmula de ingreso operativo neto generalmente aceptada, que es su ingreso de alquiler esperado más cualquier ingreso adicional relacionado con la propiedad menos las pérdidas por desocupación menos los gastos operativos totales.

Tenga en cuenta que la fórmula del ingreso operativo neto puede variar según quién la calcule.

Por ejemplo, la mayoría de los inversores separan los ingresos potenciales por alquiler y otros ingresos, pero a veces los verá juntos. Independientemente, la fórmula de ingresos operativos netos generalmente aceptada es su ingreso de alquiler esperado más cualquier ingreso adicional relacionado con la propiedad menos las pérdidas por desocupación menos los gastos operativos totales.

Fórmula de ingresos operativos netos

La fórmula del ingreso operativo neto:

NOI = Ingresos por alquiler + Otros ingresos - Pérdidas por desocupación - Gastos operativos totales

Para calcular el ingreso operativo neto de una propiedad, debe conocer el ingreso potencial por alquiler y otros ingresos que produce. También debe contabilizar las pérdidas por desocupación de unidades desocupadas o unidades donde los inquilinos no pagan el alquiler. Finalmente, debe sumar todos sus costos operativos. Una vez que tenga todos esos números, puede calcular el ingreso operativo neto de una propiedad de inversión.

Para encontrar su ingreso operativo neto, generalmente necesita lo siguiente:

1. Ingresos potenciales por alquiler de propiedades de inversión

El ingreso potencial por alquiler (PRI, por sus siglas en inglés) es el alquiler total combinado según los términos de cada contrato de arrendamiento residencial o comercial individual, suponiendo que la propiedad esté ocupada al 100 por ciento. Si la propiedad no está totalmente ocupada, el monto del PRI se basa en un análisis del mercado de alquiler, de acuerdo con los contratos de arrendamiento y términos de la propiedad comparable.

2. Pérdidas por desocupación de propiedades de inversión

Las pérdidas por desocupación son pérdidas de ingresos debido a que los inquilinos abandonan la propiedad y/o los inquilinos no cumplen con los pagos del arrendamiento. El factor de desocupación se puede calcular en función del vencimiento del contrato de arrendamiento actual. Las cifras basadas en el mercado que utilizan vacantes de propiedades comparables también se pueden usar para calcular el NOI de una propiedad.

Para calcular las pérdidas por desocupación, mire por lo que podría rentar esa unidad y multiplíquelo por los pocos meses que estuvo fuera del año en que estuvo desocupada. Por ejemplo, si otras unidades similares se alquilan por $2,000 por mes y la unidad vacante estuvo vacante durante tres meses, multiplicaría $2,000 por 3 y obtendría $6,000, que es la pérdida anual por desocupación de la propiedad.

3. Otros Ingresos de Propiedades de Inversión

Debido a que hay muchas formas diferentes en que una propiedad puede generar ingresos, los inversores inmobiliarios deben incluir todos los ingresos posibles en sus cálculos, así como el alquiler mensual. Estos otros ingresos incluyen, entre otros, los ingresos del alquiler de instalaciones, así como los ingresos de las máquinas expendedoras, los ingresos de los servicios de lavandería, los ingresos generados por las tarifas de estacionamiento, las tarifas de vallas publicitarias/señalización y otras tarifas de servicios relevantes.

4. Gastos Operativos Totales de Propiedades de Inversión

Los gastos operativos totales incluyen todos los gastos necesarios asociados con la operación y el mantenimiento de una propiedad de inversión. Para obtener los costos operativos totales, simplemente sume todos los costos operativos, como los impuestos a la propiedad, las tarifas de mantenimiento y administración.

Específicamente, los costos operativos generalmente incluyen:

• Impuestos de propiedad: Estos son evaluados por una autoridad gubernamental en el área donde se encuentra la propiedad y varían según la ubicación, el valor de la propiedad y el tamaño.
• Seguro de propiedad de alquiler: Esto ayuda a proteger su propiedad de la pérdida de ingresos, daños y peligros, como los daños relacionados con el clima. La póliza promedio para una propiedad de alquiler de $200,000 cuesta entre $1,473 y $1,596 por año.
• Tarifas de administración de la propiedad: Estas tarifas las cobra el administrador de la propiedad o la empresa administradora y pueden variar desde el 8 por ciento del alquiler bruto recaudado en una propiedad de inversión hasta más del 25 por ciento del alquiler bruto en una propiedad de alquiler.
• Mantenimiento y reparación: Estos incluyen cosas para mantener la propiedad, como control de plagas, pintura y cuidado del césped, así como también cualquier reparación necesaria. Espere pagar alrededor del 1 por ciento del valor de la propiedad por año en costos relacionados con el mantenimiento.
• Gastos varios: Estos pueden incluir cosas como honorarios legales, costos de marketing y publicidad, y cualquier otra cosa necesaria para operar la propiedad que no se encuentre en otra categoría.

Gastos no incluidos en NOI

Es importante tener en cuenta que el servicio de la deuda, la depreciación, las comisiones de arrendamiento, las mejoras de los inquilinos, las reparaciones por uso y desgaste, los impuestos sobre la renta y los gastos de intereses hipotecarios no se incluyen en el cálculo del ingreso operativo neto. Esto se debe a que el NOI es exclusivo de la propiedad en sí y no incluye otros costos específicos para el inversionista/prestatario.