Cómo analizar propiedades de alquiler en su teléfono

Lo que siempre me ha fascinado de los inversores inmobiliarios es la forma diferente en que analizamos las propiedades de alquiler. Aunque todos usamos (en su mayoría) las mismas proporciones y números, la gran cantidad de calculadoras, hojas de cálculo y otras herramientas analíticas disponibles es increíble. Y a menudo se necesita mucho ensayo y error para encontrar el método o la herramienta que funcione bien para usted.

Solía ​​​​analizar todos mis alquileres usando una hoja de cálculo de Excel que hice yo mismo. Hizo un buen trabajo durante un tiempo. Pero en el último año más o menos, me encontré pasando menos tiempo en mi computadora y más tiempo en movimiento con mi teléfono celular y tableta. Necesitaba algo que fuera tan poderoso como mi hoja de cálculo, pero algo Podría usarlo en mis dispositivos móviles..

Cuando no pude encontrar una aplicación móvil existente que funcionara para mí, creé una DealCheck: Alquileres, una poderosa aplicación para analizar rápidamente las propiedades de inversión sobre la marcha. Gradualmente dejé de usar mi hoja de cálculo por completo y ahora uso DealCheck exclusivamente para analizar cada propiedad de alquiler que encuentro.

Así es como funciona esta aplicación:

Adapte sus criterios de compra

Puede descargar DealCheck: Rentals de forma gratuita tanto para iOS como para Android (se ejecuta en teléfonos y tabletas).

Una vez que lo haya instalado, le recomiendo que especifique sus criterios de compra para ayudarlo a determinar rápidamente si vale la pena seguir con el trato o no. No tienes que hacer esto, pero lo harás. ahorras tiempo por el camino. Puede hacerlo yendo al Menú (botón superior izquierdo) y luego a Mis Criterios.

Verá una lista de lo que los inversores suelen buscar en una propiedad de alquiler. Los ajustes preestablecidos predeterminados son un buen lugar para comenzar, pero definitivamente debería mirar lo siguiente:

• Precio de compra y Se busca efectivo completo: Todos tenemos diferentes finanzas y reservas de efectivo disponibles, por lo que estos dos números dependerán de lo que pueda pagar. El precio de compra se explica por sí mismo. El efectivo total requerido incluye los costos iniciales de la compra de una propiedad, incluido el pago inicial, los costos de cierre y los costos de rehabilitación.

• Flujo de efectivo: Me gusta tener al menos $150 en flujo de efectivo mensual, después de que se hayan pagado todos los gastos (incluido el pago de la hipoteca). Es posible que tenga un número diferente en mente, pero en general es mejor no bajar de $100.

• Límite de tasa: La tasa de capitalización de una propiedad se calcula restando el ingreso operativo neto (NOI) del precio de compra. Probablemente esté familiarizado con él, ya que es una de las métricas más utilizadas para evaluar los mercados. La tasa de capitalización puede variar ampliamente entre diferentes mercados, por lo que es difícil recomendar un número que funcione para todos. Me gusta el mío al menos un 6-8%.

• Efectivo en Efectivo y ROI: La tasa de capitalización no siempre muestra el panorama completo, porque no tiene en cuenta el financiamiento que utiliza para adquirir la propiedad y el dinero que gasta en el cierre y la rehabilitación. Esta es la razón por la que la mayoría de los inversores que conozco suelen utilizar el rendimiento del efectivo sobre efectivo (COC) y el rendimiento de la inversión (ROI) al analizar sus mercados también.

No hay respuestas correctas o incorrectas al elegir sus criterios de compra. Lo más importante que debe recordar es que debe alinearse con sus objetivos inmobiliarios a corto, mediano y largo plazo y ayudarlo a encontrar alquileres que lo beneficiarán en los años venideros.

Adición de nuevas propiedades

Después de definir sus criterios de compra, puede hacer las cosas divertidas: analizar un mercado real!

Puede agregar uno desde la pantalla de inicio usando el icono + en la parte superior derecha. Toda la información es opcional, pero si desea buscar la casa en el mapa, deberá ingresar su dirección.

Después de crear un trato, puede ir a la Hoja de trabajo para ingresar la información sobre este trato. La hoja de trabajo cubre todos los detalles en un solo lugar, incluida la información de compra, el financiamiento (si lo está utilizando), los costos de cierre y rehabilitación, así como los ingresos y los gastos operativos.

Esta es, con mucho, la parte más importante, ya que los números que ingrese afectarán directamente todos los cálculos. La aplicación te da la opción de estimar muchos de los totales, como los costos finales, los costos de rehabilitación y los gastos, aunque prefiero desglosarlos. Toma un poco más de tiempo y requiere más investigación, pero hace que sus cálculos sean más precisos.

Al final de la hoja de trabajo, no olvide revisar los supuestos, que incluyen vacantes, apreciación, costos de venta, etc. Los valores predeterminados funcionarán para la mayoría de los mercados, pero debe cambiarlos si parecen estar fuera de control. Si no tiene una nueva inversión, definitivamente es una buena idea ser más conservador con cosas como la tasa de vacantes.

Ir al Análisis

Una vez que se completa la hoja de trabajo, puede tocar el ícono del portapapeles en la parte superior derecha para ver la página Resumen del mercado.

Aquí es donde encontrará un desglose completo de la oferta. La sección de compra muestra la información de la nueva hipoteca (si está usando financiamiento) y calcula el dinero total que necesitará para cerrar.

A continuación se encuentra la sección operativa, que desglosa sus ingresos y gastos mensuales/anuales, calcula el pago de su hipoteca y el NOI y le muestra cuánto flujo de efectivo real tendrá cada mes y año.

Más abajo están los rendimientos de la propiedad, incluida la tasa de capitalización, el rendimiento del efectivo (COC), el rendimiento de la inversión (ROI), el alquiler a valor y el multiplicador de alquiler bruto. Es posible que no use todos estos para comparar ofertas, pero definitivamente vale la pena verificar la tasa de capitalización, el COC y el ROI.

Si ingresó sus criterios de compra anteriormente, verá un pequeño ícono verde o rojo junto a algunos de los artículos en la página Resumen. Estos indican si este acuerdo pasó (verde) o fallar (rojo) los criterios que especificó.

Esto lo ayuda a ver rápidamente dónde está el problema y le brinda la oportunidad de ajustar su trabajo en el mercado para cumplir con todos sus criterios. O tal vez los números están demasiado lejos de ti y decides que no vale la pena seguir con este acuerdo.

Mirando las proyecciones a largo plazo

Si tiene la intención de mantener el alquiler por un tiempo, la pantalla Pronóstico le resultará muy útil. Muestra cómo se comportará la propiedad desde el año 1 hasta el año 35.

Además de proyectar su flujo de efectivo y rendimientos, esta pantalla también le mostrará la acumulación de capital, incluido cómo el valor de la propiedad y el saldo de la hipoteca cambiarán con el tiempo.

También puede ver los beneficios fiscales que obtendría al ser propietario de esta propiedad, como la depreciación y la cancelación de intereses hipotecarios.

Cuando miro esta pantalla, me gusta concentrarme en cómo se verán los números después de que se pague la hipoteca, generalmente después de 30 años. Esto me da una idea del flujo de efectivo que puedo esperar y la casa libre y clara.

Agregar información adicional y compartir acuerdos

DealCheck: los alquileres tienen algunas características adicionales que puede resultarle útil a la hora de analizar y comparar mercados.

Puede agregar imágenes y notas a cada una de sus propiedades, lo que puede ser útil cuando visita la casa durante una jornada de puertas abiertas o una inspección. Luego, más tarde, en la oficina o en casa, puede volver a consultarlos para ayudarlo a tomar decisiones de compra.

Si ingresó la dirección de una casa, puede verla en el mapa directamente desde la aplicación y explorar el vecindario con Google Street View. Lo he hecho varias veces al comprar alquileres fuera del estado sin visitar el área en persona.

Y por último, tienes la opción de compartir el mercado con tus socios, inversores u otras partes interesadas. Por ejemplo, puede enviar la información a su prestamista para ayudarlo a preparar la documentación para el préstamo.

Utilice la tecnología a su favor

Soy un gran creyente en el uso de la tecnología en nuestras vidas, incluida la búsqueda de buenas ofertas inmobiliarias. Dado que viajamos con tanta frecuencia, tiene sentido tener una poderosa herramienta de análisis de bienes raíces como DealCheck. justo en tu bolsillo.

Si decides probar DealCheck, ¡cuéntame cómo te va en los comentarios a continuación!